Сразу отмечу, что собственники квартир не всегда являются владельцами чердаков и подвалов своего дома. Более того, эти площади часто не признаются местами общего пользования. Тогда кому они принадлежат?
На этот вопрос сложно ответить однозначно, ибо судебная практика по-разному трактует принадлежность и понимание мест коллективного пространства.
Дом, в котором осталась часть неприватизированных квартир, находятся в распоряжении органов местного самоуправления и собственников частного жилого фонда. Дополнительные площади вне квартир, необходимые для обслуживания дома, считаются общедолевой собственностью. К ним относятся технические этажи и входные группы, холлы, подвалы и чердаки, лестничные клетки.
Однако если в помещении отсутствуют общие коммуникации и технические конструкции, оно не всегда является общественным местом и может не принадлежать собственникам в равных долях.
Во многих домах вторичного фонда подвальные и чердачные помещения принадлежат физическим лицам и организациям, о чем свидетельствуют выписки из Росреестра. Это объясняется тем, что в конце прошлого века проводилась тотальная приватизация, а законы отличались от современных. В то время доля муниципальной собственности была значительно выше, и приватизация распространялась на общедомовое имущество.
При проведении реконструкции домов некоторые чердачные и подвальные площади переоборудовались в жилые или коммерческие помещения. После изменения статуса объекта недвижимости его разрешалось оформить в собственность.
В новостройках информация о принадлежности каждого помещения указана в домовых документах (технических БТИ, кадастровых Росреестра). Если по проекту БТИ чердаки и подвалы не предназначены под конкретные цели, то они считаются местами общего пользования. Если помещения признаны специализированными и отделены от жилой зоны, застройщик вправе оформить их в собственность и распоряжаться по своему усмотрению. Часто такие площади передаются в эксплуатацию третьим лицам. Суды признают право собственности на помещение за застройщиком или другим лицом, если оно приобретено в рамках закона и в нем отсутствуют коммуникации.
Жильцы дома могут оспорить справедливость передачи общей собственности в частное владение, подав иск в суд.
В практике встречаются случаи, когда помещение коллективного пользования оказывается оформлено на какие-то лицо. Например, лестничные клетки, фойе, межквартирные коридоры и другие общедолевые площади. Руководствуясь статьей 304 ГК РФ, суд разбирается в требовании истцов по устранению нарушения прав собственности, не связанных с отчуждением имущества.
Если лицо, владеющее правами на общее помещение, ограничивает в него доступ другим жителям, то согласно статье 301 ГК РФ имущество может признаться общедолевой собственностью. Однако согласно ст. 196 ГК РФ, по таким заявлениям действуют сроки исковой давности.
Чтобы определить принадлежность помещений в вашем доме, рекомендую начать с запроса в Росреестр и БТИ (Ростехинвентаризацию). Установив информацию о собственнике, а также историю возникновения и оформления помещения, обратитесь за консультацией к юристу или адвокату. Вполне возможно, что вы можете претендовать на долю в общем имуществе.