Покупка квартиры на торгах – достаточно новый способ на рынке недвижимости России. О нём мало кто знает, а потому невелика доля квартир, которые приобретают на аукционе. По оценке экспертов, она составляет 1%, и пока не пользуется особой популярностью у продавцов и покупателей.
В статье мы рассмотрим, что важно учесть при покупке квартиры с торгов, через аукцион, как проходит сделка, в чем ее преимущества и недостатки, опасно ли покупать недвижимость на торгах.
В каких случаях квартиру могут продать с торгов
Основной принцип продажи объектов на торгах, включая квартиры и другое жильё, – небольшая стартовая цена, как правило, ниже рыночной. В ходе аукциона стоимость лота повышается, в конечном итоге его обладателем становится тот, кто предложил максимальную цену. Однако продать таким способом можно не каждую квартиру.
Когда жильё продают с торгов:
- Квартира находится в государственной собственности – федеральной, региональной, муниципальной. Обычно это социальное жильё, рентное, принадлежащее должникам, конфискованное по приговору суда, квотированное и др.
- Жильё, находящееся в залоге у банков. Когда человек оказывается неспособным погасить ипотеку или иной кредит, взятый под залог недвижимости, залоговое имущество банки выставляют на продажу. Обычно этому предшествует процедура реструктуризации долга. Если она оказалась безрезультатной, жилая недвижимость становится объектом торгов.
- Жилые объекты низкой ликвидности, с которыми работают агентства недвижимости. К этому способу прибегают обычно тогда, когда шансов продать жильё традиционными способами нет.
На заметку! Реализация залогового имущества на торгах (аукционах) – юридически правомерная процедура. Её регламентирует целый ряд федеральных законов, в том числе ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ от 2.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и другие нормативно-правовые акты федерального, регионального и муниципального уровня.
Где посмотреть сведения о продаже квартир через аукцион
На аукционе приобретают различные виды жилой недвижимости: квартиры вторичного и первичного рынка, загородные дома, дачи, коттеджи, таунхаусы, апартаменты. Что купить, где это расположено, характеристики и стоимость – эту информацию о жилье, выставленном на аукционную продажу, получают из нескольких источников.
Самые популярные онлайн-ресурсы, на которых можно выбрать квартиру, выставленную на торги:
- официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов;
- Российский аукционный дом;
- сайт судебных приставов РФ.
Есть и другие федеральные и региональные площадки для проведения аукционов недвижимости. Их несложно найти в интернете.
На местном уровне информацию узнают также в муниципальных органах. Узнать о квартирных аукционах можно и в риелторских конторах. Однако в этом случае стоит осторожно подходить к покупке квартиры, так как агенты по недвижимости работают не всегда добросовестно.
Как принять участие в торгах
В отличие от обычной покупки жилья, участие в торгах – процесс более сложный, требует предварительной подготовки.
Прежде чем подать заявку на участие в аукционе, проводят подготовительную работу. На этом этапе покупатель подбирает подходящий объект и знакомится с его характеристиками (местоположение, метраж, этажность и другие интересующие его нюансы). Не стоит ограничиваться только одним ресурсом, лучше в течение какого-то времени мониторить несколько площадок, чтобы выбрать наиболее подходящий вариант. Оптимально также при выборе объекта уточнить его юридический статус: наличие/отсутствие обременений, количество прописанных и проживающих лиц, их возраст.
Также по возможности нужно познакомиться с объектом воочию, показ квартиры при торгах не предусмотрен. Поскольку адрес объекта указан, стоит посетить его, оценить сам дом – его техническое состояние, придомовую территорию, инфраструктуру. Осмотреть саму квартиру вряд ли получится, но в многоквартирных домах есть бесценный источник информации – соседи. От них можно узнать множество интересных и важных подробностей.
Когда подходящая по всем параметрам квартиру будет подобрана, покупатель переходит к следующему, самому важному этапу – торгам.
Чтобы стать участником аукциона, необходимо:
- Зарегистрироваться на электронной площадке, где торгуется выбранная квартира. Делают это с помощью электронной цифровой подписи. Если её нет, необходимо обратиться в МФЦ. Лучше сделать это заранее.
- Зарегистрироваться в личном кабинете ресурса как участник аукциона выбранного лота.
- Внести задаток (обеспечительный взнос). Обычно в размере 20% стартовой стоимости лота. В случае покупки квартиры эта сумма будет учтена при окончательном расчёте. Если же объект уйдёт к другому покупателю, эти деньги будут возвращены.
В назначенный торговой площадкой день покупатель принимает участие в торгах. Они могут проходить в очной форме и удалённо, присутствие на них позволит следить за изменением стоимости лота, своевременно вносить встречные предложения.
