ОБЗОР ИЗМЕНЕНИЙ
В ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ, ВНЕСЕННЫХ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ ОТ 21.12.2021 № 430-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЧАСТЬ ПЕРВУЮ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ»
ЧАСТЬ 2
Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» дополнил Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) новой главой 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места», вступающей в силу с 01.03.2023.
Изменения объединили существующие подходы отечественных судов к разрешению вопросов в сфере земельных и жилищных отношений
и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Поправки не касаются определения особенностей возникновения прав на объекты недвижимого имущества и их правового статуса, но сам факт закрепления объединения положений на уровне ГК РФ должен стабилизировать гражданский оборот в сфере недвижимости и исключить разночтения при применении положений ГК РФ, Земельного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ и других федеральных законов и подзаконных актов.В частности, принятыми изменениями освещены следующие вопросы:
- Законодатель подтвердил, что право собственности на объекты недвижимости возникает у собственников земельного участка, на котором расположены такие объекты. Такое изложение ст. 287.1 ГК РФ находится в полном соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости и развивает смысл уже действующей ст. 219 ГК РФ.
Отдельно в статье отмечается, что право собственности на объект недвижимости возникает и у лиц, которым земельный участок предоставлен в пользование из государственной или муниципальной собственности для создания недвижимой вещи.
Таким образом, из буквального прочтения статьи следует, что заключаемый между государственным органом и частным лицом договор аренды земельного участка должен указывать строительство (создание недвижимой вещи) в качестве цели предоставления предмета аренды.
Эту статью дополняет п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), который указывает, что регистрация права собственности на созданные объекты недвижимости осуществляется на основании разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
- Пунктом 2 ст. 278.2 ГК РФ вводится право сторон по своему усмотрению определять часть здания, подлежащую передаче во временное владение и пользование. При регистрации договоров аренды, предметом которых является часть здания, стороны больше не связаны обязательством выделять такой предмет аренды через самостоятельный кадастровый учет.
Ранее для передачи части здания во владение и пользование третьим лицам требовалось осуществить кадастровый учет, предоставив в регистрирующий орган технический план, после чего регистрирующий орган должен был провести правовую экспертизу заключаемого договора аренды и анализ технического плана на соответствие установленным требованиям.
В результате такого избыточного регулирования гражданский оборот арендных сделок был существенно ограничен. Если в здании имелись нелегализованные перепланировки, осуществление регистрационных действий затруднительным или невозможным. Так, заключение договоров на короткий срок стало более предпочтительным и экономически обоснованным для участников оборота.
Теперь же внесены изменения Закона о регистрации, где, согласно п. 2 ст. 44, государственный кадастровый учет части здания, сооружения осуществляется без представления технического плана, если в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения обо всех помещениях, расположенных в здании, и на государственную регистрацию прав представлен договор аренды здания, предусматривающий право владения и пользования частью здания, представляющей собой одно или несколько помещений, имеющих общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), здания.
Таким образом, Закон о регистрации в указанной выше части уже приведен в соответствие с изменениями ГК РФ.
- В статье 287.3 ГК РФ законодатель еще раз закрепил положения ст. 271 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ в части права пользования земельным участком собственником здания в объеме, необходимом собственнику для обеспечения ему доступа к зданию, если земельный участок, на котором находится здание, принадлежит другому лицу.
Статья содержит новую норму о том, что собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, не утрачивает права собственника здания на земельный участок, даже в том случае, если произошла случайная гибель здания (если иное не предусмотрено договором или законом). Собственник погибшего здания имеет право на его восстановление в определяемом законом порядке, если приступит к восстановлению утраченного здания в течение 5 лет с момента гибели.
О ряде норм, регулирующих особенности права собственности на помещение, состав общего имущества собственников и правомочие административных органов на прекращение прав на бесхозяйственно содержимое помещение (ст. 287.4 – 287.7 ГК РФ), читайте в полной версии статьи на сайте Consul Group.
#гражданский кодекс рф #коммерческая недвижимость #consulgroup #земельный участок #строительство