Разберу реальную статью одного юриста. Он размышляет о том, как плохо работать с риэлтором и почему.
Сразу скажу к каждому тезису, буду писать комментарий от лица риэлтора.
И сложится понимание ситуации в целом и многозадачности исполнения всей операции с недвижимостью.
От принятия решения до полной реализации.
Вот так начинается его статья :
👨🏫Юрист : Никогда не понимал людей, которые нанимают риелторов. При этом представители данной профессии вам скажут: мы, и только мы нужны именно вам для того, чтобы:
1. Найти подходящую вам недвижимость, если вы покупатель/найти покупателя вашей недвижимости, если вы продавец.
2. Обеспечить так называемую "чистоту" сделки, что означает проверку законности прав продавца на продаваемую недвижимость (это нужно покупателю) и составление договора купли-продажи (и иных документов, при необходимости) на сделку.
По моим сведениям, риелторы в Москве и ближнем Подмосковье берут 150 - 300 тысяч рублей за свои услуги. Давайте разбираться, что они такого сделают за эти реально большие деньги.
🙇Риэлтор : То, что кто-то что-то не понимал или не понимает не означает, что риэлторы не нужны. Это личные знания или не знания самого человека, в данном случае этого. В конце своей статьи этот юрист написал свой номер, чтобы именно к нему обращались люди по поводу договора купли-продажи. При этом пишет о риэлторах, что они зря клиентам говорят о своих услугах, тем не менее сам не забыл написать о своих.
А в чем суть работы риэлтора я поясню дальше.
И это большая разница между работой юриста и работой риэлтора.
Это не одно и тоже! И перетягивать канат, юрист начал субъективно из-за своего слишком узкого восприятия торговой операции.
Он считает, что дать объявление и составить договор это и есть вся продажа, но нет. Это лишь одни из моментов продажи.
По поводу больших доходов тоже относительно. Все нужно рассматривать в каждом реальном случае. Что за риэлтор, какая у него конверсия сделок, может 100 - 300 т за полгода раз, а может каждую неделю. Как давно он работает, в компании, или частным образом.
👨🏫Юрист :
1. Найти покупателя на вашу недвижимость/найти недвижимость для покупателя.
Граждане, если вы продаете квартиру, зачем вам нужен посторонний человек для того, чтобы разместить объявление о продаже квартиры на 5-7 общедоступных ресурсах в интернете? Сделайте качественные фотографии, опишите квартиру - и вперед. Некоторые скажут: "У нас нет времени отвечать на звонки". Хорошо, а кто показывать будет вашу квартиру? Риелтор? Без вашего присутствия? (Нет, такие случаи тоже есть, но составляют они крайне незначительный процент).
🙇Риэлтор : Разместить рекламу это все, что может сделать собственник. И он это действительно часто делает.
Но что это за площадки, и как они работают он не знает. Риэлторы там работают и мониторят и знают как это делать, и знают где фейковые объявления, где реальные, знают реальный спрос, знают и видят объявления с завышенными ценами, знают на сколько могут люди опуститься по цене, и чтобы это все знать, они работают с этим каждый день по 8-9 часов в день. Собственник этого не делает и не знает как. Точно также как любой другой специалист, например тот же юрист каждый день работает сугубо с документами.
👨🏫Юрист: Есть миф, что у риелторов какие-то секретные и самые полные базы данных продаваемых объектов / богатых покупателей. Да чушь это все! Нормальный риелтор постоянно мониторит профильные сайты. Вот и весь секрет осведомленности.
🙇Риэлтор: Весь секрет в постоянство исполнения чего-либо. Так обесценивать часы работы и годы риэлтора и его профильные знания может только человек, который хочет обесценить. Но от его слов работа риэлторов никогда не прекращалась.
👨🏫Юрист: Если вы покупаете недвижимость - зачем вам нужен посторонний человек, который будет "вашими глазами, ушами и языком"? Вы ведь сами знаете, что хотите! (А если не знаете, то вам никто не поможет...). А риелтор - это человек, у которого "выстреливает" одна из 10-20 потенциальных сделок. То есть из 10-20 людей, которые к нему обратятся, только с одним у риелтора будет договор и он получит свою комиссию. Это делает подавляющее большинство риелторов невнимательными к запросам клиентов, очень ревнивыми, суетливыми, вечно спешащими. И он попытается вам продать не самую лучшую квартиру, которую хотите вы (но которую ему надо искать), а ту, которая есть на примете у риелтора прямо сейчас.
