Продажа ипотечной квартиры для многих тот еще кошмар. А между тем, если действовать правильно, никаких проблем с продажей не будет. Собственно, о реализации такой недвижимости мы и расскажем в этой небольшой статье.
Суть проблемы
Приобретая недвижимость в ипотеку, человек берет долгосрочный кредит, который придется выплачивать годами или десятилетиями. Разумеется, многие люди не имеют четкого представления о том, как их жизнь изменится за это продолжительное время и как это скажется на их доходах и платежеспособности в целом. И если вдруг оказывается, что человек по стечению тех или иных обстоятельств не способен оплатить ипотеку, у него возникает естественное желание продать недвижимость и, таким образом, поправить свое финансовое благополучие.
Ситуация с продажей ипотечной недвижимости до сих пор осложняется тем, что не разработаны единые правила, в соответствии с которыми можно было бы продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Банковские реорганизации руководствуются собственным регламентом, а кроме того, есть множество различных обстоятельств, которые влияют на условия сделки. И, разумеется, это не может не сказаться на процедуре продажи ипотечного жилья при невыплаченном кредите.
Продаем с согласия банка
Купив жилье в ипотеку, человек хоть и продолжает вы плачивать кредит, но, по факту, является хозяином недвижимости. А так как недвижимость в ипотеке является полноценным объектом гражданских прав, она может быть отчуждена собственником. Но сделано это может быть при согласии банка, в котором был получен кредит.
Поэтому, приняв решение о продаже, перед поиском покупателей обратитесь в банк и оповестите о своих планах. Независимо от политики банка в отношении ипотечного кредитования, вам объяснят схему досрочного погашения кредита или схему продажи с обременением. Обычно банк не противится продаже ипотечной недвижимости, так как финансовая организация заинтересована не в получении недвижимости, а в получении денег клиента. А сделка по продаже квартиры с обременением предполагает единовременные выплаты долга или переведение долговых обязательств на других граждан.
После того как банк одобрит сделку, вам останется выбрать способ предпочтительный способ продажи квартиры.
Продажа при досрочном погашении кредита
Это первый и самый простой способ. В ходе сделки владелец недвижимости получает от покупателя задаток который используется для погашения ипотечного займа. Банк дает разрешение на продажу ипотечной недвижимости и предоставляет документ об оставшемся долге. После этого владелец продает квартиру.
Такая процедура предусмотрена в Гражданском кодексе, начиная с 2015 года. Для получения задатка составляется предварительный договор купли-продажи, где и указывается первый платеж. В этом случае задаток выполняет не только платежную функцию, но и функцию обеспечения, на случай отказа от заключения основного договора. Если продавец после заключения предварительного договора откажется от продажи, он должен будет вернуть задаток в двойном размере. Обычно при составлении предварительного договора задаток выплачивается непосредственно банку, где был оформлен ипотечный кредит.
Продажа с погашением кредита в ходе сделки
Если в первом способе имело место получение предоплаты, которая вносилась для погашения задолженности, в этом случае банк подготавливает документацию по задолженности и условиям погашения и покупатель приобретает недвижимость выплачивая эти деньги. То есть, покупатель единовременно оплачивает всю сумму, часть которой идет банку, тогда как разница идет продавцу. В этом случае сделка купли продажи ограничивается одним договором, который заключается между продавцом и покупателем.
Продажа с ипотечным долгом
Этот способ очень распространен и применяется, если ни у заемщика, ни у покупателя нет средств для единовременной оплаты ипотечной задолженности. В этом случае продавец находит покупателя согласного приобрести недвижимость с обременением. Банк, заинтересованный в получении выплат по ипотеке, может предложить улучшенные условия, например, рефинансирование ипотеки.
В итоге
Несмотря на то, что многие считают сделки по ипотечным квартирам проблемными, покупка такой недвижимости не представляется чем-то невозможным. Разумеется, условия приобретения во многом будут зависеть от банка, но еще раз повторяем, банк заинтересован не в получении квартиры несостоятельного должника, а в получении денег. Поэтому всегда можно рассчитывать на содействие банка в продаже обремененного объекта.
Следите за нашими новостями в Соцсети Вконтакте https://vk.com/greenstroikrasnodar