Было-было-было-было, но прошло
По данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, в 2021-ом средние арендные ставки на рынке офисной недвижимости продемонстрировали значительный рост (вплоть до 40%) в большинстве городов-миллионников и летом 2021-го достигли своих пиковых показателей. Объем сделок аренды и продажи офисных площадей вырос в Москве практически в два раза в сравнении с 2002-м (до 1,4 млн м2). Рекордно высокий спрос наблюдался и в гибких пространствах. Объем сделок аренды сервисных офисов по итогам года составил 120 тысяч квадратных метров, что в три раза превышало показатель 2020 года и являлось максимальным значением за всю историю. При этом сам офисный рынок оперативно перестроился под «новую экономику» в идейном, технологическом и инженерном смысле
Не было бы счастья, да несчастье помогло…
Стоит отметить, что изменение модели произошло бы так или иначе, а пандемия здесь сыграла роль катализатора, положительно повлияла на развитие, показала вектор и обратила внимание на «пенсионеров». Устаревших, морально изношенных бизнес-центров сейчас насчитывается порядка 40%, это более 2 миллионов квадратных метров. В чем же их проблема? В первую очередь в том, что даже при восстановлении экономики, повышение спроса и арендных ставок в них не произойдет.
Для того, чтобы быть маржинально выгодными офисные помещения сейчас в первую очередь должны соответствовать запросам арендатора и отвечать требованиям экологических стандартов. Кстати «экологические стандарты» сейчас это не только нормы известных сертификаций BREAM, LEED и Fitwell, но и внутренние разработки операторов. В Apollax Space, например, увеличили на 30% площади функциональных рабочих зон, исходя из того, что в постпандемийном мире компаниям важны не только решения финансовых задач, но и реализация интересов сотрудников, баланса между жизнью и работой.
На стыке холодного расчета и сегодняшних предпочтений сотрудников как раз и зародилась новая офисная культура, где на первом месте физическое и ментальное здоровье. А перед собственниками зданий встала задача, как повысить доходность при новых правилах игры.
У кошечки боли, у собачки боли,
а у собственника БЦ не боли
Существуют четыре главные боли собственника, это устаревание дизайна и отделки площадей, отсутствие имиджа здания, несбалансированный tenant mix и снижение доходов. Однако у операторов сервисных офисов есть «таблетка» от этих недугов. Они увеличивают эффективность планировок, формируют спрос на инфраструктуру, создают сбалансированный tenant mix, повышают, используют Face Rent и так далее. По сути - операторы сервисных офисов берут на себя решение всех проблемных вопросов и становятся точкой притяжения и понятной причиной добавленной стоимости для всего бизнес-центра, где базируются. Что существенно повышает медиа-индекс объекта и капитализацию ранее не востребованных площадей.
Средний срок окупаемость одного сервисного офиса составляет не более 36-40 месяцев. Но несмотря на кажущиеся радужными перспективы, не стоит питать иллюзии, что рынок сервисных офисов прост, доступен и дает высокий доход с минимальными затратами. Чтобы в 2022 году сервисные офисы смогли реализовать полученный импульс и повлиять на капитализацию бизнес-центра важно сотрудничать с профессиональным оператором, который понимает все тонкости модели-бизнеса с экономической и, что не менее важно, с технической стороны. А это не только структурировать сделку с владельцем помещения и реализовать расписанные на бумаге бизнес-процессы, оценить доходность и организовать канал продаж, минимизировать риски возможных будущих кризисов, но и обеспечить качество, соответствующее запросу клиента и его дальнейшее сервисное обслуживание.
Если раньше операторы гибких рабочих пространств работали с клиентами B2C и с низкой маржой и небольшими объемами, то сейчас найдена оптимальная бизнес-модель с работай с B2B сегментом: средним и крупным бизнесом. В дополнение хорошо работает и расширение набора сервисов и услуг, которые создают сбалансированный tenant mix и обеспечивают дополнительный доход каждого квадратного метра (Face Rent). Сюда входит: увеличение эффективности планировок, разработка вневременных интерьерных решения, и внедрение современных IT-технологий.
Гости из будущего
Если говорить не об объемном, а о качественном росте рынка, все больше игроков уделяют внимание диджитализации бизнеса, среди них Space 1, умные офисы Multispace и своё мобильное приложение разрабатывает Apollax Space. Другие игроки также стараются предлагать клиентам удобные цифровые платформы и turnkey офис, как еще говорят «под ключ». Российские операторы не являются родоначальниками этого термина, он пришло с западного рынка, но семантика здесь более емкая и приятная слуху, чем эквиваленты в русском языке. Поэтому данный термин уже используется как в позиционировании и в формате бизнес-решений наравне с всем известным build-to-suit.
Именно поэтому собственники БЦ видят перспективу в сотрудничестве с операторами сервисных офисов, так как это помогает им постепенно адаптировать свой актив под новые реалий. В свою очередь заключая сделку в сервисном офисе, арендатор получает не только удобный формат помещения, но и правильных соседей, больший список услуг и еще многое, что в стратегическом плане может положительно повлиять на развитие бизнеса.
Возможные формы сотрудничества собственников бизнес-центров с операторами сервисных офисов:
Аренда
Пожалуй, самый простой – операторы арендуют площади в бизнес-центре и создают собственный продукт, с дальнейшим обслуживанием. Например, полностью реализованный проект «Цветной бульвар» или строящийся офисы в бизнес-центре «Бригантина».
BTS (build-to-suit)
Офис под индивидуальные запросы и нужды конкретной компании. Он проектируется и оформляется в соответствии с пожеланиями заказчика без необходимости вкладывать значительные средства на этапе ремонта и оборудования. В дальнейшем он также полностью управляется сервисным оператором. Запрос на BTS звучит все чаще и в перспективе будет популярным форматом. Одним из воплощений идеи гибкого офиса build-to-suit является бизнес-центр «Мелиора Плейс» в Мещанском районе.
Building Management
Оператор берет на себя управление площадями бизнес-центра на основе формата сервисного офиса. Форма договора с собственником бизнес-центра в этом случает отличается от обычного договора аренды.
Гибридная форма
Сочетает в себе несколько возможных вариантов для разных блоков здания.
Холодный расчет
Всего три-четыре года назад офисы брали даже с заделом на перспективу и рост штата, который находится в офисе все рабочее время и даже чаще, то сейчас, опираясь на удаленную работу и гибкие графики, бизнес планирует арендовать площади не более чем на 70% от общей численности штата.
Недавно S.A. Ricci провели исследование и сравнили, во сколько обойдется размещение 70-ти сотрудников сроком на два года при классической аренде и аренде сервисного офиса. Аренда сервисного составила 58,9 млн руб. против 73,6 млн руб. при классической. А единственные дополнительные затраты для сервисного это стоимость переезда. Логично, что не только для компаний, которые не могут прогнозировать потребность в рабочих местах более чем на три года, но и для корпораций в условиях неопределённости аренда гибкого офиса кажется более интересным предложением.
Поэтому привлекая в свое здание операторов сервисного офиса, собственник не просто делает свой продукт разнообразным, но и в целом формирует спрос на новую инфраструктуру, а центр бизнеса постепенно становится life style центром. И это уже история из наступающего будущего