Покупка земельного участка, несмотря на кажущуюся простоту сделки, таит в себе массу нюансов и даже опасностей. Эксперты рассказали CUD.NEWS, на что стоит обращать внимание в первую очередь.
История возникновения права собственности
Председатель совета директоров ХК «Сити 78» Руслан Гайсин отмечает, что перед покупкой земельного участка по объявлению в первую очередь важно изучить историю возникновения права собственности на этот участок. Благодаря этому можно определить юридическую чистоту недвижимости и понять, как участок был сформирован и размежеван, из какого массива он выделился, кому он принадлежал и так далее.
«Лучше запросить у продавца его документ-основание, например договор купли-продажи, где он выступал покупателем. Также не лишней будет информация о том, состоял ли продавец на момент приобретения участка в собственность в зарегистрированном браке. Это поможет исключить возможные притязания со стороны его супруга или бывшего супруга на участок как на совместное имущество, нажитое в период брака», – дополняет руководитель практики недвижимости и строительства ЮК «Центральный округ» Александр Тархов.
По словам специалиста, есть и еще один момент: если у участка несколько собственников, владеющих долями, то продавец в первую очередь должен предложить выкупить свою долю именно им. Игнорирование этого требования может стать основанием для приостановления регистрации перехода права собственности или того хуже – последующего судебного разбирательства по иску одного из них.
Юридическая проверка продавца
Но проверкой земли и права на нее, к сожалению, дело не ограничивается. Как рассказывает Тархов, нужна информация и о продавце: есть ли у него кредиторская задолженность и исполнительные производства, не находится ли он в процедуре банкротства, не лишен ли он дееспособности. Любое из этих обстоятельств является основанием для отмены сделки, а покупатель впоследствии может так и не вернуть своих денег. Существуют и другие обстоятельства, требующие проверки, поэтому перед покупкой земли рекомендуется обращаться к юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью.
«Юридические проверки никто не отменял – наследство, несколько собственников, обременения в виде покупки с материнским капиталом – все это распространяется не только на квартиры, но и участки», – соглашается владелец компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Назначение земельного участка
Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова отмечает, что прежде всего стоит обратить внимание на назначение участка и вид разрешенного использования (ВРИ) земель, так как от этого зависит возможность строительства дома и регистрации в нем по месту жительства.
«Оптимальный вариант – ВРИ с кодом 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства». Отмечу, что при виде разрешенного использования «Ведение огородничества» или «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» строительство дома (даже каркасного) невозможно», – поясняет эксперт.
Руководитель практики «Сопровождение сделок с жилой недвижимостью» компании «Неделько и партнеры» Екатерина Филатова также отмечает, что важно проверить категорию земельного участка и виды разрешенного использования: соответствуют ли они информации генплана и правилам землепользования и застройки. С помощью этого документа можно проверить:
∎ какой размер участка может быть минимальный и максимальный – это поможет исключить риск невозможности постановки участка на кадастровый учет,
∎ какая площадь земельного участка может быть застроена: если застроить участок строениями больше установленной нормы, то невозможно будет зарегистрировать на эти объекты право собственности и они могут быть в дальнейшем снесены,
∎ какие отступы от границ земельного участка установлены для объектов строительства – в случае несоблюдения возникает риск признания строения самовольной постройкой и, как следствие, сноса строения,
∎ можно ли строить жилой дом и прочие.
«Прописку можно сделать только на землях под ИЖС и СНТ. Во втором случае это сложно, долго, и фактически вы занимаетесь переоформлением земли в ИЖС. То есть СНТ должен иметь всю необходимую для постоянного проживания инфраструктуру, а это редкость», – дополнил Лазовский.
Также руководитель отдела генплана архитектурно-брендинговая компания DeVision Диана Бахтиева напоминает, что со временем назначение земельного участка может меняться и это тоже нужно контролировать. Например, землю купили десять лет назад и не вводили ее в оборот в ожидании подорожания. За эти годы администрация муниципалитета может поменять концепцию развития города и принять новый генплан. Не стоит удивляться, если через десять лет у земельного участка вдруг изменились назначение и вид разрешенного использования.
Подключение к коммуникациям
Покупателю необходимо лично удостовериться, подключен ли участок к электричеству, газоснабжению и водоснабжению, проложены ли к нему подъездные пути, подсказывает Гайсин. Затем следует проверить наличие действующих договоров с ресурсными компаниями.
«В некоторых случаях могут возникнуть сложности с подключением к инженерным коммуникациям. Стоит уточнить, есть ли возможность присоединения к сетям, существует ли достаточный резерв мощности. Однако это характерно для проектов массового сегмента», – подчеркивает Раджабова.
Расположение охранных зон
В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) также можно проверить наличие охранных зон на территории, рассказывает Бахтиева. Например, земля может находиться в охранной зоне водоема. Это накладывает специфические сложности: нужно учитывать уровень грунтовых вод, защищать конструкции от подтоплений, а также согласовывать строительство с Росрыболовством.
Филатова подтверждает, что, если участок попадает в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), возникает много нюансов. Продавцы часто умалчивают о том, что участок входит в зону мелиоративных земель, зону санитарно-защитную или водоохранную, в зону охраны памятников истории и архитектуры либо охранную зону линии электропередач (ЛЭП), газопровода, нефтепровода и прочее.
«У каждой из ЗОУИТ есть свои ограничения, и в некоторых строить дом просто запрещено, соответственно, дом может быть снесен. Чтобы точно увидеть наличие ЗОУИТ, запросите ГПЗУ у продавца. Это один из важных документов, который юристы рекомендуют получить и проанализировать, чтобы принять решение о безопасности и целесообразности покупки», – поясняет эксперт.
