Рынок торговой недвижимости Краснодарского края оценивается как развитый, однако потенциал для реализации новых проектов все же есть. К положительным предпосылкам для этого можно отнести представленность качественных торговых центров только в 7 городах края, высокий уровень арендных ставок и наличие возможности для модификации концепций. В современных торговых объектах все большую роль будут играть общественные пространства с зонами отдыха, усиливается роль предприятий общепита, а также появляется необходимость расширения развлекательной и спортивной составляющих.
До начала двухтысячных годов в Краснодарском крае отсутствовал организованный рынок торговой недвижимости. Существовавшие на тот момент торговые центры относились к некачественному сегменту и в большинстве своем представляли переформатированные под торговлю советские административные здания. Первый толчок в развитии качественного сегмента торговых центров в крае был дан в 2003 г., когда в Краснодаре была введена в эксплуатацию первая очередь ТРЦ «Красная площадь», арендопригодная площадь которой составила 23 тыс. кв. м.
Активное развитие рынка торговых центров началось тремя годами спустя (в период 2006-2011 гг.). В Краснодаре появились такие крупные объекты, как «Меридиан» (GLA – 20 тыс. кв. м), «Галерея» (1 оч., GLA – 38 тыс. кв. м), «Галактика» (GLA – 80 тыс. кв. м). «СБС Мегамолл» (GLA – 142 тыс. кв. м), а также были введены еще две очереди «Красной площади», доведя ее арендопригодную площадь до 138 тыс. кв. м. В этот период первые качественные объекты также появились в Новороссийске («Красная площадь», GLA – 51 тыс. кв. м), Сочи («Олимп», GLA – 42 тыс. кв. м) и Туапсе («Красная площадь», GLA – 18 тыс. кв. м).
В последующие за этим четыре года (2012-2015 гг.) локальный рынок края продолжил свое активное развитие, прирост предложения составил 0,7 млн. кв. м. В указанный период значительно расширилась география появления крупных ТЦ - новые качественные объекты были открыты сразу в 5 городах края (Краснодар, Сочи, Анапа, Армавир, Новороссийск). К наиболее крупным объектам данного периода можно отнести ОZ Mall (Краснодар, GLA - 164 тыс. кв. м), «МореМолл» (Сочи, GLA - 80 тыс. кв. м) и «Красная площадь» (Армавир, GLA – 45 тыс. кв. м).
По данным компании MACON в Краснодарском крае насчитывается 30 качественных торговых центров в 7 городах: Краснодар, Сочи, Новороссийск, Армавир, Анапа, Туапсе, Темрюк. Их совокупная арендопригодная площадь составляет 1,2 млн кв. м.
Основная часть предложения сосредоточена в столице региона. На Краснодар приходится почти половина всех объектов, которые аккумулируют без малого две трети арендопригодной площади (724 тыс. кв. м или 62%). Крупнейшими ТЦ Краснодара являются «Красная площадь», OZ Mall и «СБС Мегамолл».
Относительно широкое разнообразие качественных торговых центров отмечено в Сочи, там расположено 9 объектов, арендопригодная площадь (GLA) которых – 254 тыс. кв. м, 22% от общекраевой величины. Наибольшим масштабом среди них обладают «МореМолл» и «Олимп».
Еще одной значимой зоной является Новороссийск, где представлено 3 качественных торговых центра GLA около 92 тыс. кв. м: «Красная площадь», «Южный» и «БОН Пассаж».
Помимо вышеприведенных трех зон, единичные качественные торговые центры функционируют в муниципальных образованиях: Армавир («Красная площадь» на 45 тыс. кв. м), Анапа («Красная площадь» на 25 тыс. кв. м), Туапсе («Красная площадь» на 18 тыс. кв. м) и Темрюк («Калейдоскоп» на 10 тыс. кв. м).
Уровень заполняемости торговых центров Краснодарского края на конец прошлого года составил в среднем 96%, что оценивается как высокая величина. В Краснодаре значение показателя достигло 95%, в Новороссийске – 98%, в Сочи – 99%.
Средний диапазон ставок аренды среди качественных торговых центров по состоянию в зоне торговой галереи составляет 2 129 - 2 512 руб./кв. м/мес., в зоне якорных арендаторов – 1 274 - 1 587 руб./кв. м/мес. Ставки аренды включают НДС и операционные расходы, но не учитывают расходы на оплату коммунальных услуг (электроэнергия, отопление и др.). Для унификации данных для объектов, в которых НДС не предусмотрен, ставка аренды рассчитывалась путем увеличения стоимости аренды на 20% (значение ставки НДС на 12.2021).
Редкой практикой в регионе является продажа качественных торговых центров. На текущий момент в реализации находится только один объект – ТРЦ «Галактика» в Краснодаре общей площадью 80 тыс. кв. м. Проект выставлен на торги в связи банкротством владельца. Текущая стоимость объекта оценивается в 4,7 млрд рублей. Однако торги продолжаются, и цена в будущем еще может измениться.
Оригинал статьи и другие исследования на сайте MACON
