Пик популярности «садовой» недвижимости пришелся на весенне-летний период 2021 года, хотя она начала расти еще в 2020 году на фоне пандемии COVID-19. В настоящее время с дачами и загородными домами всё не так однозначно. С одной стороны, люди готовы с ними расстаться ввиду затратного содержания. С другой, там снова начали сажать огороды и выращивать картошку (рост цен на последнюю явно подстегнёт этот процесс и в 2022 году). Эксперты PolitBook поделились своими наблюдениями по поводу возросшей у нижегородцев популярности «отпуска на природе» и дали общий прогноз для загородного сегмента.
Дача вместо заграницы
В соответствии с аналитикой агрегатора «Авито», средние цены на дачи и коттеджи в этом регионе выросли в нижегородском регионе на 21 % по сравнению с показателями 2021 года – до 1,2 млн руб. Спрос при этом увеличился на 9 %, а предложение снизилось на 3 %.
Купить дом за городом можно начиная от 70 тысяч рублей, утверждает «Авито». Однако не спешите радоваться: за такие деньги в продаже есть только небольшие и очень старые деревянные дачи, многие из которых годятся только под снос. Цена на приличные дома, в которых можно жить хотя бы летом, начинаются от 190 тысяч рублей. За два – три миллиона можно приобрести вполне приличный и крепкий дом, с коммуникациями, баней и аккуратным ремонтом. Самый дорогой коттедж в регионе стоит 175 миллионов рублей.
По мнению директора Нижегородского центра научной экспертизы и эксперта на рынке коммерческой недвижимости Татьяны Романчевой, тенденции 2022 года на рынке загородной недвижимости будут отчетливо видны только с началом мая и огородного сезона.
«Эконом-класс отдает предпочтение дачам и домам в деревне – этой прослойке сейчас будет сложнее всех в плане покупки жилья. Спрос на рынке элитной недвижимости гораздо устойчивее, хоть он и невелик по сравнению с массовым спросом на дачные дома. Сейчас можно говорить о тенденции к росту на рынке дешевых домов для летнего отдыха. В связи с обстановкой в мире, многие семьи с детьми не смогут уехать отдыхать в другие страны – они все чаще будут выбирать покупку дач, для того чтобы провести отпуск на природе», – отмечает эксперт.
Спрос: что в реальности?
По словам исполнительного директора агентства недвижимости «Адрес» Сергея Петрова, полноценные жилые дома в нижегородском регионе по статистике стоят от 6 до 9 миллионов. При этом ипотеку по загородной недвижимости получить практически невозможно: ставки такие, что «отобьют всякую охоту ее брать». Банки довольно быстро поняли, что для них это «наименее выгодный сегмент рынка недвижимости».
«Для граждан, которые не могут взять ипотеку, остаются только какие-то личные накопления или какой-то ресурс, связанный с тем, что человек, например, продал квартиру в городе – купил загородный дом, - говорит он. - Как правило, именно такой маневр и используется. Что касается предложения, в настоящее время на рынке огромное количество домов, в которых не завершено строительство. Такие «коробки без отделки» то и дело пестрят в объявлениях. Причем цены на них явно завышенные: это не рыночная цена, а цена продавца.
Я вообще немного скептически отношусь к выводам аналитиков, которые пишут о том, что загородная недвижимость выросла на 21 процент по отношению к прошлому году. Для объективности следует брать не цену объявлений, а показатели по сделкам прошлого года и показатели по сделкам этого года. Вот тогда мы будем наблюдать реальную картину, конечно, в рамках инфляции и некоей погрешности», - считает эксперт.
Марина Винокурова, более 15 лет работавшая риэлтором, также полагает, что спрос, на который указывают аналитики, явно преувеличен. В реальности дело обстоит несколько иначе: люди сейчас «не готовы покупать и выжидают».
«Объектов огромное количество, а звонков практически нет. Такая стагнация, по моему мнению, связана с политико-экономической ситуацией. Не знаю, что будет через месяц, через два, но пока люди боятся расставаться с деньгами и во что-то вкладываться. Возможно, они думают, что недвижимость подешевеет, так как спрос упадет», - говорит она.
На рынок сильно повлияет то, как долго будет действовать повышенная ипотечная ставка. Сейчас «живых» денег на руках у людей практически не осталось: они кончились ещё год назад. По мнению Марины Винокуровой, очень вероятно, что цены на жилье действительно упадут - остается только гадать, до какого уровня. Не исключено, что они могут вернуться и к значениям пятилетней давности (почему нет?). Весь вопрос в том, что будет у людей с работой и зарплатами.
Как не купить «кота в мешке»
Повышение цен на все - главный вопрос, который сейчас крайне волнует население, в том числе и на строительные материалы.
«То, что самим сегодня строить значительно дороже с конца 2019 года – это однозначно, - отмечает Сергей Петров. - Прошлый год показал рост на строительные материалы. Их производители предлагают просто сумасшедшие цены, которые отбивают желание построить что-то качественное для себя или на продажу. Понятно, что эти усилия не окупятся. Стоимость строительства таких же домов 10-15 лет назад не идет ни в какое сравнение с сегодняшним: себестоимость была дешевле в разы», - говорит наш собеседник.
Да, предложения есть, их объем достаточно большой, но выбрать жилье, про которое можно сказать «комфортное», сложно: «для этого нужно хорошо поторговаться». Что касается самого загородного сегмента в нашем регионе, по словам эксперта, он «будет находиться в ожидании большого спроса и оборота».
«Основные сделки по загородному жилью будут проходить до 3-4 миллионов. Если говорить про садоводческие товарищества, их максимальный чек составит около 1,5-2 миллионов. Комната в городе стоит сейчас примерно 1 миллион 200 тысяч - такая, чтобы можно было сразу заехать и жить. Примерно в эту же цены получаются и загородные дачи, которыми тоже можно сразу пользоваться. Все остальные предложения потребуют от людей дополнительных затрат. Причем затраты на полный ремонт «недостроя в коробке» будет стоить значительно дороже, чем приобрести «коробку»: в чем тогда смысл? Чужой проект под себя адаптировать, делать всю инженерию?
Здесь, кроме того, таится опасность на этапе ввода объекта в эксплуатацию. Надо понимать, что эти дома начинали строить при старых градостроительных нормах, сегодня же многое изменилось. Вы буквально купите «кота в мешке». Эту загородную недвижимость еще потребуется доводить до логического завершения.
Мой совет покупателям будет такой: прежде, чем пускаться в покупку загородной и даже городской недвижимости (тем более городской малоэтажной!), проконсультируйтесь с подкованным специалистом или тщательно изучите материальную часть сами. Не выходите не сделку, как минимум не получив градостроительный план. Только так вы сможете увидеть реальную картину мира и возможностей», - предостерегает Сергей Петров.
Что касается повышенной ипотечной ставки, от которой так много зависит,– она изменится рано или поздно, считают эксперты. Вопрос только в том, когда именно она начнет уменьшаться. После ее снижения возрастет спрос на недвижимость, особенно в условиях ограничения выезда в другие государства.
Анастасия Шохина
Материал опубликован 28.04.22 в PolitBook