В любом случае все эти нюансы несут в себе массу проблем. Например, если земельный участок находится в зоне, где проходит ЛЭП, нужно будет осуществлять и предоставлять доступ специальным организациям для того, чтобы обслуживать данную линию, отмечает учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
Доступ к земельному участку
Ракута также подчеркивает, что на некоторых земельных участках порой устанавливают сервитуты. Это ограниченное пользование земельным участком. Например, межевание выстроено таким образом, что у вашего участка будет доступ к тем или иным коммуникациям или на нем расположен проход к другому участку.
Все эти аспекты и нюансы, безусловно, нужно учитывать и обязательно проверять также, посредством какого земельного участка обеспечивается доступ к вашему.
«В случае, если земельный участок, посредством которого обеспечивается проезд к вашему участку, принадлежит частному лицу или организации, то это может повлечь в дальнейшем судебные споры для обеспечения доступа к вашему земельному участку посредством дороги (устранение препятствий в пользовании, сервитут) и связанные с этим финансовые вложения», – поясняет Филатова.
Соответственно, уверяет эксперт, необходимо до сделки урегулировать вопрос доступа к вашему земельному участку, например одновременно с совершением сделки по покупки земельного участка купить долю в соответствующем участке (дороге) и/или оформить сервитут или оформить все это действо иным способом.
Межевание
Филатова также отмечает необходимость проверить, проводилось ли межевание земельного участка, установлены ли границы земельного участка в ЕГРН и соответствуют ли они фактическим границам участка на местности. В случае, если границы земельного участка не установлены или не соответствуют фактическим границам, существует риск того, что дом или иное строение может оказаться построенным на соседнем участке или будет иметь наложение/пересечение. Это можно проверить следующим образом: заказать выписку из ЕГРН и проверить наличие координат границ земельного участка, сопоставить эти координаты с фактическими на местности. Также на сайте Публичной кадастровой карты Росреестра можно проверить информацию о том, что границы земельного участка определены, участок расположен корректно и стоит на кадастровом учете.
Тархов подтверждает слова коллеги, добавляя, что отсутствие межевания хоть и не является препятствием для перехода права собственности, но может создать серьезные проблемы.
«Во-первых, без установления границ участка на местности покупатель попросту приобретает «кота в мешке» и полагается только на слова продавца, который и сам может заблуждаться относительно фактического расположения его земли. Во-вторых, между соседями часто бывают споры об установлении границ, где наличие межевого плана и границ участка на местности может значительно усилить позицию одной из сторон. Кроме того, при отсутствии межевания могут возникнуть проблемы с получением разрешительной документации на строительство», – дополняет специалист.
Перспективы конкретной территории
Немаловажным фактором выступают перспективы конкретной территории. Раджабова подчеркивает, что в Московской области и Новой Москве уже были случаи, когда рядом с поселками возводились крупные микрорайоны или складские комплексы, а также проходили магистрали. Все это приводило к снижению стоимости недвижимости. Поэтому перед сделкой стоит уточнить, что в ближайшие несколько лет планируется возвести в локации. Для этого можно воспользоваться сайтами органов власти (www.mos.ru и www.mosreg.ru) или направить через них запросы, а также изучить местные группы в социальных сетях и телеграм-каналы.
Другие факторы
Как подчеркивает Тархов, в сделках с недвижимостью есть множество нюансов, как лежащих на поверхности, так и неизвестных даже ее продавцу. Это могут быть обременения (например, земля может находится в залоге у банка, или же ее продавец находится в процедуре банкротства, и все сделки с его имуществом могут быть отменены), пороки предшествующей сделки или сделок, ограничения в использовании или распоряжении и многое другое.
Ограничение для земельных участков предполагают и приаэродромные территории. Если земля попадает в такую зону, высота застройки не должна превышать четко оговоренную величину, дополняет Бахтиева.
Удаленность участка от транспортной инфраструктуры, по ее словам, тоже может отрицательно повлиять на дальнейшее использование территории – это, вероятнее всего, приведет к затратам на обустройство новых дорог либо повлечет за собой слишком долгое ожидание устройства транспортных связей в дальнейшем.
Как избежать большинства проблем
Избежать большей части проблем поможет выписка из ЕГРН на выбранный участок с актуальной датой. Это минимальная информационная база, которая сразу покажет, является ли продавец участка его собственником, есть ли какие-то обременения (например, аренда сроком более 1 года, ипотека, сервитут) или же ограничения в использовании или распоряжении этой землей, поясняет Тархов.
Филатова дополняет, что не лишним будет привлечение кадастрового инженера для обследования земельного участка и получение от него ответов на следующие вопросы:
∎ имеются ли какие-либо пересечения границ земельного участка с иными земельными участками, поставленными на кадастровый учет,
∎ имеются ли в границах земельного участка строения с признаками объектов капитального строительства, которые необходимо оформить в собственность продавцу до сделки,
∎ соответствует ли установленное вокруг земельного участка ограждение границам земельного участка по данным ЕГРН (при наличии ограждения),
∎ расположен ли земельный участок или его части в границах водоохранной и/или природоохранной зоны и пр.
Если же покупатель не желает взваливать на себя все эти обязанности, а к тому же еще не ограничен жесткими бюджетными рамками, Гайсин рекомендует обратить внимание на коттеджные поселки, где все эти процедуры с участками за покупателя уже выполнил девелопер.
Автор: Маргарита Разгуляева
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)