Приветствую, Друзья! Помните, в начале мая мы обсуждали тогда ещё находившийся в разработке проект Постановления Правительства РФ, определяющий параметры льготной ипотеки для IT-специалистов (вот ссылка на статью, анализирующую проект Постановления, в том числе такие вопросы, как «Кто сможет рассчитывать на льготы», «Условия льготной ипотеки», «На какие сделки можно будет получить льготную ипотеку» и «Каковы будут последствия потери IT-специалистом работы»).
В рамках нашего анализа мы отметили немалое количество проблемных мест и нелогичностей проекта, в частности:
1) Завышенные требования к зарплате IT-специалиста - от 150 тыс. руб. в месяц для городов-миллионников и от 100 тыс. руб. в месяц для всех остальных;
2) Отказ учитывать доходы членов семьи IT-специалиста, в том числе доходы супруга - принимая во внимание, что основной аудиторией для льготной ипотеки всегда были молодые семьи с детьми, такое решение представлялось как минимум спорным;
3) Неурегулированность ситуации, когда IT-специалист работает не по трудовому, а по гражданско-правовому договору;
4) Невозможность получить льготную ипотеку для приобретения земли - то есть дом купить можно, а землю с целью дальнейшего на ней строительства нельзя;
5) Невозможность израсходовать льготную ипотеку на оплату нескольких договоров подряда для строительства дома - то есть заказать дом «под ключ» у единственного подрядчика и оплатить такой подряд из средств льготной ипотеки можно, а заключить договоры с несколькими подрядчиками (на фундамент, каркас, отделку и т.д.) и потратить льготную ипотеку на них уже нельзя;
6) И наконец, чемпион нашего анти-рейтинга - невозможность потратить средства льготной ипотеки на покупку какой бы то ни было недвижимости на вторичном рынке.
И вот 12 мая 2022 г. вступило в силу Постановление Правительства РФ от 30.04.2022 г. № 805, которым в окончательной редакции были утверждены Правила той самой льготной ипотеки для наших IT-специалистов.
Что ж, давайте вместе посмотрим, насколько эта льготная ипотека на самом деле «льготная» с учётом ранее выявленных нами проблемных мест.
Поехали.
1) Требования к зарплате IT-специалиста, к сожалению, остались без изменений. Наш заёмщик три месяца до одобрения ипотеки должен получать ежемесячную зарплату в размере не менее 150 тыс. рублей (если его работодатель осуществляет деятельность в городе-миллионнике), или не менее 100 тыс. рублей (если работодатель зарегистрирован в населённом пункте с населением менее миллиона человек).
2) Для определения допустимости предоставления льготы по-прежнему учитываются доходы только одного человека. При этом Правила допускают выдачу льготной ипотеки в рамках договора с несколькими заёмщиками. То есть получателей кредита может быть и двое и более, но если хотя хотя бы один из них индивидуально не соответствует предъявляемым требованиям (работа в IT-сфере и минимальная зарплата), то о льготной ставке можно забыть.
3) Заёмщик по-прежнему должен работать и получать зарплату в рамках трудового договора с IT-компанией. Доходы от гражданско-правовых договоров не учитываются.
4) А вот землю на средства, полученные в рамках льготной ипотеки, теперь можно купить. Но только при условии, что либо одновременно с землёй приобретается стоящий (или подлежащий строительству) на ней жилой дом, либо после приобретения земли на заёмные средства также будут оплачиваться договоры подряда на строительства на ней жилого дома. И да, когда я написал про «договоры подряда» во множественном числе я имел в виду, что -
5) Теперь допускается расходование средств льготной ипотеки как на оплату одного, так и на оплату нескольких договоров подряда по строительству жилого дома. Но такие договоры подряда могут заключаться только с юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями. То есть нанять «частников» не получится.
6) И, наконец, вопрос «вторички», то есть возможности расходовать льготную ипотеку на покупку жилья не у застройщика, а у любого собственника. Тут поводов для радости, к сожалению нет. Согласно утверждённым Правилам, льготная ипотека будет выдаваться только на:
a) Покупку квартиры у юридического лица по договору участия в долевом строительстве (ДДУ);
b) Покупку квартиры у юридического лица или у индивидуального предпринимателя в рамках договора купли-продажи и при условии, что такое юридическое лицо или ИП являются первыми собственниками квартиры;
c) Покупку частного дома у юридического лица по договору участия в долевом строительстве (ДДУ);
d) Покупку частного дома и земельного участка под ним у юридического лица или ИП в рамках договора купли-продажи и при условии, что такое юридическое лицо или ИП являются первыми собственниками дома и участка;
e) И, как Вы помните, на покупку земельного участка и на последующее строительство на нём дома силами строительных компаний или ИП.
То есть никакого субсидирования сделок между физическими лицами не предвидится.
В качестве итога хочется отметить, что Правительству удалось исправить кое-какие огрехи условий выдачи IT-ипотеки, связанные с приобретением недвижимости в «частном секторе».
Так, вступившие в силу Правила всё-таки позволяют заёмщикам тратить льготный кредит на покупку земли и на оплату работ любого числа подрядчиков.
Но это, скорее, ложка мёда в бочке дёгтя, чем наоборот.
Требования к зарплате заёмщика по-прежнему чрезмерны, при этом как минимум один из заёмщиков должен соответствовать этим требованиям сам по себе, без учёта доходов других со-заёмщиков и родственников-поручителей. По-прежнему никак не учитывается всё возрастающий тренд работы по гражданско-правовым договорам (то есть даже очень успешный фрилансер не может претендовать на льготы). И наконец, даже самый неопытный риэлтер скажет Вам, что львиная доля сделок с недвижимостью происходит на вторичном рынке (и будет прав). Значит льготная IT-ипотека проплывает мимо основного рынка, и молодому программисту остаётся только искать варианты среди зачастую немногочисленных новостроек.
Жаль, но, видимо, уже через несколько месяцев данную программу либо закроют как «не актуальную», либо начнут менять её условия в сторону более либеральных. Будем с Вами надеется на второй вариант, Друзья.