В сфере загородной недвижимости происходит много важных событий. И вроде бы надо на них реагировать. Но поспешные решения приводят к умножению ошибок.
Активность на рынке высокая: в коттеджных поселках заключается вдвое больше сделок, чем до кризиса. Сначала он был связан с пандемией, затем – со специальной операцией и санкциями; оба фактора привели к повышению спроса на загородное жилье.
По отчетам Росреестра, в этом году в Ленинградской области граждане строят и сдают на треть больше домов ИЖС и жилых домов в садоводствах, чем год назад. И на вторичном рынке купли-продажи участков под садоводство и ДНП весной 2022 года сделок тоже на 10% больше, чем весной 2021 года.
При этом растут цены. И наиболее расторопные (или удачливые) граждане на этом зарабатывают. Но это не обязательно будущие загородные жители. Чаще это инвесторы.
Доля инвесторов на загородном рынке сейчас составляет около 20%.
Она растет на протяжении последних пяти лет, потому что именно в последние годы появилась реальная возможность зарабатывать.
Один из клиентов АН Insiders три месяца назад купил участок в КП «Мечта» (Всеволожский район), на днях продал. Заработал более 300 тысяч рублей на росте цен. И сразу пошел покупать следующий. Хотя мы, конечно, предупреждаем: теперь получить прибыль будет сложнее, предложение тоже растет, не только спрос.
Есть сделки, где цены за полтора-два года выросли на 300-400% от начальной стоимости участка. Покупали землю перед пандемией по 65-75 тысяч за сотку, на старте проекта. Продали по 240 тысяч. Такие ситуации случаются, но не стоит думать, что это общее правило. Неудачники редко отчитываются о своих сделках в СМИ…
Большинство частных инвесторов выбирают другой вариант: купить участок, построить дом и продать надел «с улучшениями». В этой схеме свои риски: можно не угадать с параметрами дома, можно столкнуться взрывным ростом цен на определенные материалы и оборудование, с дефицитом квалифицированных строителей…
Главная проблема в другом: важно, чтобы инвестиционные соображения не перекрывали внимание к потребительским характеристикам выбранного дома или участка под застройку. По собственному опыту могу судить: далеко не всегда покупатели обращают внимание, например, на форму управления будущим поселком
На этапе выбора участка или дома у потенциального покупателя возникает очень много вопросов, и эта тема уходит на второй план, в лучшем случае - сводится к вопросу про размер ежемесячных платежей. Причём ценовой сегмент здесь не имеет значения, забывают про управление и покупатели бюджетных участков, и будущие владельцы элитных особняков.
Второй момент, про который я чаще слышу при подготовке сделок на городском рынке, при покупке квартир - это расположение объекта относительно сторон света. Мне приходилось работать с финским архитектором, мы общались в том числе на тему предпочтений финнов при выборе участков и т.д.
В Финляндии вопрос правильной ориентации дома относительно сторон света и расположения участка относительно каких-то других объектов, допустим водоёма или леса, оказывает весьма сильное влияние на цену. Участок, расположенный на южном берегу водоёма, будет стоить примерно на 30-40% дешевле, чем такой же, но северном. На нашем рынке загородной недвижимости такие моменты практически никто не выделяет. Например, есть очень неплохой посёлок «Солнечный берег» от известного девелопера. Он располагается как раз на южной части Красногвардейского озера.
Однако ни на темп продаж, ни на стоимость, ни на интерес со стороны потенциальных покупателей его расположение не повлияло. А напротив (на «правильном» берегу) располагался посёлок «Береговая горка».
И в нем участки, хоть и имели лучшее расположение, продавались хуже и стоили дешевле. Конечно, надо принимать во внимание опыт компании «Пул Экспресс» (девелопер «Солнечного берега»), их маркетинговые возможности и т.д. Тем не менее на тот факт, что для жителей КП «Солнечный берег» солнце скрывается за деревьями на пару часов раньше, никто внимания не обращал…
Есть еще масса более специальных моментов: наличие межевания, скрытые ограничения и т.д. О нюансах – в следующих публикация.
А пока еще раз хочу подчеркнуть: если вы покупаете участок или дом для себя – ни в коем случае не стоит спешить. Даже если вы и выгадаете что-то, успев заключить сделку до очередного повышения цен, риски ошибки возрастают, а цена таких ошибок многократно перекрывает выгоду.