Штат Нью-Йорк хочет перестроить транзитный узел в центре Манхэттена и оплатить его реконструкцию за счет более масштабного развития недвижимости.
Чтобы восстановить больной Пенсильванский вокзал, губернатор Кэти Хочул и ее предшественник одобрили необычный проект перепланировки Мидтауна Манхэттена с 10 сверхвысокими небоскребами - один из крупнейших проектов в сфере недвижимости в истории Америки.
По их словам, это амбициозное начинание будет сложным, но необходимым, поскольку строительство новых башен поможет оплатить столь необходимые улучшения на Пенн-Стейшн, который до пандемии был самым загруженным вокзалом в Западном полушарии и, возможно, самым нелюбимым.
Но в то время как штат Нью-Йорк должен утвердить проект уже в следующем месяце, новый анализ, проведенный Независимым бюджетным управлением Нью-Йорка, поднял серьезные вопросы о финансовой жизнеспособности проекта, роли штата в нем и возможности того, что налогоплательщикам придется оплачивать счет, если доходы, на которые рассчитывают его сторонники, не оправдаются.
Самое удивительное, говорится в отчете, что штат Нью-Йорк предоставил так мало финансовых деталей о проекте площадью 18,3 миллиона квадратных футов, что практически невозможно проанализировать план по существу. Прогнозы штата по стоимости варьируются от первоначальной оценки в 30-40 миллиардов долларов до оценки ближе к 20 миллиардам долларов, теперь, когда штат больше не объединяет Гудзонский тоннель в одну смету проекта, говорится в докладе.
Реконструкция Пенн-Стейшн будет завершена в 2032 году, после чего начнется строительство половины башен, в основном состоящих из офисных помещений, спрос на которые заметно снизился из-за вызванного пандемией перехода на работу из дома. Последнее здание будет закончено в 2044 году.
В течение этого 12-летнего промежутка, по словам городского агентства, доходов от аренды офисных помещений, гостиничных номеров, розничной торговли и жилья в новых зданиях может не хватить для оплаты завершенных транзитных улучшений, что заставит налогоплательщиков оплачивать счета.
"Без этой информации не представляется разумным переходить к утверждению этой программы", - сказал в интервью Джордж Свитинг, исполняющий обязанности директора Независимого бюджетного управления, беспартийного агентства, которое контролирует городской бюджет.
Представитель Корпорации развития штата Эмпайр, государственного агентства, возглавляющего реконструкцию, сказал, что проект не будет вынесен на утверждение совета директоров до тех пор, пока не будут решены финансовые вопросы. Представители агентства заявили, что город будет защищен от финансовых рисков, поскольку любые недостатки будут покрыты штатом.
"В дополнение к сотрудничеству с I.B.O. по его отчету, E.S.D. будет продолжать работать с сообществом, городом, заинтересованными сторонами и выборными должностными лицами, чтобы убедиться, что их приоритеты, включая справедливую финансовую структуру, находятся на месте до получения общественного одобрения", - сказал пресс-секретарь Мэтью Гортон.
"Мы окончательно преобразим заброшенный деловой район, создадим столь необходимое доступное жилье и социальные услуги, значительно улучшим удобство для пассажиров и создадим основу для устойчивого роста города и всего региона", - добавил он.
Несмотря на выводы отчета, представитель мэра Эрик Адамс заявил, что его администрация по-прежнему привержена плану развития штата.
"Мы конструктивно работаем с нашими партнерами из штата над продвижением проекта, который превратит Пенн-Стейшн и прилегающую территорию в транзитный узел мирового класса, которого заслуживают ньюйоркцы, с финансовой ответственностью", - сказал пресс-секретарь Чарльз Лютвак.
Отчет усиливает многие критические замечания, которые были впервые высказаны выборными должностными лицами и общественными лидерами, когда бывший губернатор Эндрю М. Куомо раскрыл полный масштаб проекта год назад, за несколько месяцев до своей отставки в связи с обвинениями в сексуальных домогательствах.
Он также повторяет аналогичные вопросы о финансах проекта, заданные Комиссией по планированию города Нью-Йорка в письме, направленном в январе в Empire State Development.
"Проект должен быть отправлен в отставку", - сказала Лейла Лоу-Гисико, член общественного совета в Мидтаун Манхэттене, которая баллотируется от этого района в Ассамблею штата. "Смысл реализации этого проекта заключается в получении дохода. А этот конкретный проект будет стоить денег и не принесет дохода".
Во многом этот проект повторяет другие попытки г-на Куомо наложить свой отпечаток на город, в том числе ремонт железнодорожного вокзала Мойнихан через дорогу от Пенсильванского вокзала и реконструкцию главных аэропортов города в Квинсе.
