Добрый день, уважаемые участники конференции «Теории и практики редевелопмента». Дорогие коллеги.
Меня зовут Виктор Перепелица, руководитель ООО «Проект Консалтинг», наша деятельность связанна с реализацией инвестиционно-девелоперских проектов, в основном это реновация крупных промышленных территорий, последние несколько лет участвуем только в собственных проектах или на партнерских правах и только под своим управлением.
Сегодня поговорим является ли реновация, катализатором развития города, а возможно это не так. Будут несколько примеров, из моего лично опыта, рассказ о каждом проекте по времени может занять целую лекцию, поговорим лишь о сути и изменениях, которые произошли, только на этапе реализации.
Не будем говорить о Московских проектах, мои коллеги расскажут о них лучше, поговорим о региональных городах.
Еще, 3-4 года назад большинство застройщиков и инвесторов, с большим предубеждением относились к «всяким» «Ре» проектам, можно сказать шарахались, некоторые эксперты в кавычках, называли их мертвяками, теперь каждый хочет повторить эту божественную приставку и даже приобщиться.
Была значительная часть участников рынка, которые просто смеялись, смеялись в 2013году, когда я начинал проект реновации территории «УЗЭМИК», когда мы совместно с заслуженным архитектором Дмитрием Винкельманом, делали первые проработки идей, действий.
Скептически относились, когда 2016 году начинал проект реновации территории «Конди», но значительно меньше.
Потом просто молчали, не понимая, что происходит.
Сейчас уже не смеются, у нас же все стали экспертами, теперь начали рассуждать о перспективах и возможностях, когда необходимо действовать, мы же действуем уже давно.
На самом деле все не так, уж просто, поверьте. При кажущейся простоте, вас ждет столько всяких вопросов, о которых вы и не представляли. И с каждым годом, всё сложнее и сложнее, самые сложные, конечно законодательные истории, но это отдельная тема.
Посмотрите на данные фото, большинство из вас может узнать свой город или очень похожая история.
Это город Норильск один из самых тяжелых с экологической точки зрения городов России.
Здесь мы видим центр города Уфы, люди живут в таких условиях десятилетиями, нет водоснабжения, канализации. Самый центр города.
Мы были во многих городах России, такие места, есть практически в каждом городе.
Как печально это не звучит, но мы живем в таких городах.
Практически во всех крупных городах-миллионниках, так называемые, промышленно-коммунальные зоны занимают около 30-40% городских площадей, наряду с тем, что в европейских городах – не более 10 %, уровень эффективности нашего производства во многом уступает Европе. Наиболее востребована реновация, в крупных городах. Уфа не исключение, 37 процентов территории Уфы - это так называемые депрессивные пространства: аварийно-ветхое жилье, промышленные и коммунальные постройки, гаражи. Эти территории фактически не работают, не приносят дохода, не позволяют горожанам использовать территорию, такие язвочки, огромная часть города за забором.
Реновация — это естественный процесс, в который вовлечены все города постсоветского пространства. В наследие от Советского Союза с его плановым ведением хозяйства нашей стране достался один из мощнейших во всем мире промышленный потенциал, порой хаотично сформированный в военные или сразу послевоенные годы.
Основные проблемы, которые пугают собственников при развитии производственных и коммунальных территорий:
1. Деградация городской среды ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ЗОНЫ, ОГК
2. ЗС ГО (сооружения гражданской обороны, бомбоубежища)
3. Большое количество собственников
4. Санитарно-защитные зоны
5. Объекты культурного и исторического наследия
6. Хаотичное изменение функций (перепрофилирование)
7. Нет четкой идеи-концепции
8. Административные (отсутствие законодательных актов)
Технологии изменяются слишком быстро, культурные принципы и законы — слишком медленно. Но в современном мире они вынуждены считаться друг с другом, очень сложно предсказать, что ждет нас в будущем. Цифровой мир: реальность в которой мы живем.
Отсутствие свободного доступа к информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, не позволяет оперативно оценивать инвестиционные проекты. Процесс преобразования промышленных территорий непрозрачен и по этой причине затягивается. Например, в большинстве городов до сих пор не существует полной устоявшейся базы данных всех промышленных площадей, что затрудняет планирование реорганизации. Процесс редевелопмента идет бессистемно: нет четкого плана или концепции преобразования промзон, что таит в себе риски и в перспективе может привести к проблемам – транспортным, инфраструктурным. Девелоперы же ориентированы на выгодные проекты с минимальным риском. Среди главных проблем выделяются такие, как отсутствие достоверной информации о масштабах процесса. Мониторинг состояния, потенциала предприятий в промзонах, подлежащих преобразованию, не ведется. Собственники и управленцы компаний не стремятся афишировать положение дел, поэтому представить объективную картину проблематично. Решение многих вопросов упирается в несовершенство законодательной базы. Фактически есть только несколько законодательных инструментов, которые по своей сути не работают в полном объеме для промышленно-коммунальных зон.
