Если арендодатель в соответствии с условиями договора аренды досрочно «попросил» Вас освободить помещение, то вся ранее выплаченная по договору аренда – это Ваши убытки. Не соскакивайте с варианта вернуть все предоплаченные до конца срока аренды деньги, не утирайтесь условиями кабального договора аренды.
Заключая договор аренды (пользования недвижимостью) на определенный срок с определенными условиями, арендатор (наниматель) вправе рассчитывать на определенные результаты, к которым он стремится при определенных затратах.
В совокупности норм гражданского права, услуги по аренде можно рассматривать наравне с другими видами услуг, как-то заказ оформления, написания картины, пошив модной одежды, проезд на транспорте, ремонт или ремонтно-строительные работы.
Если мы будем считать нормальным одностороннее выполнение условий договора исключительно заказчиком без твердой обязанности исполнителя завершить до результата и в срок услугу, то мы должны будем согласиться и с тем, что после оплаты предоплаты художнику заказчик на половине срока получит только испачканный холст при освобождении его от обязанности оплатить остальную часть ненаписанной картины; после предоплаты модельеру заказчик на половине срока получит только изрезанные ткани при той же возможности не оплачивать завершенное изделие по итогу; после предоплаты билета заказчик будет с вещами высажен из транспорта в пустыне и на бездорожье при ранее указанной нами возможности не оплачивать остальную часть проезда; после предоплаты за ремонт квартиры сантехникам-штукатурам-малярам заказчик обнаружит разрушенную квартиру при уже не раз упомянутой возможности не платить за оконченный ремонт.
В таких ситуациях для восстановления нарушенных прав заказчика применяется полнота ответственности исполнителя: возмещения убытков по предоплате (возврат предоплаты) и заглаживание ущерба заключением другого договора с другим исполнителем услуги или подряда.
Закон и судебная практика полагает, что аренда и другие варианты возмездного использования помещений подчиняются тем же характерным условиям: текущая арендная плата – это есть форма предоплаты до завершения срока аренды, незавершенная аренда – это и есть незавершенная услуга, уплаченная текущая до окончания срока арендная плата – это и есть убытки арендатора, а в срочном порядке и внепланово подобранная другая площадь для аренды (для жилья, хранения, для работы и т.п.) – это и есть ущерб, который возник в связи с преждевременным расторжением договора аренды.
Даже в том случае, если преждевременное расторжение договора аренды было предусмотрено, стороны предполагали такие взаимные обстоятельства, то каждая сторона вправе рассчитывать на получение собственного результата за весь срок аренды, а не за непредвиденную его часть. В практике судов часто встречаются споры о взыскании с арендаторов убытков арендодателя в связи с преждевременным расторжением арендатором договора аренды. И это имеет смысл. В то время как арендаторам, как правило, приходится нести убытки и реальный ущерб в случаях аналогичных причин при преждевременном расторжении договора на недвижимость по инициативе арендодателя.
Суды рассматривают в таких случаях событие преждевременного расторжения договора как действия доминирующего характера в сделке по аренде арендодателя. Действия арендатора никак в таких случаях доминирующими определить невозможно, т.к. арендатор скован рисками запрета пользования недвижимостью разными средствами: недопуск в помещение, лишение пропуска, замена собственником замков, удержания имущества арендатора арендодателем… Зависимость арендатора налицо, при том, что он, как правило, несет издержки не только от ранее оплаченной, но преждевременно прерванной арендной платы, но и от преждевременных сборов с устойчивого места, организации переезда, хранения вещей, снятия нового помещения, переориентирования на местности на адрес нового помещения клиентов, потребителей, поставщиков, дополнительные рекламные затраты, затраты на возобновление работы нового персонала и его обучение и т.п.
Закон предполагает для предъявления требований об убытках зависимую сторону доказать все указанные выше издержки, доказать их прямую связь с преждевременным событием, отделить в их числе те из них, какие вынужденные из-за досрочного расторжения договора, а какие из них связаны с улучшением нового места аренды.
По логике со стороны – любой переезд равен двум пожарам. Пожар напрочь уничтожает результаты предыдущих трудов. И их вот так вот логически практически невозможно оценить для искупления инициатором возникновения убытков.
Отсутствие широкой и активной судебной практики о возмещении убытков со стороны арендодателя досрочным расторжением договора аренды с арендатором вовсе не свидетельствует о том, что арендаторы при этом не несут убытки от досрочного переезда и переориентирования своих целей аренды.
Как правило, даже арендные каникулы, не восполняют тех убытков, которые причинены арендатору досрочностью расторжения договора.
Поэтому суды усматривают в затратах арендатора на текущую аренду, прерванную досрочно инициативой арендодателя безусловную базу убытков, а не обычную оплату аренды за время пользования. Обычной арендной платой можно считать только такие арендные платежи, какие доведены до договорного окончания срока и выполнения условий сторонами аренды.
Судом усматривается необходимость судебной защиты интересов арендатора в связи с досрочностью расторжения договора аренда гаража в форме присуждения ко взысканию предыдущих арендных платежей как убытков арендатора, не получившего итоговый результат аренды, на который он правомерно и добросовестно рассчитывал при заключении договора.
Про признаки кабальности в договорах аренды поговорим уже в другой раз.