Альтернативная сделка – самый распространенный вариант купли-продажи квартиры на рынке недвижимости. Около 80% собственников продают свое жилье с целью приобрести взамен новую недвижимость. Именно такая сделка одновременной продажи своей квартиры и приобретение новой жилплощади, в которой собственник выступает и как продавец, и как покупатель, и называется в кругах риэлторов альтернативной.
Что такое альтернатива?
В отличие от свободной продажи, когда продавец получает деньги, а покупатель квартиру, в альтернативной сделке продавцу необходимо купить другое жилье. Очень часто в сделке участвует сразу несколько квартир, из которых организуются «цепочка». Альтернатива относится к сложным сделкам, проводить которую специалисты самостоятельно не рекомендуют.
В рамках альтернативной сделки одновременно проводятся разъезды, съезды, переезд в другой район, в квартиру большего метража. И все сделки нужно провести одновременно, с соблюдением интересов каждого участника цепочки. Из-за проблем с одним объектом или с задержкой с документами может развалиться вся цепочка, которая долго подбиралась.
Нужно не только состыковать всех участников цепочки, но и проверить каждый объект на юридическую чистоту, проанализировать историю квартиры. Учитывая то, что некоторые сделки могут осложняться ипотекой, опекой, наличием нескольких собственников, наследством, становится понятным и оправданным привлечение к ним специалиста – риэлтора или юриста.
Прямых операций продажи, когда квартира просто продается и ничего не приобретается взамен, мало. В основном за счет продажи собственного жилья предполагается решить определенные проблемы.
Основные варианты альтернативной (встречной) сделки таковы:
1. Съезд-разъезд
Такие варианты обмена практикуются в семьях с выросшими детьми, когда родительская квартира разменивается на две. В одной остается старшее поколение, во вторую переезжают дети с семьями.
Или после развода бывшие супруги продают общую недвижимость с целью купить каждому отдельное жилье.
Ситуация может быть обратной – вступившие в брак люди продают собственную недвижимость с целью объединить капиталы и купить общее жилье.
2. Равноценный обмен
Цель операции – обменять свою квартиру на равноценный объект в другом районе. Часто такие «рокировки» используют для переезда ближе к месту работы, учебы, родственникам.
3. Неравноценный обмен
Самый распространенный вариант альтернатив на рынке недвижимости. В результате продажи улучшаются жилищные условия, например, квартира меньшей площади меняется на более просторное жилье. Или семья переезжает в другой, более дорогой и престижный район. Такие операции проводятся с доплатой за счет сбережений или привлечением ипотечного кредита.
Неравноценный обмен может быть и в ситуации, когда квартира продается, а взамен покупается более дешевое жилье. Разницу доплачивает покупатель.
Для многих семей альтернативная сделка – это единственный вариант свою жилищную ситуацию.
Особенности альтернативных сделок
Как уже говорилось, в альтернативной сделке бывает несколько участников. В среднем участвуют 3-4 квартиры, но иногда их численность доходит до десятка. В каждой цепочке есть «верхнее» звено – это конечные покупатели с «живыми» деньгами, которые ничего не продают, а только покупают недвижимость.
Есть «нижнее» звено – это собственники, которым нужно продать квартиру без альтернативной покупки и получить за нее деньги. И остальные участники – «средние» звенья цепочки, которым нужно продать/купить одновременно.
Очень непросто бывает объединить всех участников и провести одновременно несколько операций купли-продажи с прописками/выписками, закладкой денег в ячейку, составить и передать документы на регистрацию, забрать деньги.
Преимущества и недостатки альтернативных сделок
Основной плюс альтернативной сделки – одновременность продажи и покупки жилья. Отсутствует риск, продав квартиру, остаться с деньгами, а пока ищется подходящий вариант, стоимость подходящих вариантов может увеличиться и покупка станет недоступной.
Для покупателя преимуществом является большой выбор объектов и возможность купить квартиру недорого, так как альтернативные варианты выставляются дешевле аналогичных квартир с чистой продажей.
Из минусов можно отметить сложность альтернативы, часто ее исход зависит от других участников цепочки. В процессе сделки могут случиться любые неожиданности, и ее исход оказывается под угрозой распада.
Недостатком для продавца является необходимость выставления квартиры по более низкой цене и зачастую длительное время продажи квартиры.
Основные этапы альтернативной сделки
Первое и самое главное перед участием в альтернативной сделке – правильно оценить свои силы. В случае доплаты важно реально понимать, на какие варианты можно рассчитывать, только тогда сделка пройдет достаточно быстро и без осложнений. Нужно представлять себе всю схему сделки и соблюдать очередность каждого этапа.
1. Определить цель операции
Нужно проанализировать ситуацию на рынке, четко сформулировать цель продажи и требования к новой недвижимости без отрыва от реальности и завышения ожиданий. Уже на этом этапе становится понятно, хватит ли собственных денег или необходимо будет привлекать заемные средства и брать ипотеку. После сопоставления всех данных, возможно, потребуется скорректировать свои требования – уменьшить площадь, расширить район поиска, рассмотреть другие типы домов и планировок.
2. Поиск покупателя на свою квартиру
Очень важно перед внесением аванса за новую квартиру найти покупателя на свое жилье, иначе невозможно будет соблюсти сроки сделки. Поиском можно заняться самостоятельно или привлечь риэлтора. После получения аванса за свою квартиру можно заняться поиском подходящих вариантов для себя.
3. Поиск новой квартиры
После того, как покупатель подтвердил серьезность намерений купить квартиру внесением залога или аванса, нужно оперативно подобрать вариант для себя. Необходимо помнить о сроках авансового договора, в них нужно уложиться.
4. Сбор документов
После найденного альтернативного варианта за него вносится аванс и начинается этап подготовки к сделке. Собираются необходимые документы, проводится их проверка на юридическую чистоту. Если в сделке участвуют несколько квартир, проверка проводится по каждой. На данном этапе важна согласованная работа всех риэлторов, представляющих интересы своих участников сделки.
5. Проведение сделки
На данном этапе подписываются ДКП, закладываются деньги в ячейку, документируются условия доступа к деньгам. Все подписанные договора отдаются на регистрацию, все переходы права собственности осуществляются одновременно. Продавец последней квартиры в цепочке забирает деньги из банка и квартиры передаются новым владельцам по акту приема-передачи.
Участники регистрируются по новым адресам. Обговариваются сроки физического освобождения квартир, и организуется переезд.
Выводы:
Несмотря на кажущуюся сложность альтернативных сделок, следует понимать, что это обычная практика и отказываться от подходящего варианта только потому, что он альтернативный, не стоит. Привлечение к сделке специалиста значительно снижает существующие риски и позволяет провести сделку с минимальными временными и финансовыми затратами.