Как правило, площадь приобретаемой квартиры является ключевым критерием её выбора и основным фактором, обуславливающим цену договора. В большинстве случаев, цены в договорах участия в долевом строительстве устанавливаются из расчёта стоимости строительства одного квадратного метра, и мало кто задумывается, а как же правильно эту площадь посчитать. Дело в том, что в действующих нормативных актах существует несколько определений понятия площадь квартиры в зависимости от того, для чего эти понятия применяются, а также установлены понижающие коэффициенты для ряда помещений.
Виды и определения площади
В соответствии с Приложением А.2 "Правила определения площади квартир, общая площадь квартир" СП 54.13330.2016:
"Общая площадь квартиры" - сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами (СП 54.13330.2016).
"Площадь квартиры" - площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров) (СП 54.13330.2016).
А теперь следите за руками...
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас - ст. 15 ЖК РФ
Получается, что в законодательстве существует два определения понятия "Общая площадь" в отношении приобретаемой квартиры.
КАК ПРАВИЛЬНО?
На основании ч. 1 ст. 5 ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве"
В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.
В соответствие с подпунктом "е" п. 5.3.2 ГОСТ 21.501-2018 «МЕЖГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ Система проектной документации для строительства ПРАВИЛА ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОЧЕЙ ДОКУМЕНТАЦИИ АРХИТЕКТУРНЫХ И КОНСТРУКТИВНЫХ РЕШЕНИЙ»:
«Для жилых зданий, при необходимости, на планах указывают тип и площадь квартир, при этом сведения рекомендуется приводить в соответствии с рисунком 1»:
Таким образом, общая приведённая площадь квартиры в ДДУ будет меньше общей площади квартиры по проекту, но больше общей площади, определяемой в соответствии со ст. 15 Жилищного Кодекса РФ.
Давайте рассмотрим на примере квартиры
Общая площадь в проектной декларации
если заключение экспертизы проектной документации получено до 13.12.2020: S = 73 + (0,8+0,8)*0,3 = 73,48 кв.м.
если заключение экспертизы проектной документации получено после 13.12.2020: S = 73 + (0,8+0,8)*1 = 74,6 кв.м.
(Письмо Минстроя России от 25.12.2020 N 53201-ИФ/07 <О применении Приказа Минстроя России от 15.10.2020 N 631/пр)
Общая (приведённая) площадь для расчёта цены ДДУ:
Sдду = 73 + (0,8+0,8)*0,3 = 73,48 кв.м. (в любом случае)
Площадь квартиры в техпаспорте:
Sт = 73 кв.м. (в любом случае)
Последовательность действий при проверке ДДУ
- Проверяем, есть ли в квартире балконы, лоджии, террасы или веранды;
- Проверяем, применил ли застройщик в договоре соответствующий коэффициент (обычно в пункте "Цена договора");
- Проверяем правильность расчёта общей (приведённой) площади в договоре (обычно в пункте "Предмет договора");
- Заходим на портал наш.дом.рф, в поисковой строке вводим название ЖК, выбираем его;
- Находим проектную декларацию и заключение экспертизы проектной документации, сверяем значения общей площади в проектной декларации (Sпд) и общей (приведённой) площади в договоре (Sд):
- если заключение экспертизы проектной документации получено до 13.12.2020, то Sпд должна быть равна Sд
- если заключение экспертизы проектной документации получено после 13.12.2020, то Sпд должна быть больше Sд на разницу суммы площадей балконов, лоджий, террас и веранд без коэффициента и суммы площадей балконов, лоджий, террас и веранд умноженных на соответствующие коэффициенты.
Для чего всё это?
Достаточно часто встречаются случаи, когда застройщики в проектных декларациях указывают общую площадь без учёта площади лоджий, балконов, террас или веранд. При этом в договоре они намеренно занижают общую площадь квартиры, т.е. вводят в заблуждение относительно реальной площади квартиры.