Как продать квартиру с долгами за коммунальные услуги?
Собственник квартиры вправе продать ее с имеющейся задолженностью по оплате коммунальных услуг, в частности, посредством заключения соглашения об исполнении его обязательств покупателем или перевода долга на покупателя.
Собственник несет обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества. В частности, с момента возникновения у него права собственности на помещение он обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги
Наличие у собственника жилого помещения задолженности по оплате коммунальных услуг перед ТСЖ, управляющей организацией в общем случае не лишает его права распоряжаться таким помещением по своему усмотрению, в том числе права продать помещение
При этом порядок погашения образовавшейся задолженности зависит от условий договора купли-продажи квартиры и дополнительных соглашений к нему, заключенных продавцом и покупателем. Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.
Погашение задолженности продавцом квартиры за счет полученного задатка
В случае заключения сторонами соглашения о задатке, согласно которому они обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, продавец квартиры может погасить свою задолженность за счет суммы полученного от покупателя задатка. При этом задаток не только несет платежную функцию, но и обеспечивает исполнение сторонами своих обязательств по договору купли-продажи.
Перевод долга на покупателя квартиры
Перевести обязательства продавца по оплате коммунальных услуг на нового собственника можно по соглашению о переводе долга между первоначальным и новым должниками, которыми в данном случае являются соответственно продавец и покупатель квартиры. Данная сделка требует обязательного согласия
Погашение задолженности покупателем на основании дополнительного соглашения об исполнении обязательства третьим лицом
На практике стороны договора купли-продажи квартиры иногда заключают между собой дополнительное соглашение к такому договору, предусматривающее обязанность покупателя уплатить задолженность продавца по оплате коммунальных услуг перед кредитором. В этом случае стоимость квартиры, которая указывается в договоре купли-продажи, уменьшается на сумму задолженности, погашаемой покупателем квартиры.
Погашение задолженности продавцом по требованию покупателя как условие договора купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры может содержать условие о том, что в случае выявления задолженности по коммунальным платежам после подписания передаточного акта на квартиру продавец обязуется погасить ее за свой счет в течение установленного срока со дня выставления такого требования покупателем
Отсутствие условия о погашении задолженности в договоре или в соглашении
Если стороны договора купли-продажи квартиры не предусмотрели в нем условие о погашении имеющейся задолженности продавца или не заключили соответствующее соглашение, кредитор может предъявить требование о взыскании задолженности с нового собственника квартиры