Необходимые документы
При заполнении регистрационной формы для участия в торгах покупатель отправляет организатору электронные копии паспорта, ИНН и СНИЛС. Возможно, два последних документа подтверждать не придётся. Также прикладывают выписку из банковского счёта. Она подтверждает наличие у потенциального участника аукциона денег, необходимых на покупку выбранной квартиры.
Для завершения сделки будет достаточно предъявить паспорт и выписку из протокола торгов.
Как проходит покупка квартиры через аукцион
Обычно торг происходит в несколько этапов. В назначенный день объявляют цену объекта. В течение 1 часа каждый из участников может согласиться на эту цену и забрать квартиру. Если это не происходит, аукцион продлевается на 10–60 минут (устанавливается организатором). За этот период каждый участник может поднять цену на 1 шаг – обычно на 0,2–1% от стоимости лота. Когда это происходит, счётчик времени обнуляется и торги продолжаются.
На заметку! Различные площадки, организующие аукционы, могут иметь свои особенности в правилах проведения торгов, но по структуре они остаются одинаковыми.
Торги заканчиваются, когда цена достигает предельной планки для участников. Победителем считают того, кто предложил самую высокую цену за объект в ходе торгов.
При покупке жилья в новостройке следует помнить, что застройщику важна не быстрота продажи, а получение прибыли. Поэтому снижение цены может оказаться символическим. Зато на аукционе вторичного жилья экономия может быть более существенной (30% и выше).
Важно! Аукционные торги – та же азартная игра. Поэтому каждый участник должен установить себе ценовой предел и не выходить за его рамки. Организаторы торгов могут привести немало примеров, когда участники, поддавшись азарту, доводили стоимость объекта до нереальной суммы.
Если всё закончилось благополучно, то есть лот выигран, гражданин вносит полную стоимость жилья (минус задаток) и получает выписку из протокола проведения торгов на свой адрес электронной почты. Затем он подписывает договор купли-продажи, которые предоставляет торговая площадка. Предварительно необходимо проверить его на соответствие всем требованиям.
На заметку! Оттягивать момент оплаты и заключения договора не стоит: по истечении срока, установленного организатором торгов (обычно 5–7 дней), лот переходит к следующему участнику аукциона. Деньги (обеспечительный взнос) в этом случае не возвращаются.
Далее происходит регистрация права собственности в Росреестре.
Накладные расходы невелики: сверх стоимости квартиры покупатель оплачивает регистрацию электронной цифровой подписи и права собственности.
Плюсы и минусы покупки квартиры с торгов
Главное преимущество приобретения жилой недвижимости на торгах – её невысокая стоимость. И это всё. Минусов при такой покупки больше.
Что может оказаться минусом квартиры с торгов:
- У организатора аукциона может не быть сведений из ЕГРН и архивной выписки из домовой книги о количестве зарегистрированных и выписанных жильцов и их правах.
- Имеются накопленные долги по ЖКХ.
- В квартире сделана перепланировка, но она не согласована (не узаконена).
- В большинстве случаев до покупки невозможно самостоятельно оценить состояние квартиры.
Также новый владелец может столкнуться с тем, что предыдущий собственник решит оспорить в суде и конфискацию жилья, и его реализацию на аукционе. Причём суд может встать на его сторону. Конечно, стоимость квартиры покупателю вернут, но остальные расходы не возместят.
Ещё одним фактором, который может испортить радость от выгодной покупки, часто становится задержка физической передачи квартиры. При этом совсем не важно, не согласны ли бывшие владельцы с решением суда об отчуждении жилплощади либо же у них просто нет средств на переезд – настроение от этого не улучшится. А судебные тяжбы длятся не один день, значит, новоселье будет отложено на неопределённое время.
Как избежать рисков в аукционных сделках
Участие в торгах, когда в роли продавца выступает государство, несёт меньше рисков. Специалисты тщательно проверяют каждый объект недвижимости – это непременное условие его оценки. Немного сложнее, если продаёт квартиру банк: необходимо проверить, не зарегистрированы ли в ней несовершеннолетние граждане.
Юристы дают ряд практических рекомендаций, помогающих минимизировать риски аукционных сделок:
- Тщательно изучать документы по выбранному жилью. В первую очередь это относится к выпискам из ЕГРН и домовой книге.
- Воспользоваться титульным страхованием на случай возможных споров.
- При малейшем сомнении обращаться за квалифицированной помощью к юристам – специалистам в области сделок с недвижимостью, жилищного права.
Какой бы привлекательной ни казалась предстоящая покупка жилья на торгах, нужно взвесить все риски и сопоставить их с выгодами.
Покупка жилой недвижимости на аукционе – сравнительно новый метод, о котором многие даже не подозревают. Грамотный подход к участию в торгах, консультации со специалистами, максимальная личная выдержка гарантируют приобретение хорошей квартиры в удобном районе по приемлемой цене.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.