Возможность покупки квартиры на территории РФ доступна не только резидентам, но и иностранным гражданам. Если раньше для этого требовалось специальное разрешение, то теперь никакой особой документации не нужно. Несмотря на это, процедура имеет определенные тонкости и риски, с которыми лучше ознакомиться заранее.
В статье мы рассмотрим, как осуществить покупку или продажу квартиры иностранцу в России, какие ограничения существуют, что нужно для оформления сделки, надо ли платить налоги, есть ли риски для продавца или покупателя.
Законодательство о покупке или продаже квартиры иностранными гражданами
Российское законодательство позволяет иностранным гражданам заключать сделки с недвижимостью и землей почти на таких же правах, как и резидентам РФ. Под резидентами подразумевают юридическое или физическое лицо, проживающее на территории страны не менее 183 календарных дней на протяжении 12 месяцев подряд. Особенности проведения сделки купли-продажи квартиры иностранным гражданином регулируются конституцией и ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в РФ».
Что касается покупки земли, подробные сведения указаны в ст. 15 ЗК РФ и в последней редакции № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Условия и ограничения купли-продажи квартиры для иностранцев
На первый взгляд, сделка купли-продажи с иностранным лицом не имеет никаких особенностей. Главное отличие – это расширенный пакет документов, который необходимо предъявить для регистрации права собственности. Он нужен для подтверждения законного нахождения гражданина на территории страны. Вместе с этим предполагаются определенные ограничения на продажу квартиры для иностранцев, касающиеся ее местоположения.
Иностранный гражданин не может купить жилье или землю в следующих зонах:
- на территории государственных заповедников;
- в закрытых городах;
- в приграничных территориях;
- недалеко от объектов транспортной и промышленной оборонной инфраструктуры;
- на территории объектов сельскохозяйственного значения;
- в лесном фонде страны.
Перечень документов при покупке или продаже квартиры для иностранцев
Продажа и покупка квартиры для иностранца предполагают подготовку ряда документации. Помимо бумаг на квартиру, значение имеют документы, подтверждающие право нахождения на территории страны.
Иностранцу заранее следует позаботиться об оформлении следующих документов:
- вида на жительство;
- миграционной карты;
- разрешения на временное пребывание;
- визы.
Если речь идет о гражданине СНГ, ему, помимо оригинала паспорта, придется предоставить перевод, заверенный у нотариуса. Тем, кто имеет гражданство страны Гаагской конвенции, нужно предоставить паспорт с апостилем. Так называют специальным штамп, подтверждающий достоверность перевода документа на русский язык. Если гражданин состоит в браке, к общему перечню документов добавляется согласие супруг(а), заверенное у нотариуса.
При покупке квартиры
Если иностранец решил купить жилье, не привлекая кредитные средства, ему не потребуется никаких документов, помимо тех, которые подтверждают его личность и право нахождения в стране. Если он по какой-то причине не может присутствовать на сделке, целесообразно оформить доверенность на гражданина России. Это значительно упросит процесс заключения сделки.
При продаже квартиры
Если иностранец решил продать имеющееся у него жилье, ему нужно предоставить ряд документов, подтверждающих право владения недвижимостью. Это стандартный перечень, распространяющийся на любую сделку купли-продажи.
Список документов:
- Выписка из домовой книги. Позволит понять, что в квартире нет прописанных лиц.
- Выписка из ЕГРН. Она подтвердит, что продавец действительно является владельцем квартиры. Кроме того, она покажет, что на объекте нет обременений и других собственников.
- Технический паспорт. Позволит убедиться в отсутствии незаконной перепланировки.
Доверенность иностранного гражданина на продажу квартиры необходима в том случае, если он не может присутствовать на сделке лично. Дополнительно продавцу нужно предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Для регистрации сделки она не обязательна, но покупатель может запросить ее, чтобы убедиться в добропорядочности второй стороны.
Договор купли-продажи квартиры с иностранцем
Главная особенность при оформлении договора купли-продажи квартиры с иностранным гражданином – создание дубликата документа на иностранном языке. Однако этот момент не обязательный. Дубликат делают по желанию иностранного гражданина. Договор можно составить как самостоятельно, так и с помощью юриста или нотариуса. Главное, чтобы были соблюдены основные правила его оформления.
