Свобода самовыражения в своей квартире не бесконечна: возможности переделки жилья ограничены требованиями безопасности. Поэтому бесконтрольный перенос дверей, стен и окон невозможен, за это будут штрафовать и требовать вернуть все в состояние «как было». В крайних случаях, если переделки угрожают жизни и здоровью других жильцов, могут даже изъять квартиру по суду.
Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой тоже непросто. Ведь с формальной точки зрения новый владелец вместе с квартирой купит еще и проблемы. И скрыть такую перепланировку тоже нельзя: достаточно беглого взгляда на техплан при осмотре квартиры перед продажей и все становится понятно. При этом, поскольку для продажи потребуется свежий техплан, то это же автоматически означает, что для съемки придут инженеры из БТИ и факт перепланировки все равно вскроется.
Таким образом, у продавца есть два варианта: оставить все как есть или разобраться с переделкой. У каждого из них есть свои сильные и слабые стороны, поэтому рассмотрим все подробнее.
- Оставить все как есть. Сообщить покупателю о том, что в квартире есть неузаконенная переделка. В большинстве случаев это означает, что покупатель либо потребует скидку (как правило это стоимость работ по обратной переделке квартиры в состояние «по плану», т.е. в среднем до 10-15% цены квартиры), либо вообще откажется от сделки, чтобы не связываться с проблемной недвижимостью. Зато, если он согласится, все проблемы станут уже его проблемами, которые не касаются продавца.
- Ликвидировать перепланировку. Здесь можно действовать несколькими способами.
Во-первых, превратить неузаконенную перепланировку в законную. Обычно, если переделки небольшие по объему и владелец не нанес ущерба конструктивной целостности дома, не пробивал несущие стены, не блокировал вентиляцию, не резал трубы и т.п., их можно задним числом легализовать через местную администрацию. Процесс, как всегда с бюрократией, небыстрый и хлопотный, занимает до полугода. Плюсом будет то, что придется работать только с бумагами, а не со стройматериалами.
Во-вторых, можно собственными силами привести квартиру перед продажей в состояние «как на плане». Это приведет к затратам, но зато позволит заодно освежить квартиру, повысив ее привлекательность, и при продаже немного поднять цену. Так можно будет частично отбить расходы на устранение переделок.
В-третьих, возможно, придется задействовать сразу оба варианта: убрать все заведомо «непроходные» переделки и оставить те, которые гарантированно согласуют при узаконивании перепланировки. Так получится немного сэкономить на работах и получить преимущества свежей квартиры.
Какой именно вариант выбрать – решать продавцу. Все зависит от того, сколько времени, сил и средств готов потратить или не заработать владелец и насколько быстро нужно продать недвижимость. В идеале, если затевать перепланировку, то лучше заранее все согласовать и утрясти, чтобы не было потом проблем и денежных потерь при продаже недвижимости.