При той турбулентности, что сегодня происходит на российском фондовом рынке и тех значениях инфляции, которая даже официально доносится властями, у многих инвесторов не выдерживают нервы.
Взор обращается на альтернативные объекты инвестирования, которые считаются защитными. В России традиционно главным защитным активом считаются квадратные метры или, как еще говорят, бетон.
После пандемии и ввода льготной ипотеки российский рынок жилья пережил бурный рост. 24 февраля этого года мир изменился, а 28 февраля изменилась и ключевая ставка ЦБ. С одной стороны, возникла неопределенность, с другой - возможностей приобрести жилье у населения стало меньше.
Рынок лихорадило. Сначала всплеск спроса, потом его утихание. Ставки по ипотеке перевалили за 20%. Льготная ставка стала выше, чем стандартная еще месяц назад. Продавцы снимали с продажи свои квартиры из-за неопределенности. Покупателей, готовых брать ипотеку под столь высокий процент, совсем немного. А те, кто готов, рассчитывая на дальнейшее рефинансирование, стали чаще сталкиваться с отказами банков из-за ужесточения скоринговой модели. Спрос снижается.
По древнейшему экономическому закону, при снижении спроса при том же предложении должны снижаться цена. Однако собственники вторичного жилья не торопятся ее снижать, предпочитая снять квартиру с продажи и сдать ее в аренду.
В связи с этим, уже наблюдается избыток на рынке арендного жилья в отдельных регионах и снижение ставок аренды. Застройщики зависимы от себестоимости возводимого жилья, основными составляющими которой являются стоимость стройматериалов и кредитных средств. В свою очередь, застой на вторичном рынке не может не сказаться на активности на рынке новостроек, так как при приобретении любого жилья в большинстве случаев используются средства, вырученные от продажи другой квартиры.
Сегодня можно услышать множество мнений участников рынка недвижимости и различных аналитиков, что будет завтра, через полгода, год или два. И часто эти мнения противоположны. А это говорит о неопределенности. Как и в случае с другими инвестиционными инструментами. Разница в том, что из трех инвестиционных инструментов (акции, облигации и недвижимость, то есть тех, которые способны производить денежный поток), последний наименее волатильный.
Там, где волатильность и краткосрочные риски выше, там в долгосрочной перспективе и выше доходность. Панацеи не существует. Просто каждый инвестор должен выбирать тот инструмент, которые наиболее комфортен для него.