Должен ли управляющий вернуть задаток покупателю

Предприниматель приобрел дом и участок банкрота на торгах. Но после перечисления задатка выяснилось, что имущество находится под арестом. Информации об этом не было ни в объявлении о торгах, ни в соглашении. Тогда покупатель направил уведомление об отказе от договора, в котором попросил управляющего вернут деньги. Но продавец отказался, так как сведения об аресте можно было проверить через ЕГРН. С этим согласились и суды. В итоге дело дошло до ВС, который попытался выяснить, мог ли покупатель узнать про обременение недвижимости заранее.

2 мая 2017 года АСГМ решением по делу № А40-113146/2015 признал банкротом Татьяну Ростовцеву и ввел в отношении нее процедуру реализации имущества. Финансовым управляющим должницы стал Дмитрий Гниденко. Летом 2019 года тот разместил на сайте ЕФРСБ и сайте торговой площадки «Сбербанк — АСТ» объявление о проведении открытых торгов по продаже имущества женщины: коттеджа общей площадью 388 кв. м и участка 1200 кв. м в Московской области. В сообщении было указано, что этот актив принадлежит должнице на праве собственности и является предметом залога ПАО «Сбербанк».

Единственную заявку на участие в торгах подал индивидуальный предприниматель Ефрем Осипов. В своей заявке Осипов предложил заплатить за дом и участок 10,7 млн руб. В июле 2019 года предприниматель перечислил управляющему задаток в размере 4,2 млн руб., после чего стороны заключили договор купли-продажи имущества.

Но уже 2 августа 2019 года Осипов направил в адрес управляющего уведомление об отказе от договора, в котором попросил вернуть деньги. Бизнесмен заказал расширенную выписку из ЕГРН. Из нее он выяснил, что имущество находится под арестом, который еще в 2012 году наложил Ленинский районный суд города Махачкалы в рамках уголовного дела.

Осипов посчитал, что финансовый управляющий намеренно не предоставил сведения об аресте, так как этой информации не было в объявлении об открытии торгов и в договоре. Такое нарушение является основанием для расторжения договора и возврата задатка, уверен покупатель.

Весной 2020 года Осипов обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к Ростовцевой о взыскании неосновательного обогащения в размере 4,2 млн руб. Но АСГМ отказал покупателю в удовлетворении его требований. Суд решил, что предприниматель не проявил должной осмотрительности при заключении договора, так как он мог узнать об аресте самостоятельно еще до подачи заявления на участие в торгах. Первая инстанция также установила, что ответчик направлял покупателю выписку из ЕГРН по почте, а также устно уведомил истца об аресте. Учитывая это обстоятельство, отказ Осипова от договора нельзя считать добросовестным, посчитал АСГМ.

Позицию первой инстанции поддержали апелляция и кассация. После чего Осипов решил обжаловать эти судебные акты в Верховном суде.

Эту жалобу ВС выделил и передал на рассмотрение, которое состоялось 24 февраля 2022 года.

В конце заседания слово взяла представитель Ефрема Осипова Татьяна Медушевская. Она обратила внимание суда на выписку, которую ответчик направлял в адрес истца. По словам представителя, в ней не указано, какие именно аресты наложены на имущество. Узнать, что некоторые аресты наложены в рамках уголовного дела, истец мог только из той выписки, которую он получил самостоятельно, пояснила Медушевская.

Заслушав доводы сторон, ВС отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в АС Москвы (дело № А40-51969/2020).

С уважение, ООО ИнвестТорги
8 (800) 100-33-16
investtorgi.ru
г. Москва, ул. Ленинская слобода. д. 26с5