При продаже объекта недвижимости, который находится в собственности меньше 5 лет, владелец платит НДФЛ – 13% от прибыли. Это означает, что собственник платит часть от суммы своего дохода. Если стоимость дома или квартиры высокая, получится приличная сумма. Уплаты налога можно избежать.
В статье мы рассмотрим, что нужно знать о налогах при продаже квартиры или дома, срок владения которыми менее 3 и 5 лет, как рассчитать сумму, можно ли их не платить, какие варианты существуют.
Определение срока владения недвижимостью
Срок владения недвижимостью – это промежуток времени, когда объект находится в чьей-то собственности. Владелец дома или квартиры получает выписку из ЕГРН – документ, подтверждающий право собственности. Срок владения считается месяцами.
Срок владения недвижимости – первое, на что стоит обратить внимание при продаже дома или квартиры. Если он составляет 3 года (а в некоторых случаях – 5 лет), то платить 13% от суммы дохода не нужно.
До 2020 года срок владения недвижимостью отсчитывался от даты, указанной в выписке из ЕГРН при регистрации права собственности. Также отсчет начинался с момента подписания акта-передачи при покупке доли в доме или квартире.
После 2020 года срок владения недвижимостью рассчитывается по-другому. За основу берется дата передачи денег по ДДУ.
Рассмотрим пример. Семья решила построить квартиру в 2015 году. Глава семьи оформил договор и перевел деньги застройщику. В 2018 году, когда строительство завершилось, стороны подписали акт приема-передачи жилья. В 2020 году они решили продать квартиру. По старым правилам срок владения квартирой составит два года (с 2018 г.). По новым – 5 лет (с 2015 года – даты оплаты). Поэтому платить налог при продаже этой квартиры не нужно.
Минимальный срок владения квартирой для продажи без налога
Чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть ею в течение 3–5 лет. Такой срок владения недвижимостью регламентирован п. 4 ст. 217.1 НК РФ.
Срок владения квартирой для продажи без налога зависит от способа регистрации недвижимости. В одних случаях жилье можно продать через три года (минимальный срок владения), в других – через пять лет.
Без налога продаются квартиры со сроком владения в три года:
- Полученные по договору дарения об близкого родственника.
- Переданные по наследству.
- Оформление в порядке приватизации или по договору пожизненного содержания.
В этих случаях за квартиру, которая находится в собственности три года, не нужно платить налог. Во всех остальных случаях НДФЛ не платится, если жилье зарегистрировано более пяти лет назад.
Без налога продаются квартиры со сроком владения в пять лет:
- Купленные на основе договора купли-продажи.
- Купленные на основе ДДУ.
- Полученные по договору дарения не от близкого родственника.
Чтобы не платить налог за квартиру в 2022 году, права собственности должны быть зарегистрированы до 1 января 2017 года. В противном случае нужно подавать декларацию в налоговую и платить НДФЛ.
Налоги с продажи квартиры менее 3–5 лет в собственности
Налог с продажи квартиры – 13% от ее стоимости. Для иностранцев – 30%. Размер налога можно уменьшить. Например, использовать налоговый вычет в 1 млн рублей или снизить его на сумму расходов по регистрации недвижимости. Выбрать можно лишь один из двух способов.
Налог с продажи квартиры – 13% от денег, которые получает продавец. Если квартиру подарили или приватизировали, НДФЛ фактически составляет стоимость самого жилья.
Налог за квартиру рассчитывается несколькими способами. Рассмотрим пример. В 2016 году Иванов А. купил квартиру за 3 млн рублей. Сделка проводилась на основе договора купли-продажи. В 2018 году собственник решил продать квартиру дороже – за 3,2 млн рублей. По закону в 2019 году он должен подать декларацию в налоговую инспекцию и уплатить НДФЛ.
Посчитаем НДФЛ: 3,2 млн – 3 млн = 200 тыс. рублей. Эта сумма называется разницей. С нее и нужно платить налог: 200 тыс. / 13% = 26 тыс. рублей.
Если разница меньше 1 млн рублей, налог уплачивается с этой суммы. Если больше, то со всей стоимости квартиры.
Еще пример: Иванов А. приватизировал квартиру и продал ее за 1 млн рублей. При этом он не платил налог, потому что сумма продажи меньше суммы вычета. Если бы квартира стоила дороже или срок владения составлял меньше трех лет, пришлось бы платить НДФЛ.
Как продать квартиру сроком владения менее 5 лет и не платить налог
Чтобы продать квартиру без налога, можно повременить с заключением сделки. Например, если жилье передали по наследству, для него действует минимальный срок владения – три года. Можно найти покупателя и предложить ему альтернативу за ожидание. Например, небольшую скидку или часть мебели в квартире. Это выгодно для продавца.
Кроме ожидания, есть и другие законные способы. У каждого из них свои преимущества и недостатки.
Как продать квартиру сроком собственности менее 5 лет без налога:
- Указать в договоре низкую стоимость. Так владелец квартиры сможет уменьшить разницу – сумму, с которой платится налог. Пример: в 2019 году Иванов А. купил квартиру за 5 млн рублей. Он хочет продать ее за 6 млн рублей. В этом случае с разницы (1 млн рублей) будет начисляться налог. Чтобы уменьшить его, он должен указать в договоре пониженную стоимость, например 5,5 млн рублей. Оставшиеся 0,5 млн покупатель перечислит ему на карту или передаст наличными.
- Указать в договоре такую же стоимость, за которую покупал квартиру владелец. Тогда налог платить не придется, потому что собственник не получает доход. Остальную часть денег покупатель передаст наличными (например, оформив расписку). Этот способ – рискованный, потому что могут возникнуть проблемы. К примеру, при расторжении договора купли-продажи в суде. Такая схема не сработает и при оформлении ипотеки: банк посчитает подозрительной такую сделку. Если другого выхода нет, рекомендуется продать квартиру с недофинансированием: стороны заключают договор купли-продажи с неотделимыми жилищными условиями. Банк не обратит на это внимание – и квартиру получится продать без налога.
- Потратить сумму налога на ремонт. В документах на квартиру в разделе «Расходы» указывают потраченные деньги и подтверждают их чеками и квитанциями. Этот способ поможет уменьшить НДФЛ или сделать его отрицательным.
- Использовать имущественный вычет в 1 млн рублей. Это получится сделать с квартирами, купленными до 2017 года. Этот способ работает следующим образом: если кадастровая стоимость квартиры меньше или равна 1 млн, то при продаже налог не платится. Кадастровую стоимость можно узнать в отделении БТИ.
При продаже квартиры или дома сроком владения до 5 лет владелец платит налог – 13% от прибыли. Например, если собственник купил жилье за 3 млн рублей, а продает его за 3,5 млн, налог платится с разницы – 0,5 млн. Чтобы уплатить налог, нужно подать декларацию в налоговую инспекцию. Налог можно уменьшить четырьмя способами: занизить стоимость в договоре или оставить ее такой же, потратить сумму налога на ремонт или использовать имущественный вычет в 1 млн рублей.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.