Правительство, пытаясь защитить строителей, ввело новые правила по приему квартир в новостройках их хозяевами. Срок действия постановления - до декабря 2022 года. Главное изменение, которое волнует многих будущих собственников – нельзя к дольщикам применять статьи закона о защите прав потребителей.
Постановление правительства вступило в силу с 25 марта и будет регулировать отношения дольщиков и застройщиков до конца 2022 года. Если его не продлят, что очень может быть.
Сам недавно столкнулся с этим, поэтому давайте я остановлюсь на тех моментах, которые существенно отличаются от предыдущих правил и заметно подействуют на дольщиков.
Некритичные изменения
- Значительные и незначительные недостатки
Раньше. После осмотре дольщиком своей новой квартиры, он должен был подписать акт приема-передачи квартиры. Если были обнаружены недостатки, то подписание отменялось, а застройщик приступал к устранению выявленных недостатков. Это могли быть несерьезные придирки, например, болтается глазок в двери или неровные стыки плит на потолке, которые вы все равно закроете натяжным потолком, а могли быть существенные – уже образовавшаяся плесень. Придирается дольщик или нет, это уже должен был доказывать застройщик.
Сейчас. В новом постановлении недостатки стали существенными или незначительными. Соответственно признание тех или иных влияет на подписание акта выполненных работ. Кто скажет, что существенно, а что нет? Если не получается при первичном осмотре квартиры договориться, и возникает спор, то в дело подключается эксперт. Это не просто какой-то строитель или друг дольщика, а профессионал, к которому имеются требования:
- Эксперт обязан быть включен в Национальный реестр специалистов строителей или быть специалистом инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования.
- Он должен быть сотрудником строительной СРО (саморегулируемая организация) или работать с ними как ИП.
Оплачивает экспертизу в данном спорном случае дольщик. И если эксперт подтверждает наличие существенных недостатков, то застройщик обязан и устранить их и оплатить экспертизу.
Читайте также:
Льготная ипотека с господдержкой в 2022 году: брать или не брать?
Черновая отделка квартир в новостройке и "вторичке", особенности и различия
Покупка квартир на «крайних» этажах: за и против.
9 планировок квартир. «Гребенки» и «чешки» - самые необычные названия.
Т.е. выходит, что при любой спорной ситуации, если дольщик и застройщик на месте не договорились о решении проблемы или ее признании, необходимо привлекать эксперта. Потому что в постановлении не говорится о том, какие все-таки недостатки при принятии объекта являются значительными, а какие нет.
- Замечание несущественные имеются, но подписывать акт надо
Было. Если при осмотре квартиры дольщик выявлял какие-либо незначительные недостатки в ремонте, то он описывал их в акте осмотра. Акт приема при этом не подписывал. Застройщик приступал к исправлению недостатков в срок до 45 дней. Конечно он старался сделать это быстрее, ведь при опоздании по срокам, могла начать капать неустойка, которая считается за каждый день просрочки. Это регламентировала ст.20 Закона о защите прав потребителей. Возможны были случаи денежной компенсации установленных недочетов дольщику и это тоже было удобно. После устранения недостатков или разногласий хозяин квартиры подписывал акт приема-передачи и на этом всё заканчивалось.
Сейчас. Теперь при нахождении в квартире незначительных недочетов дольщик сразу соглашается подписать акт приема-передачи, но всё равно указывает на выявленные недочеты в акте. На застройщика возлагается обязанность исправления их в срок 60 календарных дней. По факту дольщик имеет право не подписывать акт только если найдены критические недостатки, с которыми согласился застройщик. Срок для их устранения, как и говорилось выше – 60 календарных дней.
- Вызывает эксперта только застройщик
Раньше. Во время осмотра новой квартиры хозяин мог пригласить любого эксперта, к замечаниям которого застройщик прислушивался. Чаще всего это были мастера других фирм или, например, сотрудник БТИ для замеров. Было так, что дольщики (из нескольких квартир) платили вызванному эксперту заранее, чтобы тот находил как можно больше недостатков.
Сейчас. Эксперта выбирает сам застройщик, но предварительно согласовав этот вопрос с дольщиком, назначив время и в его присутствии. Может возникнуть ситуация, что дольщик хочет от застройщика скорейшего устранения недочетов, чтобы быстрее въехать в новое жилье. А последний тянет с назначением эксперта, чтобы вынудить хозяина квартиры подписать акт приема-передачи квартиры в том состоянии в котором она есть. Или собственник не соглашается на вызов выбранного эксперта. Такие ситуации, к сожалению, в новом документе не регулируются.
Предположим, стороны договорились о вызове конкретного эксперта и совместном осмотре квартиры. Но, как быстро найти такого человека? Ведь сроки очень короткие – 5 дней со дня возникновения разногласий. За это время нужно найти эксперта, заключить с ним договор, оплатить услуги и выбрать день удобный для всех сторон. Об этом в постановлении тоже речи нет. Так же, как и не отрегулирован процесс, если одна из сторон нарушит сроки, какие будут последствия и что делать дальше.