🙇Риэлтор: Суповой набор из ушей и глаз и языка.... О чем это вы, юрист...
Ну и "солянка" же у вас в голове....
Люди в больших торговый центрах то теряются, а как быть на рынке квартир и совместить - желаемое, нафантазированное, с реальными денежными средствами и рыночным и ценами?! Как правило квартира мечты может отличаться от реальных возможностей финансовых и ещё в добавок цены рынка тоже диктуют свои правила. Как раз и нужен тот человек кто в этом каждый день работает.
👨🏫Юрист: Так что мой совет покупателям недвижимости: ищите квартиру сами. Так вы найдете именно то, что нужно вам. Поверьте, 99,9 % всех предложений находятся на 5 интернет-сайтах...
🙇Риэлтор: Так все и делают.
Только на этих сайтах много фейка. Много завышенные цен от других собственников, и пока вы разберётесь что есть что, уйдёт много времени. Или случиться то, что вы не подразумевали.
👨🏫Юрист: "Обеспечим "чистоту сделки" - вот девиз риелторов.
Ну-ну...
Собственно, хотел поведать об очередном "перле" риелтора.
Звонит мне на днях девушка, которую я консультировал лет 5 назад по какому-то юридическому вопросу, и просит проверить договор купли-продажи квартиры, которую она хочет купить, а также проверить саму квартиру, а то вдруг ее какие мошенники продают. Говорю, нет проблем. В итоге условились, что я и проверяю все документы, и консультирую ее по всем возникающим в ходе реализации сделки вопросам.
Вечером скидывает мне на проверку договор аванса по квартире. Ну то есть еще до подписания договора купли - продажи продавец захотела получить аванс 30 000 рублей, чтобы хоть какая-никакая уверенность была в серьезности намерений покупателя. По факту договор, пересланный мне, является предварительным, в нем указывается в числе прочего и цена, за которую квартира будет продана в дальнейшем. Я читаю, и начинаю дико смеяться. Такого я еще не встречал. Цитирую: Цена недвижимого имущества составляет 6 200 000 рублей. Стороны пришли к соглашению, что в предстоящем договоре купли продажи будет указана стоимость с занижением 2 950 000 рублей".
Звоню своей клиентке, интересуюсь, как прокомментирует эту ахинею продавец. Клиентка ставит телефон на громкую связь, и риелтор продавца квартиры сообщает мне, что собственник недвижимости владеет ей менее 3 лет, поэтому, чтобы не платить 13 % НДФЛ с разницы покупки и продажи квартиры, они не согласны писать в договоре полную стоимость квартиры.
Я говорю: "Ситуацию-то я понял, но зачем эту вашу достаточно деликатную и интимную историю переносить на бумагу-то?" Какого бы то ни было внятного ответа я не получил. Все свелось к тому, что "мы всегда так делали, и все было хорошо". Ага, я аплодирую стоя такому аргументу.
Читаем ст. 169 Гражданского кодекса:
Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего ГК РФ. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.
Это первое основание для признания сделки недействительной.
Идем дальше, читаем ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса:
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Вот вам второе основание для признания сделки недействительной.
Да, конечно, совершенно не факт, что данные нормы закона будут применены к конкретной ситуации. Но зачем рисковать на ровном месте-то?!!!
В результате сторговались на том, что продавец просто пишет расписку, что получил аванс от покупателя в счет будущего договора купли-продажи квартиры, без указания ее цены.
🙇Риэлтор: Юрист написал выше, что ему прислали вечером договор аванса, потом пишет, что договор является предварительным.
Что именно вам прислали? Договор аванса или предварительный договор купли - продажи? Это разные договоры.
В аванс прописывается авансовый платёж за предстоящую сделку купли продажи.
Важный момент : договоры с занижением цены бывают по договорённости двух сторон!!!
Чего тут так эмоционировать??? Все об этом знают. Я больше скажу, что если бы клиентом юриста была не девушка которая покупала, а собственник, которому нужно было с занижением цены продать, то вы бы, юрист решали бы вопрос для этого собственника также законно, как и для девушки. Ничего тут риэлтор незаконного не сделал. Если одна из сторон против занижения цены этого и не делают.
