Взаиморасчёт в сделках с недвижимостью крайне важен. У продавца должна быть гарантия получения денег, если переход права собственности состоялся. Покупателю важно, чтобы его деньги были получены только в случаи оформления на него собственности.
На первый взгляд может показаться всё просто. Но именно в тонкостях следует разбираться, чтобы не попасть в трудное положение.
В данной статье сравним две формы расчётов, с использованием безотзывного аккредитива и номинального счёта.
Безотзывный аккредитив.
Это обязательство банка исполнить данное ему поручение. Плательщик передаёт банку заявление, в котором указываются условия исполнения аккредитива.
При наступлении условий, банк обязан совершить перевод в пользу получателя. Банк строго действует в соответствии с Положением Банка России от 29.06.2021 N 762-П "О правилах осуществления перевода денежных средств".
Это главное достоинство аккредитива. Чёткая регламентация совершения операции сводит на нет вольное исполнение. Что сказывается на надёжности расчёта между сторонами.
Важно понимать, что банк не проверяет исполнение договора купли-продажи, и не проверяет фактические обстоятельства сделки. Банк лишь получает документ, оговоренный условиями аккредитива, проверяет его на соответствие документу, описанному в аккредитиве и совершает платёж.
Обязанности проверить подлинность документа у банка нет, также у банка нет обязанности самостоятельно выяснять обстоятельства сделки, например, факт регистрации права собственности, путём самостоятельного заказа выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
Однако, некоторые заявления об открытии аккредитива содержат фразу о том, что плательщик предоставляет банку право заказать выписку.
Максимальный срок для проверки предоставленных банку документов составляет пять дней. Если банк усомнится в документе, найдёт расхождения с условиями или противоречия, то он может отказать в выплате, либо обратиться к плательщику для согласования расхождений.
Номинальный счёт.
Использование номинального счёта распространено в ипотечных сделках, им активно пользуются крупные банки.
Регулируется номинальный счёт статьями Гражданского Кодекса Российской Федерации со ст. 860.1 по ст. 860.6. Суть заключается в том, что номинальный счёт открывается на одно лицо, а поступившие на этот счёт деньги являются средствами другого лица.
На практике это выглядит следующим образом. На открытый на имя компании счёт покупатель отправляет свои деньги. Эта компания может совершать процедуры с этими деньгами только в рамках определённых с покупателем действий.
Другими словами, покупатель, переведя деньги на счёт компании, даёт компании задание перевести деньги в будущем на счёт продавца, в случае наступления определённых обстоятельств, например, регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя.
Между покупателем и компанией подписывается договор, в котором указываются условия распоряжения деньгами. Продавцу важно знать, что он является косвенным участником данного договора, а потому никак не может повлиять на компанию или покупателя. В отличие от ситуации с аккредитивом, когда банк обязан действовать как велел Центральный банк.
При номинальном счёте банки пользуются своими аффилированными компаниями, либо используют свои счета. Форма договора номинального счёта строго не регламентирована, поэтому в ней могут быть условия, могущие поставить покупателя в более выгодное положением чем продавца.
Покупатель расторгает договор номинального счёта, компания возвращает ему деньги. Происходит переход права, продавец остаётся без денег. Чего не может быть при расчёте через аккредитив. Аккредитив является безотзывным на весь срок его действия.
Конечно, в договоре номинального счёта можно предусмотреть пункт, что компания обязана проверить факт регистрации прав собственности, путём самостоятельного заказа выписки из единого государственного реестра недвижимости, что является для покупателя более безопасным способом расчёта, но продавец находится в зависимости от действий компании и покупателя.
Поэтому, для продавца я бы не стал рекомендовать использовать номинальный счёт.