Приветствую, Друзья! Эта публикация будет отличаться от тех, что обычно выходят на моём канале. В ней мы не будем рассматривать уже вступившие в силу нормативные акты. Вместо этого мы обсудим ещё находящий в разработке проект Постановления Правительства РФ, определяющий параметры льготной ипотеки для IT-специалистов.
Ещё в начале апреля 2022 г. глава Минцифры Максут Шадаев озвучил предварительные условия для получения сотрудниками ИТ-отрасли ипотеки на льготных условиях. Условия эти звучали, скажем так, не сильно привлекательно. Впрочем, тогда министр десять раз оговорился, что озвученные им условия не окончательны и будут уточняться.
27 апреля 2022 г. Минцифры прервало молчание и выдало нам проект Постановления, которым, собственно, и будут определяться будущие условия льготной ипотеки. Мы пройдёмся по его основным пунктам, но перед этим напомню, что мы по-прежнему говорим о проекте, который до его вступления в силу может измениться как угодно.
Итак, поехали.
1. Кто сможет рассчитывать на льготы
Начнём с самого главного - с того, на кого льготная ипотека будет распространяться. В проекте Постановления говорится, что получить ипотечный кредит по льготной ставке смогут лица, одновременно отвечающие следующим требованиям:
- граждане России в возрасте от 22 до 44 лет;
- работающие в IT-компании, аккредитованной в Минцифре;
- не менее чем за три месяца до одобрения ипотеки получающие зарплату в размере более 150 тыс. рублей (если их работодатель осуществляет деятельность в городе-миллионнике), или более 100 тыс. рублей (если работодатель зарегистрирован в населённом пункте с населением менее миллиона человек).
У меня, если честно, сразу же возникают вопросы.
Во-первых, если у специалиста двойное гражданство, он может рассчитывать на льготу? Надеюсь, что да, но прямого ответа пока нет.
Во-вторых, почему такой высокий зарплатный порог??? Я, если честно, полагал, что льготная ипотека существует для того, чтобы люди со стабильным, но небольшим заработком имели возможность улучшить свои жилищные условия. А оказывается (по мнению Минцифры), льготная ипотека нужна для чего-то другого. Признаюсь, я далёк от IT-сферы и не могу утверждать, кто в ней и сколько зарабатывает. Допускаю, что ведущие специалисты с большим опытом могут зарабатывать и значительно больше указанных сумм, даже не занимая руководящие должности. Но чтобы начинающий работник в возрасте 22-25 лет... в небольшом городе... более ста тысяч белыми? А теперь представим, что речь не идёт о работе в VK, в Яндексе или в профильной дочке Сбера. Предположим, что мы говорим о небольшой молодой компании, скажем для примера из Самары (кстати, город-миллионник), со штатом в 20-30 сотрудников, которая ищет своё место на рынке и пока что перебивается небольшими заказами. Как думаете, сколько человек в такой компании имеет белую зарплату свыше 150 тысяч? Мне кажется, что максимум двое-трое. Я когда смотрю на этот проект Постановления, у меня непроизвольно возникает мысль, что крупные гос. банки пролоббировали «плюшки» для менеджмента своих же IT-дочек. А что?...
В-третьих, кто у нас в первую очередь нуждается в приобретении собственного жилья? Правильно! Молодые семьи. Так почему бы не учитывать официальный доход обоих членов семьи при условии, что один из супругов работает в IT? Ведь если цель льготной ипотеки - удержать молодых людей от эмиграции, то такая мера увеличила бы охваченную аудиторию вдвое... Но считают почему-то только одного...
В-четвёртых, если говорить о такой современной сфере деятельности, как IT, то нужно помнить, что здесь всё больше людей отказывается от стандартного формата работы с 900 до 1700 по трудовому договору, и работает удалённо и на основании гражданско-правовых договоров. И тут вопросов возникает сразу два:
- если человек работает не на основании трудового договора, будет ли ему доступна льгота, и если «да», то как считать его месячный заработок (как средний за период или иначе)?
- если работодатель зарегистрирован в Москве, а специалист сидит на удалёнке в Сибири, он тоже должен получать на руки в месяц более 150 тысяч., как если бы он сидел в московском офисе? Пока ответов на эти вопросы нет...
Едем дальше.
2. Условия льготной ипотеки
Ставка: не более 5% годовых по кредитам в рублях;
Сумма кредита: до 9 млн. рублей или до 18 млн. рублей (если ипотека берётся для покупки жилья в городе-миллионнике);
Минимальный первоначальный взнос: 15% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Тут всё понятно. Едем дальше.
3. На какие сделки можно будет получить льготную ипотеку
Согласно проекта Постановления, льготную ипотеку можно будет получить на:
- приобретение квартиры в новостройке по договору участия в долевом строительстве дома (ДДУ);
- приобретение квартиры у юридического лица или у индивидуального предпринимателя в рамках договора купли-продажи и при условии, что такое юридическое лицо или ИП являются первыми собственниками квартиры;
- приобретение у застройщика (юридического лица или ИП) частного дома в рамках договора купли-продажи и при условии, что такое юридическое лицо или ИП являются первыми собственниками дома;
- оплату стоимости строительства частного дома в рамках договора подряда, заключаемого с юридическим лицом или ИП.
