Традиционно считается, что после оформления ипотеки и покупки жилья все приключения заканчиваться. Дескать, работай, плати банку за уже свою #квартиру. Зачастую так и бывает. Но из любого правила бывают свои исключения. Например, вам еще платить и платить, а дом признают аварийным. Такие прецеденты действительно бывают, мы с ними тоже сталкивались. Ситуация, мягко говоря, непростая. Сразу логичный вопрос: что делать? Давайте разбираться.
САМОЕ ВАЖНОЕ: никакой паники, все делаем четко и размеренно. К тому же вариантов решения проблемы может быть несколько.
Позиция закона
После признания дома аварийным его ждет только один исход: снос. Здание демонтируют, а освободившуюся землю передают в собственность государства или города.
Владельцам квартир в аварийных домах ст.32 Жилищного кодекса России предлагает на выбор 2 возможных варианта:
- расселение в т.н. “”фондовое” жилье;
- выкуп квартир по рыночной стоимости.
Давайте выясним, как эти варианты работают в случае с #ипотечной квартирой. И, что особенно важно, что делать с самой ипотекой.
Переводим залог на новое жилье
Если у муниципалитета есть подходящий вариант переселения вас в другую квартиру, то согласно ст.41 Федерального закона №102-ФЗ (он же Закон об ипотеке), кредитные обязательства переносятся на новое имущество. И здесь возникает вот какой нюанс: квартира-заменитель должна устроить и банк. Поэтому, как только получили уведомление о том, что дом будут сносить, а вам взамен предоставят другую #жилплощадь, сразу обратитесь в свой банк. Чем больше времени у вас будет в запасе, тем спокойнее пройдет вся процедура.
Как показывает практика, в большинстве случаев банки согласовывают замену #залогового имущества. Да, теоретически можно потребовать досрочного погашения долга – но в случае с многомиллионными суммами это едва ли разумно. Так что для вас в ипотеке вряд ли что-то поменяется. Разве что платить вы будете уже за другую квартиру.
Продаем по выкупной стоимости – и гасим кредит
Если равноценной жилплощадью город обеспечить вас не может, он предлагает выкупить вашу квартиру. Стоимость продажи здесь определяется по рыночной цене искомого объекта (п.7 ст.32 ЖК РФ).
Полученные деньги вы обязаны пустить на погашение #ипотеки. Причем именно не “МОЖЕТЕ”, а “ОБЯЗАНЫ”. Согласно ст.41 Закона об ипотеке интересы кредитора в такой ситуации становятся преимущественными – то есть удовлетворяемыми в первую очередь. То есть признание квартиры аварийной не снимает с вас обязанности платить за нее кредит.
Чтобы купить новое жилье, действуем так:
- получаем выкупную стоимость;
- закрываем старую ипотеку;
- берем новую.
ВАЖНО: при попытке уклониться банк потребует погасить #ипотеку полученными от муниципалитета деньгами через суд. И, как показывает судебная практика, решение по таким делам в 99% случаев принимается в пользу банка. А на заемщика дополнительно ложатся судебные издержки, пошлины и т.д. Кроме того, для кредитной истории это нокаут.
А что же страховка?
Казалось бы, вот они, идеальные условия для использования страховки, которая по ипотечным кредитам обязательна! Но не все так просто.
Да, в типовых программах страхования предусмотрена выплата компенсации, если дом признан аварийным. НО! только в том случае, если это НЕ ВЫЗВАНО естественным износом. Если дом пострадал от потопа, землетрясения, то здесь возмещение получить можно. Если дом просто износился, то это не страховой случай.
ВАЖНО: если дом пострадал из-за катаклизма или форс-мажора, то полученную выплату вы опять же будете обязаны пустить на закрытие ипотеки. Более того, с большой вероятностью страховая переведет деньги напрямую банку.
Итого
Если дом признали подлежащим сносу, то вы имеете право получить взамен равноценное жилье или продать квартиру муниципалитету по рыночной цене. Но учитывайте, что обязанность погасить ипотеку с вас никто не снимет. Более того, интересы кредитора здесь будут в приоритете.
Читайте также:
Новые правила льготной ипотеки: платить придется больше. Но не всем
Со сколькими банками “дружить” выгоднее?
Самое главное о кредитных каникулах