В договоре обязательно должны быть указаны следующие сведения:
- персональные данные сторон;
- наименование документа;
- предмет и детальные условия договора;
- стоимость, за которую продается недвижимость;
- порядок произведения расчетов.
Порядок сделки покупки или продажи квартиры для нерезидентов
Регистрация сделки в Росреестре проходит для резидентов и иностранных граждан по одинаковому принципу. Если иностранец находится в России легально, никаких проблем у него не возникнет.
Процесс совершения сделки осуществляется в несколько этапов:
- Сначала стороны договариваются о заключении договора. На этом этапе может быть заключен предварительный договор купли-продажи, что сопровождается внесением залога или аванса. Продавцу и покупателю также стоит сразу обговорить, как будут решаться непредвиденные ситуации. Например, если Росреестр откажет в регистрационных действиях.
- На следующем этапе стороны собирают пакет необходимых документов. К ним относят паспорта, документы на квартиру и предварительно составленный договор. Если одна из сторон не в состоянии присутствовать на сделке, она может отправить вместо себя доверенное лицо. В этом случае в пакете документов должна присутствовать и доверенность.
- В оговоренную дату стороны отправляются в отдел МФЦ или Росреестр для регистрации сделки. При подаче документов необходимо уплатить пошлину.
- По итогу стороны получают уведомление об успешном завершении сделки. Если в ходе рассмотрения документов были обнаружены нарушения или ошибки, регистрационные действия останавливают.
Расчет может выполняться как во время подписания договора, так и после завершения регистрационных действий. Деньги можно передать с помощью банковской ячейки, безналичным переводом или из рук в руки. Этот момент стороны должны обговорить заранее.
Пошлина и сроки регистрации документов
При подаче документов необходимо уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Квитанцию об оплате нужно приложить к основному пакету документов. Срок регистрационных действий зависит от целого ряда факторов. В среднем он составляет 5–12 дней.
Налогообложение для иностранцев при продаже квартиры
С 27 ноября 2018 года налог с продажи квартиры иностранным гражданином взимается только в том случае, если объект был в собственности меньше положенного срока. Аналогичное правило касается и резидентов РФ. Сама сделка никаких налоговых сборов не предполагает.
Срок минимального владения зависит от того, когда и как жилье приобреталось:
- Если квартира была получена в наследство, в подарок или по договору ренты, срок минимального владения составит 3 года.
- При покупке недвижимости после 1 января 2016 г. налог не будет взиматься, если срок владения более 5 лет.
- В случае приобретения недвижимости до 2016 г. она должна пробыть в собственности не менее 3 лет.
Риски сделок купли-продажи недвижимости с иностранцами
Любая сделка купли-продажи предполагает определенные риски. Если в ней фигурирует иностранец, вероятность отказа в регистрационных действиях увеличивается. Однако если подойти к оформлению документов с максимальной ответственностью, непредвиденных ситуаций можно избежать.
При покупке квартиры у иностранного гражданина присутствуют следующие риски:
- Отказ по причине незаконного нахождения иностранца на территории РФ. Например, в случае истечения срока действия визы или вида на жительство.
- Нарушение требований к предоставлению личных сведений, в том числе и при отсутствии нотариального заверения паспорта или других документов.
- Объект сделки находится в запрещенной зоне (в приграничной территории, закрытом городе, лесном фонде и т. д.).
Если стороны тщательно изучили законодательство и подготовили все необходимые документы, беспокоиться о рисках не стоит. Условия для покупки иностранцами жилья на территории РФ считаются весьма лояльными.
Сделка с иностранным гражданином по продаже квартиры практически не отличается от стандартных сделок с недвижимостью. Разница лишь в том, что гражданину другой страны придется предоставить больше документов, которые подтвердят возможность его нахождения в РФ. Если у обеих сторон сделки возникают сложности с пониманием российского законодательства, можно доверить оформление документов юристу или нотариусу.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.