Основные этапы проверки физического лица — собственника некоммерческого объекта недвижимости:
1) паспорт клиента;
2) базы данных;
3) правоустанавливающие документы;
4) цепочка отчуждения;
5) опрос соседей;
6) юридические запрещения.
На практике работы служб безопасности риэлтерских агентств проверка проводится именно в такой последовательности.
1) Проверка паспорта клиента
ПРИНЯВ РЕШЕНИЕ СОВЕРШАТЬ СДЕЛКУ, ОБЯЗАТЕЛЬНО ПОПРОСИТЕ ВАШЕГО ОППОНЕНТА ПРЕДЪЯВИТЬ ПАСПОРТ И ТЩАТЕЛЬНО СЛИЧИТЕ ЕГО ВНЕШНОСТЬ С ФОТОГРАФИЕЙ! В случае возникновения малейших сомнений или неадекватного поведения клиента для проверки его личности необходимо обращаться в риэлторское агентство.
При "кустарном" мошенничестве можно столкнуться с такими примитивными способами подделки паспорта, как переклейка фото, перестановка страниц с других паспортов, поддельные штампы о прописке, браке и расторжении брака, изготовленные без применения спецкраски, кустарное нанесение (накатка) серии и номера на тех страницах, где их не предусмотрено. Указанные методы подделки паспортов легко выявляются при органолептическом контроле документов и свечении страниц в ультрафиолетовых лучах. В настоящий момент на сайте ФМС России появился в открытом доступе бесплатный (и без регистрации) сервис проверки действительности паспортов, которым может воспользоваться любой гражданин.
2) Проверка по базам данных
Некоторые базы данных закрыты для рядовых граждан, однако, обратившись в детективное агентство или службу безопасности риэлторской фирмы, можно получить всю необходимую информацию. Итак, типовая проверка проводится по следующим базам:
- центральное адресно-справочное бюро ГУМВД (ЦАСБ). По этой базе можно установить следующие сведения: фамилия, имя, отчество гражданина, дата и место рождения, серия и номер паспорта, прописка, числится ли человек как пропавший без вести (или паспорт утерянным). Если гражданин состоит в браке, то дополнительно предоставляются аналогичные сведения о супруге;
- зональный информационный центр (ЗИЦ). Через ЗИЦ сотрудники полиции получают следующие сведения: наличие у гражданина судимостей, в том числе снятых, погашенных, с условным отбыванием наказания, а также не связанных с лишением свободы. Кроме того, ЗИЦ предоставляет информацию, не числится ли проверяемое лицо в федеральном розыске. Точно так же, как и ЦАСБ, ЗИЦ имеет закрытый и "локальный" характер;
- единый государственный реестр прав (ЕГРП). Это база данных собственников объектов недвижимости. В соответствии с Законом № 122-ФЗ любое физическое или юридическое лицо может обратиться в уполномоченные регистрирующие органы и получить за умеренную плату информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Кроме того, собственники объекта (в том числе бывшие), работники муниципальных органов, а также сотрудники силовых структур могут получить также и "расширенную выписку" — сведения о всех сделках, которые проводились с объектом с момента приватизации;
3) Проверка правоустанавливающих документов по сделке
Когда покупатель или риэлтор ведут с продавцом переговоры о возможной сделке, то они могут попросить последнего предъявить оригиналы правоустанавливающих документов на объект недвижимости, где продавец является собственником. На многодневную экспертизу свои бумаги продавец, отдать не захочет, да и не обязан, но покупатель имеет право "подержать оригиналы в руках", и сделать с бумаг необходимые для дальнейшей проверки копии.
Если на первую встречу с покупателем продавец пришел только с копиями, то принятие окончательного решения по сделке следует отложить до момента просмотра оригиналов документов, а выдавать аванс или задаток можно только после всесторонней экспертизы личности, пакета документов по сделке, а также проверки цепочки отчуждения. Из документов особое внимание нужно обращать на так называемые вторичные договора (на жаргоне риэлторов — "вторяки"). Эти документы в 1992—1996 годах составлялись на чистых листах бумаги без каких-либо степеней защиты (в 1997—1999 годах — на нотариальных бланках, которые наряду с голографическими наклейками нотариальной палаты все равно попадали в руки мошенников). Документы выдававшиеся в 1992—1999 годах, изготовлялись на специальной бумаге фабрики Гознака, и их подделка осуществлялась весьма примитивными способами (распечатка на цветном принтере или срезание верхнего края бланка со словами "Дубликат").