В данном случае средства, полученные от строительства, пойдут на косметические улучшения на Пенн-Стейшн, а также на потенциальное расширение станции на квартал южнее ее нынешнего расположения. Новые пути и платформы позволят увеличить пропускную способность железной дороги на экономически важном коридоре, связывающем пассажиров из Нью-Джерси с рабочими местами в Нью-Йорке, после того как будет построен второй тоннель под рекой Гудзон.
Штат будет использовать свои полномочия для отмены местных законов о зонировании и планировании, чтобы застройщики могли строить на этом месте более крупные здания, чем разрешено в других случаях. Когда г-жа Хочул сменила г-на Куомо, она продолжила поддержку проекта со стороны штата, внеся скромные изменения, чтобы успокоить критиков, например, расширив пешеходные дорожки и немного уменьшив масштаб проекта.
В отчете также подчеркивается ключевое опасение критиков: От реализации проекта в основном выиграет одна компания - Vornado Realty Trust, один из крупнейших застройщиков офисов в городе. Vornado владеет четырьмя участками в зоне застройки и частью пятого, а ее генеральный директор Стивен Рот в прошлом году пожертвовал максимальную сумму - 69 700 долларов - на избирательную кампанию г-жи Хочул.
Г-н Рот, вместе с членами своей семьи, также передал г-ну Куомо около 400 000 долларов в качестве пожертвований на избирательную кампанию до его отставки. Представители штата и представитель Vornado заявили, что эти пожертвования не повлияли на роль Vornado в этом предприятии. Г-н Рот назвал реконструкцию района Пенн Стейшн "землей обетованной" компании Vornado.
На этой неделе во время телефонного разговора о доходах г-н Рот подтвердил приверженность компании проекту штата. "Очевидно, что мы поддерживаем его", - сказал он.
Представитель компании Vornado отказался комментировать отчет.
Несмотря на многолетнюю работу штата над проектом и его скорое утверждение, Независимое бюджетное управление установило, что в плане отсутствует тщательный анализ многочисленных рисков, включая последствия перехода на удаленную работу и то, могут ли новые башни Пенсильванского вокзала негативно повлиять на Hudson Yards, грандиозное строительство в дальнем Вест-Сайде Манхэттена. Хадсон Ярдс" откроется в 2019 году и имеет такую же структуру налогообложения, как и предлагаемый объект Пенн Стейшн.
"Это мигающий желтый свет, что план реконструкции Пенн-Стейшн на данном этапе имеет больше вопросов, чем ответов", - сказал Брэд Хойлман, сенатор штата, чей округ охватывает большую часть предполагаемой застройки. "Существуют значительные риски, которые штат еще не учел".
Чиновники не проанализировали, может ли простое перезонирование территории для стимулирования развития дать больший экономический эффект и увеличить сборы налогов на недвижимость, чем проект штата, сказали в агентстве. Тем не менее, без предложения штата этот район вряд ли привлечет застройщиков, считает агентство, отмечая отсутствие строительства в районе Пенн-Стейшн. И хотя мэр выступает за развитие, такое перезонирование вряд ли пройдет через нынешний городской совет.
Предложенная штатом финансовая схема приостановит взимание дополнительных налогов на недвижимость с новых башен, но потребует от Vornado и других застройщиков отчислять неопределенную долю своих доходов на погашение стоимости строительства на Пенн-Стейшн.
Но без финансовой конкретики, говорится в отчете, невозможно определить, заплатят ли застройщики меньше городу и штату при такой сделке, чем если бы новые здания облагались стандартными налогами на недвижимость. И хотя штат все равно будет собирать платежи с застройщиков, город потеряет дополнительные доходы от налогов на недвижимость, которые он получил бы при стандартном перезонировании.
Хотя район Пенн-Стейшн не подвергался масштабному перепланированию в течение десятилетий, руководители Vornado изучали подобные проекты в этом районе в течение многих лет, что, как отметило городское агентство, "может свидетельствовать о том, что для этих участков не требуется дополнительных стимулов, если они вообще нужны".
Джон Каэни, исполнительный директор Reinvent Albany, группы по наблюдению за деятельностью правительства, сказал, что отчет Независимого бюджетного управления ясно показывает, что "проект не выдерживает тщательной проверки".
"Речь идет о том, что многие налогоплательщики подвергаются риску без какой-либо причины, кроме помощи Ворнадо", - сказал г-н Каэни. "Это просто не имеет смысла с точки зрения государственного финансирования и государственной политики".