В этой короткой статье разберём на что обращать внимание при покупке апартаментов под инвестиции, как не потратить деньги на неликвид и выбрать прибыльный объект.
Пункты пронумерованы от одного до пяти, но это не значит, что первый самый главный, а пятым можно и пренебречь. Все они одинаково важны.
1.) Управляющая компания
Один из главных параметров. Нужно узнать:
- Кто будет управлять отелем?
- Какой опыт у этой компании в отельном бизнесе? Сколько объектов в управлении?
- Какие у них оценки и отзывы на площадках бронирования? Можно посмотреть на том же букинге, несмотря на ограничение его работы в России:
- Какой процент заселяемости в других отелях под управлением этой УК?
- Сдают только в посуточную аренду или в долгосрочную тоже? Зачастую в несезон выгоднее сдать апартамент на долгий срок, чем довольствоваться низким числом посуточных бронирований. Также это было актуально во время пандемии - какие-то отели стояли пустыми, а какие-то сдавались в длительную аренду или даже перепрофилировались под кабинеты для бьюти-мастеров или хоум-офисы. Умение найти выход из любой ситуации и выплатить доход инвестору очень ценно в наши нестабильные времена.
Все эти вопросы нужно задать продавцу. Ну и самостоятельный поиск информации в интернете тоже никто не отменял.
2.) Доходные программы
Нужно разобраться из чего и как формируется доход инвестора. Сколько процентов от прибыли забирает себе управляющая компания? Как происходят выплаты? Насколько всё прозрачно?
Доходные программы бывают трёх типов (есть ещё разные гибриды, но эти три основные):
- Гарантированная — выплачивается фиксированная сумма каждый месяц. Независимо от сезона и простоя номера. Плюсы: стабильность — инвестор получит доход при любых обстоятельствах. Минусы: доход небольшой, и много заработать в сезон или на праздники — не получится.
- Гибкая — инвестор получает процент с прибыли от сдачи в аренду именно его номера. Плюсы: в сезон можно заработать много. Минусы: если номер не сдавался (по тем или иным причинам), то за время простоя инвестор не получит ничего.
- Котловая (котловой метод распределения дохода) — прибыль от сдачи всех номеров в отеле делится между всеми собственниками, пропорционально вложенным средствам. Плюсы: а) вы получите доход, даже если ваш номер стоял пустым; б) в сезон можно заработать много. Минусы: как таковых минусов нет. Разве что в несезон доход будет меньше. Но сезонность — это скорее не минус, а неотъемлемая черта отельного бизнеса.
3.) Локация
Всегда смотрим центральные локации И/ИЛИ близкие к вокзалам/аэропортам, крупным ВУЗам, мед. учреждениям и т. д. Если говорить о Санкт-Петербурге, то это область карты от Чёрной речки с севера до Московских ворот на юге, включая Петроградский район, Василеостровский, Адмиралтейский, Центральный.
Как смотреть? Очень просто. Разберём на примере Дома Дипнера на Большом Сампсониевском 31. Идём в Яндекс Карты, вбиваем адрес в поиск и внимательно изучаем окрестности. Итак, что мы имеем (см. карту ниже):
- метро в паре минут пешком через парк;
- Финляндский вокзал рядом;
- через мост — Петроградский район, два очень крупных ВУЗа, медицинские центры, Ботанический сад;
- на расстоянии пешей прогулки крейсер Аврора, чуть дальше Петропавловская крепость;
- с транспортной доступностью тоже всё неплохо — через одну станцию метро попадаем в центр города на Чернышевскую, проехав ещё одну станцию выходим на Площади Восстания с Невским проспектом и Московским вокзалом.
Цель такого анализа — понять КТО может выбрать наш отель для проживания. В данном случае это как минимум: туристы, которым интересны достопримечательности города; студенты/абитуриенты и их родители; люди, приезжающие в СПб на лечение; гости города, использующие Финляндский вокзал как место прибытия/отъезда и т. д.
Делаем вывод: эта локация нам подходит, даже несмотря на территориальную принадлежность к Выборгскому району, не входящему в "центр" Петербурга.
4.) Конкуренция
Сколько отелей конкурентов находятся рядом? В чём их преимущества и недостатки? Почему арендатор выберет именно вас, а не их? Это важные вопросы, о которых нужно подумать до покупки апартаментов.
Можно снова воспользоваться онлайн-картой, вбить запросы апартаменты, отель, гостиница и посмотреть результаты в нужной локации, изучить карточки и сайты конкурентов. Иногда это может занять много времени. Например, вот так выглядит карта центра СПб по запросу отель:
5.) Инфраструктура
Внутренняя инфраструктура отеля добавляет к цене аренды. Объекты со спортзалом, бассейном, рестораном, общественными зонами сдаются дороже. Люди охотнее арендуют такие апартаменты и отдают им предпочтение в сравнении с обычными отелями, квартирами в жилых домах или студиями в коммуналках.
И дальше эта тенденция только усилится. Отели типа "пришел-поспал" всё чаще будут проигрывать апарт-комплексам с развитой инфраструктурой.
В качестве примера можно взять Парк Сайд на Чёрной речке. В апарт-отеле на 120 номеров застройщик помимо всего прочего разместил SPA-комплекс, ресторан, кафе и супермаркет:
Очень неплохое предложение в отличной локации с невысоким ценником и уровнем конкуренции.
Проектная декларация на сайте: наш.дом.рф. Застройщик: ООО "Маслов Групп"