Когда дело доходит до оформления наследства, могут возникнуть самые разные неожиданности — и пропажа документов на недвижимость в их числе занимает не самое последнее место.
Документы могут потеряться, или их могут специально припрятать другие претенденты на наследство, а то и вовсе выясняется, что документов на собственность никогда и не было.
Что делать в таких случаях? Разберем, как оформить недвижимость в наследство, если на нее нет документов.
1. Недвижимость приобреталась после 1998 года
Начиная с 31 января 1998 года, все права на недвижимое имущество регистрируются в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН).
Поэтому отсутствие правоустанавливающих документов на дом, квартиру или земельный участок, приобретенные наследодателем после указанной даты, не может стать препятствием для оформления наследником своих прав на эту недвижимость:
- закон сейчас запрещает нотариусам требовать от граждан документы со сведениями, содержащимися в ЕГРН, поскольку Росреестр предоставляет им эти данные через Единую информационную систему нотариата (ст. 47.1 Основ законодательства о нотариате).
Нотариус проверяет принадлежность недвижимости наследодателю по ЕГРН и, если все подтверждается, выдает свидетельство о праве на наследство.
2. Квартира, дом или земельный участок принадлежали наследодателю задолго до 1998 года
В таком случае сведения из ЕГРН не помогут, т. к. там нет никакой информации о недвижимости (если только наследодатель в свое время не обращался в Росреестр для подтверждения своих прав на имущество и включения записи о них в ЕГРН).
Разберем худший вариант — когда в ЕГРН ничего нет. Наследнику придется подтвердить нотариусу, что недвижимость была собственностью наследодателя — иначе нотариус откажется включать ее в наследственную массу и выдавать свидетельство.
Здесь нужно иметь в виду, что закон признает юридическую действительность всех документов, которыми ранее (до введения регистрации в ЕГРН) оформлялось право на недвижимость.
Поэтому можно ссылаться на любой официальный документ, из которого следует, что владельцем недвижимости был наследодатель.
Например, Верховный суд РФ недавно постановил, что право на земельный участок, возникшее до 31 января 1998 г., можно подтвердить в т.ч. выпиской из поземельной книги, выданной сельской администрацией (определение № 16-КГ20-91-К4).
Документальные подтверждения факта владения недвижимостью до 1998 года можно поискать в архивах районного БТИ (по квартире), муниципальной администрации (по земельному участку и дому), у нотариуса, который оформлял сделку по приобретению объекта недвижимости наследодателем.
Если нотариус, который ведет наследственное дело, откажется принимать такие документы, наследнику придется признавать право собственности через суд — и там полученные документы очень пригодятся.
3. Недвижимость не была оформлена в собственность наследодателя
Очевидно, что документов о праве собственности в таком случае точно нет и искать их бесполезно — но это вовсе не означает, что совсем нет шансов оформить недвижимость в собственность.
В судебном порядке можно добиться признания права собственности на недвижимость за наследодателем (а значит, и за его наследником) в следующих случаях:
- наследодатель получал земельный участок для ведения садоводства до 25 октября 2001 года, и в документе не указано, на каком праве выделялась земля.
В свое время Верховный суд РФ признал наследника собственником такого участка, указав, что по умолчанию участок признается предоставленным на праве собственности (определение № 33-КГ18-11).
Кстати, с 1 сентября этого года вступит в силу закон, позволяющий наследникам признать право собственности на участки, предоставленные в свое время их наследодателям на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (Закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ),
- наследодатель сам когда-то получил недвижимость по наследству, но не оформил все как следует.
В частности, если наследник подтвердит суду, что наследодатель фактически принял жилье в наследство — например, проживал на момент смерти своего супруга в его квартире,
- наследодатель покупал в свое время недвижимость, но не оформил ее в собственность.
В таком случае можно применить срок приобретательной давности: недвижимость, которой наследодатель владел открыто и добросовестно в течение 15 лет, признается его собственностью (ст. 234 ГК РФ).
Как указал Конституционный суд РФ, покупка недвижимости по договору не препятствует применению срока приобретательной давности: благодаря этому мужчина добился признания себя собственником земельного участка с гаражом, который купил без какой-либо регистрации еще в 1990-е годы (Постановление КС РФ от 26.11.2020 № 48-П).