С 25 марта 2022 года и до 31 декабря 2022 для дольщиков установлены особенности приемки квартиры у застройщика по новым правилам. Речь идет о принятом постановлении Правительства РФ от 23 марта 2022
№ 442. О его публикации много где было написано, но никто детально не разбирался в его тонкостях применения.
Тезисно укажу важные нововведения и на что это повлияет.
Передача квартиры дольщику осуществляется согласно прежним условиям (по передаточному акту) но с учетом следующих особенностей:
Обнаружить существенные нарушения по качеству квартиры возможно только с помощью специалиста.
Для начала следует понять, что такое существенные нарушения качества объекта? Четкого определения нет, однако если обратиться к статье 450 ГК РФ и интерпретировать на долевые правоотношения, то можно понять что это допущенные нарушения застройщиком условий договора долевого участия, при которых дольщик понесет значительный ущерб при их устранении или если устранить нарушения невозможно он лишается той квартиры, на которую рассчитывал изначально. В большинстве случаев оценку существенным нарушениям дают либо сами стороны, либо суд при рассмотрении дела.
Новым постановлением государство дает застройщику гарантию в том, что дольщик не сможет сам или с помощью нанятых им приемщиков самостоятельно выявить существенные нарушения по качеству принимаемой квартиры. Выявить существенные нарушения Вы сами сможете, но пока их не подтвердит независимый специалист (хочется верить в его независимость) ничего не получится.
Как будут привлекать данного специалиста стороны покажет практика. Но исходя из того, что сильной стороной при покупке квартиры всегда является застройщик, то диктовать правила выбора специалиста и порядок оплаты будет именно он. Если застройщик добросовестный то услуги специалиста будут им оплачены при подтверждении существенных нарушений. Если нет, то готовьтесь отстаивать свои права в суде.
Если же дольщик выявит несущественные нарушения, то здесь у застройщика тоже все хорошо. Застройщик не соглашается с их перечнем и опять все отдается на откуп специалисту, который с большой вероятностью отбракует все неугодные застройщику замечания, выявленные дольщиком.
Для чего нужно такое регулирование? В первую очередь, чтобы дольщику было сложнее воспользоваться своим правом на односторонний отказ от договора долевого участия и требовать возврата денежных средств с процентами и не создавать проблем при осуществлении дальнейшего строительства.
Особенности участия специалиста при приемки квартиры.
Новое постановление не двузначно намекает нам о том, что приоритетом по выбору специалиста, который будет участвовать при приемке квартиры обладает застройщик.
Да, участие специалиста при проведении осмотра определяется по соглашению с дольщиком. Но как дольщик сможет влиять на выбор специалиста загадка. В то же время запрета на участие специалиста, связанного отношениями с застройщиком прямо или косвенно не установлено. К специалисту предъявляются требования в области квалификации.
Проведение осмотра осуществляется специалистом в течении 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий у сторон по перечню недостатков. Каким образом дольщик будет уведомляться о проведении осмотра не указано. Думаю что по общим правилам – почтой или телеграммой. Не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра дольщик (да, именно дольщик) направляет застройщику акт осмотра, составленный в произвольной форме с необходимыми реквизитами специалиста о наличии и или отсутствии нарушений к качеству объекта. Право передачи дольщиком акта осмотра застройщику создает наличие мнимого баланса интересов. Если специалист выбирается застройщиком, то дольщику доверяется передать акт осмотра. Вот это права, вот это свободы.
Запрет дольщику обращаться в суд с требованиями о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков, если он не предоставил застройщику доступ в квартиру для устранения выявленных недостатков или акта осмотра.
В большинстве случаев дольщик находил недостатки при приемке квартиры и принимал ее с последующим устранением своими силами. После этого предъявлял требования к застройщику о возмещении затрат на такие устранения. Получалась бомба замедленного действия в течении гарантийного срока. Но мольбы были услышаны и теперь застройщик устраняет найденные дольщиком нарушения в течении 60 дней (если они конечно остались при «хорошей» работе специалиста) а не как раньше в течении 45 дней. Как говорится, заставь дурака богу молиться так он себе весь лоб… ну вы поняли. Только после таких устранений дольщик вправе предъявить свои требования.
Что изменилось? Думаю всем понятно. Дольщиков опять прокатили с их правом на судебную защиту и завязали его на действиях застройщика.
Закон о защите прав потребителей временно приостановлен.
При чем понять что данный закон как кость в горле мешает делать девелоперам деньги можно понять если внимательно причитать пункт 2 нового постановления в котором целых два раза применяется слово «исключительно». В первый раз когда напоминается на какие правоотношения постановление распространяется и второй раз когда напоминается о том, что руководствоваться нам стоит только Федеральным законом № 214 с учетом нового постановления.
Хотя к примеру неустойку за нарушение срока передачи дольщику квартиры взыскать получится так как она уплачивается застройщиком исходя из Федерального закона № 214 ( ч. 2 ст. 6). Но порядок взыскание неустойки с застройщика теперь тоже регулируется по новым правилам.
С взысканием штрафа в размере 50 % от присужденной суммы и взыскание морального вреда дольщика тоже прокатили.
Что посоветую.
1. Не игнорировать новые правила и играть по ним. Так вы докажете свою добросовестность при рассмотрении спора.
2. При согласовании кандидатуры специалиста принимайте активное участие. Попросите застройщика/ специалиста предоставить документы о квалификации. Предложите свою кандидатуру специалиста.
3. Старайтесь все свои действия фиксировать письменно. Это может быть направление документов, акта осмотра о будущей приемке Вам или застройщику по электронной почте.
4. Если есть возможность участвуйте во всех осмотрах с участием специалиста. Фиксируйте все на видео (поможет при отстаивании своих прав). Указывайте специалисту на найденные недостатки в ходе осмотра.
5. Пользоваться услугами приемщика стоит, но делать это нужно грамотно. Приоритетом все равно будет пользоваться выбранный по новым правилам специалист.