Высокие цены на недвижимость заставляют людей искать способы экономии. Один из вариантов снижения стоимости жилья предполагает вступление в жилищно-строительный кооператив. Он представляет собой сообщество людей, создавших общий бюджет для строительства квартир для всех участников ТСЖ.
В статье мы рассмотрим, что значит жилищный кооператив, правовое регулирование, устав и правила вступления, права и обязанности членов ЖК, как получить жилую площадь в собственность, в чем преимущества и риски.
Что такое жилищный кооператив
Под понятием жилищного и жилищно-строительного кооператива подразумевают товарищество, для вступления в которое необходимо внести членский взнос. Его главная цель – обеспечить жильем каждого участника. В создании жилищного кооператива в России может участвовать не менее 5 человек. Участниками могут быть как физические, так и юридические лица. При этом число участников не должно быть выше количества квартир в строящемся доме.
Порядок создания жилищного кооператива регулируется ст. 113 ЖК РФ. Согласно ей, учредительным документом считается устав, который создается на собрании учредителей. В ФЗ № 214 ЖСК жилищный кооператив рассматривается в качестве единственной альтернативы долевого строительства.
Кооперативные квартиры в СССР
История жилищных кооперативов началась еще в Советском Союзе. Тогда основная часть квартир распределялась между гражданами в порядке очереди. Однако в среднем на этот процесс уходило 6–7 лет. Именно поэтому люди искали альтернативные способы решения жилищного вопроса. Рынка недвижимости в современном понимании тогда не было.
С конца 1950-х годов в СССР появилась возможность вступления в жилищно-строительные кооперативы. Их организация осуществлялась в пределах определенного района или от предприятия. Вступить в ЖСК мог любой желающий. Главное условие – внесение первоначального платежа, которым по тем временам располагали далеко не многие. Кроме того, для получения жилья нужно было вносить ежемесячные взносы.
Даже если взносы участников ЖСК были выплачены не полностью, квартиры распределялись сразу после ввода построенного объекта в эксплуатацию. Однако даже после выплаты всех задолженностей квартиры не переходили в собственность к участникам ЖСК. Они считались коллективным имуществом. Продать их можно было только по решению общего собрания.
Жилищных кооперативов в СССР было немного, поэтому на вступление в них формировались длинные очереди. Ситуация изменилась в 80-х годах, когда была создана государственная программа по обеспечению граждан жильем. В результате нее появилось более 100 000 кооперативов. Дальнейшие перестройки в стране поспособствовали тому, что многие дома так и не были достроены. Некоторые из них были переданы членам ЖСК только в 90-х годах.
Виды жилищных кооперативов
На сегодняшний день в России существует несколько видов жилищных кооперативов. Каждый из них имеет принципиальные отличия в уставе и структуре.
Выделяют следующие виды жилищных кооперативов:
- Стандартные жилищные кооперативы. Приобретают готовое жилье. Строительство в данном случае не предусмотрено.
- Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Отличаются тем, что деньги на покупку жилья накапливаются с помощью паевых взносов. В конечном итоге участники ЖНК получают квартиры, расположенные в разных местах. Такой вариант кооператива считается наиболее благоприятным для мошенников. При этом ЖНК считают более выгодной альтернативой ипотечной программы. Член такого кооператива может получить квартиру в собственность и выплатить долг уже через 4 года.
- ЖСК. Это жилищно-строительный кооператив, который занимается организацией строительства дома. К его преимуществам относят допустимость вступления в союз людей с ограниченными возможностями. В этом случае можно рассчитывать на поощрения со стороны государства. Например, земля и проект жилья предоставляются на безвозмездной основе. Кроме того, оказывается содействие в подключении дома к городской инфраструктуре.
Как вступить в жилищный кооператив
Кто может стать участником жилищного кооператива, устанавливается ст. 111 ЖК РФ. Ограничения в первую очередь касаются возраста. Членом кооператива может быть человеком не моложе 16 лет.
Юридическое лицо может принять участие в кооперативе в следующих случаях:
- если оно является собственником недвижимости в многоквартирном доме или управляет общим имуществом кооператива;
- в других случаях, установленных законодательством.
Согласно ст. 49 ЖК РФ, преимущественным правом на вступление в жилищный кооператив обладают малоимущие граждане и другие лица, остро нуждающиеся в собственном жилье.
Права и обязанности членов ЖК
Права и обязанности членов жилищного кооператива регулируются гл. 12 ЖК РФ. Каждый член объединения получает жилое помещение в соответствии с величиной пая. Этим термином называют взнос, который дает право на распоряжение частью общего имущества. Члены ЖК имеют право передавать свою часть имущества во временное пользование другим жильцам, но при условии предварительного уведомления. Помимо этого, допускается возможность сдачи жилья внаем.