А вот здесь опять вылезает куча вопросов.
Во-первых, ПОЧЕМУ льготная ипотека не распространяется на сделки на вторичном рынке?! И это при том, что сейчас кризис, темпы строительства нового жилья сильно замедлены, а сделки со «вторичкой» всегда в России опережают сделки с новостройками и по количеству и по денежному обороту.
Во-вторых, если мы говорим о частных домах, то мы не можем забывать о земле. А исходя из буквальной трактовки проекта Постановления, льготную ипотеку можно будет получить только на покупку именно дома. Почему нельзя взять ипотеку на покупку земли и на дальнейшее строительство на ней дома - большой вопрос.
В-третьих. Строить дом «под ключ» у единственного подрядчика сейчас очень, очень и ещё раз очень дорого! Переплата за этот самый «под ключ» может составить более 100%. Гораздо выгоднее найти нескольких подрядчиков, каждый из которых профессионально специализируется на отдельных этапах стройки: один устанавливает фундамент, второй монтирует каркас, третий этот каркас утепляет, четвёртый делает кровлю, пятый - чистовую отделку, шестой - электрику, седьмой - сантехнику и т.д. Выйдет не только не в пример дешевле, но и качественнее. Так вот, проект Постановления подразумевает возможность льготного финансирования только одного договора подряда... Почему?
И наконец.
4. Каковы будут последствия потери IT-специалистом работы
Проект Постановления говорит нам, что банк, выдавший льготную ипотеку, сможет поднять ставку, если трудовые отношения заёмщика и его работодателя прекратятся и заёмщик в течение трёх месяцев после увольнения не найдёт другую работу, также отвечающую критериям Постановления.
Во-первых, российское трудовое законодательство предполагает три возможных основания для прекращения трудовых отношений: по инициативе работника (то самое «по собственному желанию»), по соглашения сторон, и, наконец, по инициативе работодателя. Ладно, с инициативой работника и соглашением сторон всё понятно (заёмщик сам согласился уйти с работы, осознавая все последствия). А вот с инициативой работодателя могут возникнуть ситуации, ставящие заёмщика в невыгодное положение в отсутствие его воли и вины. К примеру, IT-специалиста незаконно уволили но надуманному основанию (например, «нарисовали» ему прогул). Он, конечно, оспорил законность увольнения в суде, выиграл процесс и восстановился на работе. Но суды работают не всегда быстро, и с момента увольнения до момента восстановления на работе прошло 5 месяцев. В 3 месяца наш специалист не уложился, банк поднял ставку по ипотеке. Но есть решение суда о восстановлении на работе. В таком случае льготная процентная ставка будет восстановлена? Как быстро? Будет ли выполнен перерасчёт при условии, что заёмщик несколько месяцев гасил кредит по завышенной ставке? Или другой вариант: IT-компания по причине неэффективного менеджмента вынуждена сократить штат сотрудников, и нашего специалиста увольняют в рамках процедуры сокращения. В силу закона работодатель, сокративший работника, обязан в общей сложности три месяца платить такому уже уволенному работнику зарплату (при условии, что тот не может найти работу). То есть доход нашего специалиста может быть сохранён как раз на период до трёх месяцев. В этом случае с какого момента начнёт течь указанный в Постановлении трёхмесячный срок, с момента увольнения, или всё же с момента, когда работник перестал получать содержание от работодателя?
Во-вторых, сам по себе трёхмесячный срок для нахождения новой работы выглядит не сильно реалистичным. Мы ведь говорим о том, что работник должен найти новую высокооплачиваемую работу, и при том работу не где-нибудь, а обязательно в ещё одной аккредитованной IT-компании. А если работника уволили за «нарушение трудовой дисциплины»? Даже если он действительно совершил дисциплинарный проступок, правильно ли, что он будет расплачиваться за него не только потерей работы, но и рублём на протяжении всего срока ипотеки?
Итак, мы с Вами прошлись по основным положениям проекта Постановления. И как мне кажется, пока что вопросов возникает гораздо больше, чем ответов...
Напоследок. Представляю себе грустную картину: приходит в банк молодой IT-специалист и просит льготную ипотеку. Работодатель у него в Санкт-Петербурге, сам наш айтишник - из Омской области, работает он на основании гражданско-правового договора, а деньги ему нужны на строительство дома под Тюменью, причём строится он планирует посредством заключения нескольких договоров подряда (сначала фундамент, потом каркас и т.д.). Банковские служащие схватятся за голову и отправят запрос в Центробанк и в Минцифры. ЦБ вежливо перенаправит вопрос в профильное министерство, а специалисты из Минцифры нарисуют отписку, что «льготная ипотека предоставлению не подлежит, поскольку субъект не соответствует адресным требованиям, изложенным в Постановлении». Или что-то подобное. А грустная эта картина потому, что наш айтишник должен был бы иметь право на льготу, но он её не получит, потому что очередной ключевой нормативный акт составлен скудно и не развёрнуто.
Впрочем, сам акт, как мы знаем, ещё не готов. И хочется верить в лучшее. А Вам, Друзья?