Правообладателей можно понять, сейчас большинство промобъектов платят или платили налоги на имущество от балансовой стоимости, которая стремится к нулю. Но уже в ближайшее время, большинство почувствуют все прелести не развития таких территорий, когда получат уведомления, по уплате налога исходя из кадастровой стоимости имущества. Долгое время владельцы такой в кавычках недвижимости, могли фактически сидеть на своих кв. м. Горожане живут в деградирующей среде, городской бюджет не получает налоговые поступления, в виде имущественного налога. Мое понимание, для более быстрого развития и привлечения инвестиций в город, для собственников, которые безосновательно не развивают такие территории или объекты, необходимо применять повышающие коэффициенты налога на имущество.
Сегодня нужно отходить от такого понятия, как стоимость кв. м. Если недвижимое имущество не приносит доход, её стоимость равна 0, минус расходы на содержание и налоги. Нужно не задумываясь избавляться от таких кв. м, путем редевелопмента изменяя кардинально функции, сносить или развивать качество существующего объекта.
Большинство вопросов, связанных с подготовкой с земельных участков мы занимаемся самостоятельно, иногда привлекая на узкие направления специализированные подрядные организации.
Мы очень серьезно относимся к экологическим вопросам в наших проектах, в целях ускорения процессов и объективности исследований, мы открыли собственную компанию для решения вопросов связанных с экологическим мониторингом окружающей среды, включая, воды питьевые, природные, сточные, почвы, грунты, отходы производства и потребления, почвы, осадки сточных вод, донные отложения, илы, шламы, атмосферный воздух, промышленные выбросы в атмосферу, включая санитарно-защитную зону и селитебные территории, шум. Имеется собственная аккредитованная по всей России лаборатория.
Учитывая, что экологическая ситуация с каждым годом, ухудшается, необходимо ускорять реновацию (реабилитацию) промышленных территорий. Превышение санитарно-гигиенических нормативов загрязнения атмосферного воздуха выявлено в 89% городов.
Регионы лидеры по суммарным выбросам в окружающую среду.
На примере, нескольких проектов реновации территории, которые мы сейчас рассмотрим, вы наглядно увидите основные этапы преобразования городского пространства. Хотел отметить, что все проекты находятся в самом центре города.
Один из этапов обновления территории – это демонтаж. По факту большинство площадей нам пришлось демонтировать, только часть была задействована в реконструкцию и изменение функций.
Редевелопмент безусловно сложнее обычного девелопмента территорий, порой в несколько раз.
Базовый принцип процессов редевелопмента, заключается в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных изменений при условии соблюдения соотношения затрат и результатов, которое достигается путем обеспечения приемлемой нормы доходности проекта, по моему опыту при правильной концепции, коэффициент прибыльности инвестиций, составит не менее 2,5.
После реновации, редевелопмента промышленных зон, городская инфраструктура приобретает дополнительные общественные пространства, жилые площади, объекты соцкультбыта, дороги и парковки, которые расположатся на бывших промышленных территориях, таким образом будет улучшиться экологическая ситуация в городе. Благоприятная и безопасная городская среда, кроме улучшения качества жизни, влияет на общий инвестиционный климат. Как правило, увеличение миграционных намерений населения, происходят именно из депрессивных промышленных зон.
Главной и актуальной проблемой на сегодняшний день является преобразование промышленных территорий, сохранение их культурных ценностей и предоставление городу новой жизненной среды.
Реконструкция современного города, в первую очередь, связана с изменением функционального содержания территории. Только несколько площадок на территории города Уфы находятся на начальной стадии по изменению вида и функционального значения.
Инвестирование в общественную инфраструктуру является ключевым фактором для возрождения деградированных районов. Я понимаю, уместные вопросы по развитию промышленности и созданию рабочих мест, я считаю, что это первостепенная задача, большинство таких предприятий, остались от великого наследства советской эпохи, которые не могут эффективно работать в современных реалиях, морально и физически устарели, обычная модернизация производства не поможет, требуется создание абсолютно нового и современного предприятия. Производство необходимо развивать, наряду с мерами фискального воздействия на стагнирующие «псевдо» производства, в основном занимающиеся сдачей в аренду, так и мерами государственной поддержки.
