Наконец, квартира в новом жилом комплексе выбрана и можно оформлять документы. Но вдруг застройщик говорит, что работает по системе проектного финансирования. Что это значит? Отвечаем на этот вопрос и рассказываем, зачем покупателю эскроу-счет.
Застройщик получает деньги на строительство домов не от покупателей, а от банка
Как работали застройщики долгое время? Открывали продажи квартир в новом ЖК, деньги клиентов направляли в строительство. У некоторых компаний в силу экономических обстоятельств случались сложности: стройки вставали, дома достраивали власти или другие девелоперы. Это был долгий, сложный и напряженный процесс.
В 2018 году правительство РФ приняло закон, который должен был застраховать клиентов от неприятных ситуаций и самое главное — гарантировать покупателям возвращение средств. Появилось проектное финансирование.
Теперь деньги на возведение домов застройщик получает не от клиента, а от банка. Средства покупателей до момента сдачи дома лежат на специальных счетах-эскроу в том самом банке.
С 2019 года застройщики могут привлекать деньги дольщиков только на эскроу-счета. Дома, разрешение на строительство которых было получено ранее этого времени, заканчивают стройку на прежних условиях — по договору долевого участия.
Эскроу-счета были призваны решить проблему с появлением обманутых дольщиков, но стали удобным инструментом как для покупателей, так и для застройщиков.
Чтобы получить деньги покупателя, застройщик должен выполнить условия
Работа с эскроу-счетами строится следующим образом. Покупатель подписывает ипотечный договор — банк перечисляет деньги за квартиру не застройщику напрямую, а на индивидуальный эскроу-счет. По сути эта банковская ячейка, доступ к которой застройщик получит только по окончанию стройки.
Застройщику нужно будет доказать банку, что все условия сделки выполнены. Это может быть выписка из ЕГРН, когда новым собственником квартиры стал владелец эскроу-счета, либо ввод дома в эксплуатацию. Все зависит от того, о чем договорился девелопер с банком при заключении сделки на открытие счетов.
Деньги покупателя застрахованы и всегда могут вернуться к нему
Если что-то произойдет с застройщиком и дом не будет возведен, деньги вернутся клиенту. Банк в этом случае — гарант законности сделки.
Средства дольщиков на счетах в банке застрахованы. Если банк обанкротится, эскроу-счет переведут в другую финансовую организацию. Сумма страхового покрытия — 10 миллионов рублей.
При этом строительство дома осуществляется на кредитные средства, которые девелоперу предоставил банк. Все подробности этой сделки прописаны в ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — Привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета-эскроу.
Эскроу-счет помогает и при других сделках
Эскроу-счет можно использовать и при покупке квартиры на вторичном рынке. В этом случае продавец и покупатель открывают ячейку, один кладет деньги, а второй получает доступ к ней только после регистрации права собственности.
Такой формат актуален, когда продавец боится потерять квартиру, а покупатель деньги. Как только Росреестр зарегистрирует переход права собственности, продавец получит деньги в банке, а покупатель останется с квартирой.
Еще раз о плюсах проектного финансирования:
- Деньги покупателя квартиры защищены и застрахованы до момента получения ключей.
- В случае невыполнения условий договора клиент получает деньги обратно.
- Эскроу-счет не могут арестовать, в том числе за просрочку платежей по алиментам, штрафам, налогам.
- Эскроу-счет при долевом строительстве открывается для клиента бесплатно.