Приветствую вас, уважаемые читатели канала. Мы с вами продолжаем разбирать важный вопрос, который может коснуться именно вас, а именно - вопрос безопасного приобретения дачного участка.
В первой статье мы с вами поговорили о том, на что необходимо обратить внимание в первую очередь, а сегодня речь пойдет о том, что именно нужно проверить в выписке из ЕГРН, а также что следует знать о приобретении участка в охранной зоне.
Если документы на первый взгляд в порядке, следует обратить внимание на следующие моменты:
1. Кадастровый учет
Оптимально, когда в ЕГРН, помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах. Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся с реальным положением дел.
Такая проверка особенно важна, когда вы приобретаете участок с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения.
Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах.
Обратите внимание, что если данных о границе участка в ЕГРН нет, то вы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.
Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии (это упрощенная процедура без обязательного межевания).
То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок.
Поэтому попросите продавца определить четкие границы. Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество.
2. Вид разрешенного использования
Обязательно обратите внимание на такие данные, как вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть также в выписке из ЕГРН.
Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации.
3. Что делать, если дача находится в охранной зоне?
Прибыв на место, внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону.
В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны).
Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта.
К сожалению, есть случаи, когда дачи пытаются продать с большой скидкой. При этом продавцы знают, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находятся.
Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта.
Ну и в заключении хотелось бы немного заострить ваше внимание на особенностях проведения сделки. Так, договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме.
В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. А вот какие пункты должны быть обязательно прописаны в договоре:
Реальная цена продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу.
Отсутствие притязания третьих лиц. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
Обратите внимание, что даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН.
Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.
На этом у меня все. Надеюсь, что материал был вам полезен. делитесь своим мнением в комментариях и подписывайтесь на мой канал.