Ещё один интересный и важный вопрос, задала моя подписчица Ирина в рамках рубрики #bf_question.
Вопрос присоединения лоджии встаёт довольно часто, но он действительно непростой. В некоторых объектах, встаёт такая необходимость, либо заказчики обращаются с таким запросом. И приходится обсуждать все плюсы минусы и возможности такой реконструкции. После тщательного взвешивания факторов, можно принять решение.
Прежде всего, зависит от дома, в котором расположен объект. От этажности. Является ли стена, смежная с лоджией – несущей. Регион, в котором расположен объект, тоже имеет значение.
Скажу честно, на практике, объединение технически выполнить, довольно часто возможно, но вот согласовать такое объединение бывает крайне сложно.
Основная причина – нарушение теплового контура всего многоквартирного дома.
При проектировании многоквартирного жилого здания происходит теплотехнический расчет и определяется нагрузка на систему.
Лоджии, балконы, террасы – относятся к неотапливаемым «летним помещениям», и внося их в тепловой контур здания, можно иметь последствия для всего дома.
Если вы всё-таки решили присоединить лоджию, то необходимо её утеплить.
В первую очередь необходимо посмотреть, что за остекление. Возможна ли замена. Обычно заменяют стеклопакеты, утепляется рама, если она есть, и затем осуществляют утепление лоджии.
Замена остекления - является одним из первых шагов в ремонте. Потому что, остекление чаще всего необходимо изготавливать под заказ. Необходимо подбирать цвет внешней рамы под цвет исходного фасадного остекления, а иногда замену нужно согласовывать с местной УК. И на это всё это требуется время - от месяца. Поэтому на объектах, где в планах происходит объединение, остекление меняют ещё до начала основной стройки.
Пожалуй, обычно именно замена остекления, являются наиболее затратной частью процесса непосредственно из ремонтных работ по объединению.
Бывают дома, в которых остекления являются частью фасадной конструкции, и заменить его невозможно. В таких домах утеплять лоджию нельзя.
Не менее важен материал здания.
Меньше всего проблем в согласовании будет, если дом является монолитным, а стена является ненесущей. Такая стена обычно состоит из газоблоков. И чаще всего в демонтаже особых проблем не возникает.
Больше всего проблем с объединением лоджии обычно в панельных домах. Даже если получится согласовать удаление подоконной части лоджии, то удалять порожек чаще всего запрещено. А в некоторых сериях панельных зданий категорически запрещено присоединять лоджию. Например, в домах, где применена технология, защищающая здание от прогрессирующего обрушения.
В кирпичных домах чаще всего разрешается удаление подоконной части, но редко разрешают удалить порожек. Поскольку он может быть частью конструкции, которая удерживает балконную плиту. И увеличивать проём в лоджию в стороны в кирпичном доме не согласовывают, поскольку наружные стены в нем являются несущими.
Утепляя лоджию, необходимо будет добавить источник тепла. Радиаторы переносить на лоджию запрещено (п.10.7 приложения 1 к ППМ №508-ПП). Поэтому водяному радиатору придется найти подходящее место внутри квартирного помещения. Обычно источником тепла является электрический тёплый пол.
Также стоит учитывать противопожарные требования.
Каждая квартира на высоте 15 и более метров от уровня земли должна иметь аварийный выход (СНиП 21-01-97). Таким выходом является лоджия, где можно спастись от огня и угарного газа. Поэтому при присоединении лоджии к комнате или кухне с расширением проема по горизонтали нужно будет оставить хотя бы один глухой простенок шириной не менее 1200 мм от торца лоджии до остекленной двери.
Кроме того, в соответствии с действующими правилами эксплуатации жилфонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года, лоджии можно использовать только по прямому назначению.
Чаще всего единственный доступный для согласования вариант присоединения лоджии к комнате или кухне на сегодняшний день – это замена имеющейся перегородки из окна, двери и подоконного блока на стеклянную раздвижную или распашную перегородку от пола до потолка.
На практике это выглядит так: глухая подоконная часть стены демонтируется, и вместо оконно-дверного блока устанавливаются раздвижные или распашные французские окна (двери) либо дверь-гармошка из плотного материала с жестким механизмом фиксации сверху и снизу. То есть панорамное остекление.
Это значит, что после перепланировки у вас вместо окна, подоконника и двери будет единая дверная конструкция между лоджией и кухней (комнатой). Причем эти двери должны быть из двойного стеклопакета, чтобы в результате проведенного присоединения не увеличились тепловые потери квартиры.
Такую перегородку в виде дверей можно по желанию держать открытой, и в таком положении лоджия будет в положении «присоединенного» к комнате помещения. А при необходимости проем можно закрыть. В этом случае помещения будут выглядеть раздельными, что позволит соблюсти все требования действующего жилищного законодательства.
В большинстве случаев я рекомендую, начинать работы по присоединению, после согласования проекта по перепланировке.
Если вы не будете заказывать проект, то хотя бы обратитесь в компанию, которая занимается согласованием перепланировок (желательно у которой был опыт согласований именно в вашем районе). Чтобы вы могли оценить затраты и риски данной перепланировки.
Заниматься согласованием самостоятельно, я не рекомендую, т.к. объединение лоджии является серьезной перепланировкой и эскизного проекта перепланировки будет недостаточно. Необходим будет теплотехнический расчет. И будет значительно быстрее и эффективнее обратиться в компанию с опытом таких согласований.
Если ремонтные работы уже произведены, немного сложнее, но также можно узаконить присоединение лоджии к кухне или комнате. Главное, чтобы выполненные ремонтные работы не нарушали требования СП, СанПиНов и других нормативных документов.
Это возможно на основании технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки, подготовленного организацией, имеющей допуск СРО.
Возвращаясь к вопросу Ирины в рамках рубрики #bf_question
Конкретно в данном случае, учитывая, что присоединение уже осуществлено и при выполнении ремонта не было затронуто несущих конструкций, радиатор не был перенесен, не было демонтажа подоконной ниши и порожка. (Дом является монолитным, порожек отсутствовал изначально.)
Мне хотелось бы посоветовать в данной ситуации не заниматься согласованием, т.к. это будет достаточно существенно по времени и деньгам. В этой ситуации, будет гораздо быстрее и дешевле, когда, допустим, квартиру нужно будет продавать в ипотеку, можно будет установить бюджетный балконный блок. В этом случае независимые оценочные компании не смогут придраться. А в случае, если квартиру будут продавать за наличные, и покупателей не будет смущать присоединение, то делать вообще ничего не нужно.
Главное подходить к перепланировкам в вашей квартире со взвешенным решением, оценивать необходимость плюсы и минусы. А возможности данной перепланировки, надеюсь, получилось описать в моей статье. Ещё раз спасибо Ирине, за осознанность в ремонте и интересный вопрос, который получилось разобрать в рамках рубрики #bf_question