Присутствие всех сторон на повторном осмотре в присутствии эксперта обязательно. Дольщик не может переложить эту обязанность на другого человека, также, как и на самого эксперта, если он ему доверяет. Дальше эксперт в течение 3 дней составляет акт осмотра и передает его застройщику.
Пункты обязательные в акте:
- Дата, в которую проходил совместный осмотр.
- Данные об эксперте, его ФИО и сведения, подтверждающие квалификацию.
- Сообщение - были ли выявлены нарушения качества сдаваемого жилого помещения.
- Важные изменения
- Дольщик не идет сразу в суд, а ждет шаги от застройщика
Раньше. Бывало, что собственник при осмотре указывал на какие-то недостатки, но сообщал застройщику, что готов устранить их сам своими силами. Это было удобно, т.к. не нужно ждать 45 дней пока застройщик сам все сделает. Процедура отработанная – дольщик подает иск в суд, конечно же выигрывает, получает компенсацию. А в это время уже сам поправляет недочеты ремонта. Такая позиция устраивала обе стороны.
Сейчас. Дольщик не может сам ничего исправлять в своей квартире, он должен ждать пока это сделают мастера застройщика. Собственника лишили возможности решать вопрос через суд сразу. Вот если застройщик не выполнит ремонт в указанный срок (60 дней) или опять будут недостатки, вот только тогда можно идти в суд. А это уже длинная история получается.
Совет! При выявлении недостатков сразу записывайте день и время будущей встречи. Не все застройщики порядочные, могут оказаться и недобросовестные. Например, есть ситуации, что застройщик якобы приходил, а вы его не пустили.
- Нет компенсации затрат на устранение недостатков
Раньше. Был выбор у дольщика как ему поступить при обнаружении недостатков:
- просить у застройщика исправления недочетов за его счет
- соразмерно выявленным недостаткам снизить стоимость объекта
- возместить расходы, тогда дольщик своими силами устранит недочеты ремонта.
Сейчас. Осталось только одно требование – за счет застройщика решить проблему с недостатками, не важно какими – существенными или нет. И вот только спустя 60 календарных дней, если требование по устранению не будет выполнено, можно просить о п.2 и п.3. указанных выше. Срок, в течение которого застройщик должен компенсировать финансово – 10 дней.
Возможен такой исход ситуации, что недостаток, выявленный столь серьезный, что жилье просто непригодно для дальнейшего в нем проживания. Тогда можно сразу расторгать договор и забирать уплаченные за квартиру деньги.
Итого 3 варианта решения проблемы с выявленными недостатками:
- Хозяин объекта подписывает акт приема-передачи, уточняя в нем некритичные недостатки, а застройщик их устраняет.
- Проблемы с ремонтом столь существенные, что владелец не подписывает акт, а ждет устранения их застройщиком.
- Дольщик расторгает договор.
В течение строительства, стоимость квартиры несомненно растет, поэтому расторгать договор и получать изначально уплаченную сумму, пусть даже с процентами за пользование чужими деньгами за весь период строительства, мало кто захочет. Купить за эти деньги другую новую аналогичную квартиру не реально. Единственный здравый выход – ждать исправления недостатков застройщиком, пусть и 2 месяца.
- Закон о защите прав потребителей не для дольщиков.
Раньше. Закон хорошо для дольщика регулировал отношения сторон. Например, процент за пользование чужими средства за просрочку сдачи квартиры или неустойка за отказ устранять недочеты и т.д.
Сейчас. Теперь отношения регулируются только законом о долевом участии в строительстве. А значит применять положения закона ЗПП нельзя, даже если они выгоднее для дольщика.
Что не решено в постановлении
В новом юридическом акте не говорится как решать проблемы и требования, которые были предъявлены застройщику при первичном осмотре и выявлении недочетов до того, как постановление вступило в силу.
Остается только вспоминать правило, что закон обратной силы не имеет. И если хозяин квартиры просит застройщика возместить недочеты деньгами, то нужно действовать по правилам до марта 2022 года.
Или как быть со сроками? После первичного осмотра и выявления недочетов прошло 45 дней. За это время застройщик проблему не решил, что вскрылось при следующем осмотре. По новому закону нужно вызывать эксперта и ждать 60 дней на исправление?
Если дело передано в суд до марта 2022 года, можно ли к ним применять закон о защите прав потребителей, который действовал на момент возбуждения дела?
Вывод
Вопрос много, нужно привлекать юристов к каждой возникшей ситуации, а это дополнительные финансовые траты и главное – время.
По многим пунктам нового постановления дольщик остался незащищенным, а возможно даже еще и в минусе. Остается только надеяться на порядочность застройщиков.