В тех ситуациях, когда пай принадлежит сразу нескольким лицам, возможен раздел имущества. Обязательное условие для этого – наличие возможности изолировать помещения.
Право собственности на кооперативную квартиру
Согласно ст. 129 ЖК РФ, право собственности на квартиру можно получить только после внесения всех взносов. Однако на возможность использования жилья на свое усмотрение это никак не влияет. Изначально квартира приватизированной не считается, но возможность бесплатной приватизации сохраняется. Владельцем недвижимости после выплаты пая будет считаться только член кооператива, даже если вместе с ним в квартире прописаны другие родственники.
Если член кооператива состоит в браке, приобретенная им квартира будет считаться совместно нажитым имуществом. Если он выплачивал пай 5 лет, а в браке состоял всего 1 год, за годы брака выплачено всего 1/5 от общей суммы. Это значит, что при разводе супруг сможет претендовать только на эту часть.
Наследование кооперативной квартиры
Перед тем как вступать в ЖК, следует узнать, как наследуется кооперативная квартира. Если член кооператива умер, его место может занять человек из круга лиц, имеющих право наследования.
Согласно российскому законодательству, первоочередными претендентами считаются:
- родные и усыновленные дети;
- супруг(а);
- родители;
- внуки.
Если родственники первой линии отсутствуют или отказываются от прав наследования, членство в ЖК может перейти к дальним родственникам. Предварительно выясняется, было ли составлено завещание. При его наличии наследство будет распределяться между родственниками в соответствии с последней волей умершего.
Для принятия кооперативной квартиры в наследство должны быть соблюдены следующие условия:
- В кооператив может вступить только один наследник. Его родственники должны определить сами. Если они не могут прийти к единому решению, придется подключить судебные органы. Наследники, которые не смогли вступить в кооператив, получат компенсации в соответствии со своей долей наследства.
- Наследник может стать полноправным собственником только после того, как все паи будут уплачены в полном размере.
- Если член кооператива состоял в браке, после его смерти супруг получит половину квартиры. Остальная часть будет делиться между родственниками.
Прекращение членства в жилищном кооперативе
Исключение из жилищно-строительного кооператива возможно как в добровольном, так и в принудительном порядке. Условия выхода из ЖК прописаны в ст. 130 ЖК РФ. При добровольном выходе из союза необходимо подать соответствующее заявление. После этого все внесенные взносы должны быть возвращены.
Прекращение членства в ЖК осуществляется в следующих случаях:
- при ликвидации юридического лица;
- при невыполнении обязательств (по решению общего собрания);
- в случае ликвидации объединения;
- если член кооператива умер;
- при добровольном выходе из жилищного кооператива.
Преимущества и недостатки жилищных кооперативов
Покупка квартиры в кооперативном доме имеет как плюсы, так и минусы. Никто не застрахован от массового выхода людей из кооператива. В этом случае организации придется возвращать внесенные взносы, что негативным образом отразится на ходе строительства. Сдача объекта в эксплуатацию может затянуться. Вступая в жилищный кооператив, нельзя однозначно сказать, когда можно будет использовать жилье по прямому назначению.
Преимущества вступления в жилищный кооператив:
- Возможность решать любые возникшие вопросы на общем собрании. Результат напрямую зависит от готовности членов ЖК вовлекаться в общее дело.
- У членов ЖКС всегда есть возможность сменить застройщика, если он не выполняет свои обязательства. Это позволит избежать остановки строительства при возникновении каких-либо проблем.
- Вступив в кооператив, можно воспользоваться рассрочкой платежей. Это особенно актуально для тех, кто стеснен в средствах, но не желает связываться с ипотекой.
- Если рассчитать стоимость 1 кв. м., то окажется, что кооперативная квартира гораздо дешевле других представленных на рынке вариантов.
При подписании документов нужно учитывать не только плюсы жилищного кооператива, но и возможные риски.
Минусы вступления в кооператив:
- Если объект находится на этапе строительства, купить сразу всю квартиру невозможно. За каждое помещение нужно выплачивать отдельный пай. Выплата закрепляется за конкретным человеком.
- Договор о вступлении в жилищный кооператив не подлежит обязательной регистрации. Это открывает широкий простор для мошенничества. Одна и та же квартира по документам может строиться для разных людей.
- В законе приведены строгие требования относительно количества участников в ЖК. Если их будет больше или меньше, чем положено, кооператив могут ликвидировать.
- ЖКС не несет ответственность за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию. Это значит, что невозможно застраховать себя от затягивания сроков.
Вступление в жилищный кооператив – неплохой способ сэкономить на покупке недвижимости. Однако он имеет массу подводных камней и рисков. Если участникам ЖК удастся избежать мошенничества и серых схем, они достаточно быстро получат право собственности и смогут распоряжаться новым жильем.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.