👨🏫Юрист: Затем еще я посмеялся над тем, как риелтор продавца правила договор купли-продажи... Дело было так. После того, как я, не стесняясь в выражениях, указал на неадекватность формулировок в договоре аванса, риелтор сказал, что "они просят меня подготовить договор купли-продажи квартиры". Типа, раз такой умный - сам и готовь договор.
Не вопрос, это не сложно. Так вот, после того, как я прислал документ второй стороне на согласование, риелтор добавила несколько страниц, дублирующих уже имеющиеся пункты договора. Формулировки только были поменяны. Одну и ту же мысль можно изложить по-разному. Вот она и написала другими словами то, что и так значилось в договоре.
Как бы то ни было, и квартиру я проверил, она оказалась "чистой, как слеза комсомолки", и продавца по картотеке судов и базе исполнительных производств прогнал, - все оказалось в порядке. И все необходимые для проверки документы мне передал продавец. Одним словом, квартира была куплена, без всяких проблем.
🙇Риэлтор: Как риэлторы бывают разные так и юристы.
Поясню главное. Риэлтор это продавец, коммерсант, его дело разбираться в торговом деле, ценообразовании, вести переговоры, договориваться о скидках, торгах, лучших условиях покупки или продажи, подготавливать первичные документы, знать схему сделки.
Договор купли продажи составляют юристы, юристы банков, регистраторы. Это все оплачивается отдельно. Нет задачи у риэлтора составить договор купли-продажи.
Точно также, как нет задачи у юриста разбираться в ценообразовании квартир, застройщиках.
НЕ надо все валить в одну кучу!
Темболее вы написали, что квартира и продавцы были "чистыми" и все прекрасно продали и купили.
Вы просто сделали свою документальную работу. Ну и отлично. Это ваша работа.
👨🏫Юрист: Вывод: граждане! Если надумаете покупать/продавать квартиру, ищите квартиру/покупателя сами. А на проверку/составление документов наймите юриста! Это его работа, но никак не риелтора!
🙇Риэлтор: Да, работа с документами работа юриста. А объявление сами... давайте это ещё не продажа... Далеко не продажа.
👨🏫Юрист: Результат будет быстрее и лучше, и сэкономите нехило. Простой пример. Моя клиентка в вышеописанной ситуации сэкономила 120 (!!!) тысяч рублей, обратившись к юристу, а не риелтору.
🙇Риэлтор: Это ещё оспоримой, сколько она сэкономила!!!
То, что она купила квартиру у продавца, с которым работал риэлтор, а она без риэлтора искала, не говорит о сэкономила. А говорит о том сколько вложила и как.
Риэлтор для своего клиента работает.
Он может поднять по цене покупателя, зная реальный спрос и имея ещё желающих на этот объект.
Риэлтор может предложить множество вариантов для своего клиента, который никогда сам покупатель не увидит или если увидит не обратит внимания.
Потому что не знает, что смотреть и как даже на этих самых открытых площадках. Знание это сила. А время деньги. Покупая квартиру она с риэлтором, возможно цена была бы ниже или куплен вариант без занижения цены в договоре. Риэлтор работает для своего клиента, законно, он знает как сторговать, знает, какие ещё есть варианты, где возможно цена в рекламе одна, но там готовы опуститься по цене при реальном покупателе. А она искала квартиру сама. И нашла то, что нашла. И хорошо, что хотя бы к юристу обратилась и оплатила ваши услуги.
👨🏫Юрист: Всем счастья!
Автор консультирует по телефону +7 966.......... .
Подписчикам первая консультация - бесплатно!
🙇Риэлтор: Реклама своих услуг это нормально.
И стоит работать и делать свою работу при этом не гнать"пургу" на других, которые работают также в вашем сегменте. Риэлторы переводят переговоры в результаты, деньги, квартиры, новые заселения.
А умении вести переговоры это искусство и знания. Этому учатся годами. И настоящие профессионалы продаж с юристами всегда сотрудничают и не только с ними, при этом очень хорошо разбираются в людях, какой бы профессией они не владели.