4) Проверка цепочки отчуждения объекта
Под термином "цепочка отчуждения" подразумевается установление личностей всех бывших собственников объекта, являющегося предметом сделки (в том числе и несовершеннолетних), их дальнейшего местожительства, отсутствия взаимных претензий и споров, которые теоретически могут привести к признанию совершенной сделки (нынешней или предшествующей) недействительной.
Любой объект недвижимости (комната, квартира, дом, нежилое помещение) мог как участвовать, так и не участвовать в операциях на вторичном рынке. В последнем случае его первый собственник, который, например, приватизировал квартиру, построил дом или выкупил нежилое помещение у муниципальных властей, является и нынешним его владельцем, т.е. продавцом. Процедура проверки первого и последнего хозяина объекта, естественно, упрощается, и никакой цепочки отчуждения здесь не существует. Совершенно иная ситуация возникает, если по объекту недвижимости уже совершалось несколько отчуждений. В этом случае каждый из бывших собственников может в течение срока исковой давности (от 3 мес. до 3 лет) обратиться в суд о признании совершенной когда-то им сделки недействительной, и, если иск будет удовлетворен, то все последующие сделки могут быть также аннулированы.
Если объект отчуждался более двух раз (в цепочке три звена и более), необходимо в первую очередь получить так называемую "расширенную выписку" из базы данных ЕГРП в которой указаны все бывшие сделки с жилплощадью, начиная с ее строительства или приватизации, вид и описание право устанавливающих документов на каждом из этапов, а также фамилии, новые адреса и паспортные данные всех участников предыдущих сделок, включая несовершеннолетних. Формально получить указанный документ имеют право: сотрудники правоохранительных органов; любой из бывших или нынешних собственников, а также иные должностные лица, участвующие в оформлении сделок (нотариусы, регистраторы и т.д.).
5) Беседа с соседями
После того как Вы посмотрели квартиру или дом, дождитесь ухода хозяев и позвоните в двери соседей. Честно расскажите людям о цели своего визита хочу купить квартиру (дом), поэтому интересуюсь, кто жил здесь раньше, не было ли у бывших собственников каких-либо конфликтов и претензий друг к другу. Можно использовать для этих целей — вездесущих старушек у подъездов, работников домоуправления (особенно техников-смотрителей), а также участковых. Если соседи не открывают дверь — не отчаивайтесь, все равно задавайте вопросы. Конечно, Вам сообщат много сплетен и не нужных сведений, но обязательно попадутся крупицы информации, которую никогда не соберет профессиональная служба безопасности.
6) Проверка юридических запрещений - комплексная проверка продавца и объекта недвижимости, в процессе которого выясняется, нет ли по квартире, комнате или дому каких-либо запрещений и возможных правопритязаний третьих лиц.
______________________________________________________________________________________
ДО ОКОНЧАНИЯ ПРОВЕРКИ ОБЪЕКТА И ЕГО СОБСТВЕННИКА НЕ СЛЕДУЕТ ПЕРЕДАВАТЬ ПОСЛЕДНЕМУ (А ТЕМ БОЛЕЕ ПОСРЕДНИКАМ) КАКИЕ-ЛИБО ДЕНЬГИ (В ВИДЕ АВАНСА, ЗАДАТКА ИЛИ ИНОЙ ПРЕДОПЛАТЫ). Практика показывает, что выяснение покупателем (самостоятельно или при помощи профессионального эксперта) дополнительных сведений о личности продавца или обстоятельствах, которые могут расстроить сделку, не является основанием возврата внесенной предоплаты назад, так как формально предполагаемые негативные последствия еще не наступили.
______________________________________________________________________________________
Если статья оказалась полезной, ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить продолжение!