Как не купить квартиру с обременением
Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений.
Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство. То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом. А иногда продажа и просто невозможна.
Какие виды обременений бывают?
К основным видам обременений относятся:
- залог по ипотеке. Покупая такую квартиру покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и выплачивать остаток, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка для снятия обременения. Во втором случае есть риск, что погасив кредит за счет средств покупателя, продавец может отказаться от сделки.
- рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти (тут сделки крайне редки)
- арест (с такой недвижимостью нельзя совершать никаких юридических действий. Арест накладывается и снимается судом)
- аренда (найм). Такую недвижимость можно купить, но наниматель будет иметь право проживать на тех же условиях до окончания договора. Если квартира покупается для проживания, то лучше чтобы продавец расторг договор с нанимателем.
Узнать о наличии указанных выше обременений, даже если продавец не предупредил об этом, можно из выписки из ЕГРН (за исключением найма, если договор заключен на срок до года).
Однако, некоторые обременения в выписке ЕГРН не указываются и поэтому их отследить сложно, поскольку необходимо изучать другие документы.
Например, это могут быть следующие случаи:
- в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Для проверки наличия зарегистрированных лиц можно посмотреть выписку из домовой книги.
- человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца. Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Для исключения проблем с выпиской жильцов после покупки лучше прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета до сделки. Если этого продавец этого не сделает, то во избежание возможных проблем от сделки лучше отказаться.
- жилье также может быть куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.
Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал и если он использовался, то на какие цели.
Таким образом, перед покупкой жилья необходимо тщательное и скрупулезное изучение документов и желательно с привлечением грамотного юриста.
#как проверить квартиру перед покупкой
#риски при купли продажи квартиры