Верховный Суд , рассматривая очередной банкротный спор, сформулировал позицию, которая фактически устанавливает стандарт осмотрительности при покупке квартиры.
Суть спора
Между обществом и гражданином был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого общество продает земельный участок площадью 2841 кв. м по цене 426 150 руб.
В рамках дела о банкротстве общества конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительным указанного договора купли-продажи. Управляющий полагал, что сделка совершена в целях причинения имущественного вреда правам кредиторов должника.
Суд первой инстанции удовлетворил требование управляющего, но апелляция и суд округа не поддержали выводы коллеги и отменили определение о признании договора недействительным.
Спор дошел до Верховного Суда, который указал:
«При разрешении подобных споров суду в том числе следует оценить добросовестность контрагента должника, сопоставив его поведение с поведением абстрактного среднего участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно. Стандарты такого поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора. Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность такого лица».
При рассмотрении спора судами было установлено, что цена спорного договора ниже кадастровой стоимости в 3 раза, а рыночной - более чем в 9 раз.
Учитывая данный факт, Верховный Суд пояснил:
«Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения.
В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной (бросовой) цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника».
В итоге Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и суда округа и оставил в силе определение суда первой инстанции, который признал договор купли-продажи недействительным.
Рекомендации
При приобретении недвижимости помимо проверки принадлежности имущества продавцу важно смотреть и на цену такого недвижимого имущества.
В случае, если цена недвижимости подозрительно ниже рыночной или кадастровой, лучше отказаться от мысли о ее приобретении.