Значительная часть финансовых ресурсов производственных предприятий направлена на содержание огромной, утратившей свою актуальность инфраструктуры. В пределах промышленной территории, расположено огромное количество дополнительных зданий и объектов, требующих затрат на охрану, электроэнергию, водоснабжение, а также прочее необходимое обеспечение. Законодательство в отношении имущественного сбора изменилось, в ближайшее время все регионы перейдут на расчет налоговой базы исходя из кадастровой стоимости. Колоссальные затраты на содержание таких территорий, будет способствовать развитию не работающих промплощадок, а также вынос из центральных частей города с последующей модернизации не рентабельных производственных предприятий. Остаточная стоимость большинства промышленных объектов равна нулю или близка к этому, в данный момент за эти простаивающие помещения, не вовлечённые в оборот города, фактически не платят налог на имущество.
На примере, нескольких проектов реновации территории, которые мы сейчас рассмотрим, вы наглядно увидите основные этапы преобразования городского пространства. Хотел отметить, что все проекты находятся в самом центре города.
Один из этапов обновления территории – это демонтаж. По факту большинство площадей нам пришлось демонтировать, только часть была задействована в реконструкцию и изменение функций.
Редевелопмент безусловно сложнее обычного девелопмента территорий, порой в несколько раз.
Базовый принцип процессов редевелопмента, заключается в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных изменений при условии соблюдения соотношения затрат и результатов, которое достигается путем обеспечения приемлемой нормы доходности проекта, по моему опыту при правильной концепции, коэффициент прибыльности инвестиций, составит не менее 2,5.
После реновации, редевелопмента промышленных зон, городская инфраструктура приобретает дополнительные общественные пространства, жилые площади, объекты соцкультбыта, дороги и парковки, которые расположатся на бывших промышленных территориях, таким образом будет улучшиться экологическая ситуация в городе. Благоприятная и безопасная городская среда, кроме улучшения качества жизни, влияет на общий инвестиционный климат. Как правило, увеличение миграционных намерений населения, происходят именно из депрессивных промышленных зон.
Главной и актуальной проблемой на сегодняшний день является преобразование промышленных территорий, сохранение их культурных ценностей и предоставление городу новой жизненной среды.
Реконструкция современного города, в первую очередь, связана с изменением функционального содержания территории. Только несколько площадок на территории города Уфы находятся на начальной стадии по изменению вида и функционального значения.
Инвестирование в общественную инфраструктуру является ключевым фактором для возрождения деградированных районов. Я понимаю, уместные вопросы по развитию промышленности и созданию рабочих мест, я считаю, что это первостепенная задача, большинство таких предприятий, остались от великого наследства советской эпохи, которые не могут эффективно работать в современных реалиях, морально и физически устарели, обычная модернизация производства не поможет, требуется создание абсолютно нового и современного предприятия. Производство необходимо развивать, наряду с мерами фискального воздействия на стагнирующие «псевдо» производства, в основном занимающиеся сдачей в аренду, так и мерами государственной поддержки.
Значительная часть финансовых ресурсов производственных предприятий направлена на содержание огромной, утратившей свою актуальность инфраструктуры. В пределах промышленной территории, расположено огромное количество дополнительных зданий и объектов, требующих затрат на охрану, электроэнергию, водоснабжение, а также прочее необходимое обеспечение. Законодательство в отношении имущественного сбора изменилось, в ближайшее время все регионы перейдут на расчет налоговой базы исходя из кадастровой стоимости. Колоссальные затраты на содержание таких территорий, будет способствовать развитию не работающих промплощадок, а также вынос из центральных частей города с последующей модернизации не рентабельных производственных предприятий. Остаточная стоимость большинства промышленных объектов равна нулю или близка к этому, в данный момент за эти простаивающие помещения, не вовлечённые в оборот города, фактически не платят налог на имущество.
Считаю, что с полной уверенностью, можно сказать. ДА действительно – РЕНОВАЦИЯ ЭТО КАТЛИЗАТОР РАЗВИТИЯ ГОРОДСКИХ ПРОСТРАНСТВ.
Потенциал проектов #реновации, #редевелопмента и других всяких #РЕ по территориям, объектам капитального строительства, различного функционального назначения, просто колоссальный, главное правильно с ними работать.