Рост ипотечных ставок исторически тормозит рост цен на жилье, но нынешний рынок жилья не похож ни на один другой. Рекордно низкий уровень предложения, годы консервативного кредитования и другие факторы говорят о том, что цены на жилье должны продолжать расти, хотя и более медленными темпами.
Практически по всем показателям американский рынок жилья выглядит "горячим". Цены на односемейные дома и рост цен достигли новых рекордов, предложение существующих домов на продажу самое ограниченное за последние несколько десятилетий, а доступность жилья находится на самой низкой отметке со времен финансового кризиса. Не лучше обстоят дела и на рынке аренды жилья: уровень заполняемости находится на рекордно высоком уровне, а арендная плата растет.
Но с ростом процентных ставок по ипотечным кредитам покупатели жилья и инвесторы задаются вопросом, что будет дальше с жильем.
Хорошие новости: Этот рынок обладает многими уникальными характеристиками - ограниченным предложением, значительным собственным капиталом и здоровыми финансами владельцев - которые позволяют предположить, что он не будет развиваться по той же траектории, что и великий жилищный бум и крах начала 2000-х годов. Хотя рост цен на жилье, скорее всего, замедлится, эта динамика может способствовать росту цен на жилье.
Не очень хорошие новости: Рост ипотечных ставок может еще больше сжать предложение и усугубить разрыв в доступности жилья.
"Объединяющей чертой является то, что предложения просто недостаточно", - говорит Джеймс Иган, соруководитель отдела исследований секьюритизированных продуктов США.
"Учитывая, что сейчас идет новый цикл повышения ставки ФРС, уровень заполняемости арендных площадей находится на исторических максимумах, а предложение жилья - на исторических минимумах, мы считаем, что это будет оказывать постоянное давление на арендную плату".
Американские аналитики и стратеги Morgan Stanley Research рассмотрели взаимосвязь между ценами на жилье, процентными ставками и доступностью аренды - наряду с другими ключевыми факторами - и определили, почему этот рынок жилья не похож ни на один другой.
Повышение процентных ставок не сразу отражается на рынках жилья. Исторически сложилось так, что рост процентных ставок влияет на объем продаж жилья, или количество проданных домов, но с небольшим отставанием.
Объем продаж сначала растет в течение первых шести месяцев после повышения ставок, а затем падает в последующие 12 месяцев, поскольку повышение ставок по ипотечным кредитам увеличивает стоимость владения жильем.
Снижение объема продаж часто является предвестником снижения цен, но не всегда.
Здесь в дело вступает предложение. "В настоящее время объем запасов исторически низок, а стремительный рост ставок по ипотечным кредитам за последние несколько месяцев должен поддерживать запасы на низком уровне, поскольку у нынешних домовладельцев появляется больше стимулов оставаться при своих низких ставках", - говорит Иган.
"Поэтому, хотя рост цен на жилье может замедлиться, мы считаем, что он все еще может оставаться положительным".
Иган и его команда считают, что рост цен на жилье в годовом исчислении замедлится в течение следующих 12 месяцев с почти 19% в декабре 2021 года до примерно 5% к концу 2022 года, согласно их базовому сценарию.
Между тем, значительное повышение ставок по ипотечным кредитам может первоначально привести к снижению предложения домов на продажу. Это связано с тем, что при повышении ставок потенциальные продавцы неохотнее идут на "повышение" и в процессе отказываются от своих ипотечных кредитов с низкой фиксированной ставкой.
Более того - и это ключевое отличие от последнего жилищного бума - сегодня владельцы жилья находятся в лучшей финансовой форме, чем в предыдущие жилищные циклы. У них меньше долгов, больше собственного капитала и приемлемые платежи по ипотеке.
"Усиление ипотечного андеррайтинга в течение последнего десятилетия привело к появлению здоровых кредитоспособных домовладельцев, которые, как мы думаем, не будут вынуждены продавать дома по низким ценам", - говорит Джей Бакоу, соруководитель отдела исследований секьюритизированных продуктов США. Другими словами, покупатели, находящиеся в стороне, не должны полагать, что повышение ипотечных ставок приведет к появлению на рынке большего количества проблемной и конфискованной недвижимости.
Доступность ипотечных кредитов более консервативна, чем это было исторически.
Порочный цикл" для доступности жилья?
После финансового кризиса строительство новых домов практически остановилось. Хотя ситуация неуклонно улучшается, она все еще далека от своего пика в конце 2006 года и недостаточна для удовлетворения постоянного спроса со стороны покупателей-миллениалов и, теперь уже, поколения Z, которые находятся на пике гнездования.
В последнее время количество новых строящихся объектов и разрешений на строительство значительно возросло, но рынок жилья все еще играет в догонялки - и ситуацию осложняют блокировки COVID-19, нехватка рабочей силы и проблемы с поставками.
"Хотя количество разрешений на строительство единичных объектов и количество начатых строительств выросло на 13,5% по сравнению с прошлым годом и на 24,6% по сравнению с началом пандемии, они не вышли на рынок в качестве завершенных объектов в том объеме, в котором обычно выходят, потому что сбои в цепочке поставок удлиняют сроки строительства", - добавляет Иган. Даже если темпы строительства ускорятся, новое предложение жилья может не уменьшить дефицит на многих рынках.
К сожалению, рынок аренды жилья не дает большого облегчения для доступности жилья. В первом квартале 2022 года эффективная арендная плата за многоквартирные квартиры класса А - как правило, более привлекательные объекты с более высокой арендной платой и более низким уровнем вакансий - выросла на 15,3% в годовом исчислении.
Рост арендной платы снизит способность домохозяйств откладывать средства на первоначальный взнос, отодвигая перспективу приобретения жилья в собственность на более отдаленную перспективу и поддерживая давление на арендную плату.
По данным Morgan Stanley Research, в Чикаго, Гонолулу, Нью-Йорке и Сан-Франциско покупка может оказаться более выгодным решением для тех, кто может себе это позволить. Тем не менее, аренда по-прежнему более доступна, чем покупка, почти на всех 390 рынках, которые отслеживает Morgan Stanley.
В целом, - говорит Ричард Хилл, возглавляющий исследования по долевым инвестициям и долгам в коммерческой недвижимости США, - мы обеспокоены тем, что уникальное состояние рынка жилья - в частности, в том, что уровень заполняемости арендованного жилья находится на рекордно высоком уровне, а предложение жилья - на рекордно низком - может привести к тому, что мы попадем в порочный круг.