Перепланировка, переустройство и реконструкция — разные понятия. Чем они различаются, как узаконить перепланировку, какие изменения разрешены, а какие — нет, рассказывает Mafin Media.
Перепланировка, переустройство, реконструкция — разница
Собственник может сделать косметический ремонт в своем жилье, никого не уведомляя об этом: переклеить обои, заменить напольное покрытие или побелить потолок.
Но, если изменения затрагивают конфигурацию стен или инженерных коммуникаций, нужно составить план работ и согласовать перепланировку, переустройство или реконструкцию с местной жилищной инспекцией и профильными службами, а затем внести правки в поэтажный план.
Переустройство — переустановка инженерных коммуникаций: сантехники, проводки, оборудования. Например, перемещение отопительных приборов.Перепланировка — возведение или снос стен. Например, расширение жилой комнаты за счет коридора.Реконструкция — изменение площади и технических характеристик объекта. Например, сооружение нового этажа.
Чаще всего собственники квартир делают перепланировку и переустройство. А реконструкцию — владельцы частных домов, но даже в них нельзя заменять несущие конструкции, только ремонтировать.
Зачем узаконивать перепланировку
Если данные в поэтажном плане не соответствуют облику квартиры, жилищная инспекция выпишет штраф и обяжет внести правки в поэтажный план. То же произойдет, если узаконить уже сделанную перепланировку.
При выявлении нарушений строительных или санитарных норм и правил инспектор обяжет либо привести помещение к изначальному состоянию, либо демонтировать незаконные конструкции и восстановить обязательные.
Незаконная перепланировка — работы, выполненные без разрешения профильных служб и не внесенные в план БТИ.
Но как жилищная инспекция обнаружит нарушения? Чаще всего план БТИ нужен при оформлении ипотеки, на этапе создания оценочного альбома квартиры. Причем занимаются этим сами покупатели, а не собственники.
Профессиональный оценщик отметит на плане красным цветом недостающие или новые строительные и инженерные конструкции. С таким планом БТИ банк вряд ли одобрит ипотеку. Чтобы избежать проблем с продажей недвижимости, нужно привести в порядок все документы.
Иногда соседи устают от шума и мусора, жалуются в жилищную инспекцию, и становится ясно: перепланировка сделана без разрешения, а то и незаконна.
Штрафы за незаконную перепланировку квартиры:
- для физических лиц — 2 000–2 500 руб., согласно статье 7.21 кодекса об административных правонарушениях (КоАП РФ);
- для юридических лиц — 300 000–350 000 руб., но сумма зависит от субъекта Российской Федерации и масштабов правонарушения.
Какие изменения незаконны
Квартира — часть многоэтажного дома, изменения в ней могут повлиять на смежные помещения. Чтобы избежать проблем, важно сделать все в соответствии с жилищным кодексом, санитарными и строительными нормами и правилами. Перечислим самые распространенные ошибки собственников.
Вентиляция. Зашивка вентиляционной трубы, огражденная коробом, — это общедомовое пространство. Расширять площадь квартиры за счет короба запрещено, даже если кажется, что места там слишком много. Есть риск нарушить циркуляцию воздуха: в вентиляции появится плесень, бактерии и посторонние запахи.
Естественный свет. Жилую комнату и кухню нельзя прятать за глухой стеной, оставляя пространство без окон.
Санузел. Мокрая зона не должна оказаться над жилой комнатой. Жилищная инспекция разрешает расширять ванную и туалет, только если внизу находится коммерческое помещение или подвал.
Кухня. Если стоит газовая плита, совмещать кухню с жилой комнатой нельзя.
Несущие конструкции. Нельзя сносить и штробить несущие конструкции, на плане БТИ они выделены толстыми линиями. Но иногда жилищная инспекция разрешает, например, вырезать проем в несущей стене.
Балкон и лоджия. Далеко не всегда можно сносить пороги и подоконники. В жилищной инспекции подскажут, что получится сделать, учитывая тип дома. Но приборы центрального отопления выносить на балкон или лоджию запрещено, вместо этого можно постелить электрический теплый пол или ковер.
Как правильно сделать перепланировку
После внесения изменений необходимо подкорректировать поэтажный план и получить на руки новый экземпляр.
Пошаговая инструкция
Шаг 1. Указать на плане БТИ планируемые изменения и одобрить их в местной жилищной инспекции.
Шаг 2. Приступить к разрешенным работам по переустройству или перепланировке.
Шаг 3. Собрать документы: правоустанавливающий документ, например договор купли-продажи, паспорт, распоряжение жилищной инспекции, акт о переустройстве, заявление.
Шаг 4. Завершить работы, обратиться со всеми документами в территориальное бюро технической инвентаризации (ТБТИ) и оплатить квитанцию.
Шаг 5. Принять специалиста ТБТИ. Он проведет обмеры и обследование квартиры. Через десять дней можно будет забрать обновленный план БТИ и экспликацию.