По закону под перепланировкой понимаются любые изменения конфигурации помещения, результат которых должен быть отражен в его техническом паспорте. Чтобы избежать возникновения аварийных ситуаций, такие преобразования должны быть просчитаны заранее и согласованы в жилищной инспекции или в архитектурном отделе местной (районной) администрации.
❗ Любая перепланировка, которая проводилась без предварительного разрешения, считается незаконной
Изменения, которые нужно согласовывать
- Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;
- Работы по перепланировке. Подразумевают снос и возведение межквартирных перегородок, устройство, изменение границ или заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях;
- Работы, проведение которых затрагивает внешний вид общего имущества и отражается на архитектурном облике дома. К таким изменениям относится создание навесов на кровлях многоквартирных домов, устройство балконов и лоджий на первых этажах, установка каминов или дымоходов.
Изменения, которые не нужно согласовывать (одновременно соблюдаются следующие условия)
- не меняется конструкция пола;
- сантехнические приборы, батареи, канализационные, водопроводные и газовые трубы остаются на своих местах;
- положение дверных и оконных проемов соответствует плану БТИ;
- межквартирные перегородки остаются на прежнем месте.
Таким образом, к разрешенным видам работ относятся замена окон, дверей, труб, сантехники, электропроводки, выравнивание стен под покраску или под обои, установка сплит-системы, внутренняя отделка помещения
Чек-лист: как согласовать перепланировку квартиры
Шаг 1. Заказ проекта.
Для этого необходимо обратиться в специализированную компанию, которая является членом СРО (саморегулируемой организации). В проекте перепланировки должны быть отражены архитектурные, конструктивные и технологические изменения, решения по устройству инженерного оборудования.
Без проекта согласовать проведение перепланировки не удастся. Однако, отдельно заказывать данный документ требуется не всегда. Для некоторых серий домов разработаны готовые проекты, которые уже утверждены гос. органами (каталог типовых проектных решений, одобренных Мосжилинспекцией, представлен здесь).
❗ Дизайн-проект квартиры не имеет юридической силы и не может быть принят к рассмотрению государственными органами
Шаг 2. Обращение в МФЦ (или в архитектурный отдел местной администрации либо в жилищную инспекцию).
Срок рассмотрения таких заявлений составляет от 30 до 50 дней.
Разрешение на перепланировку действует в течение одного года с момента выдачи;
Шаг 3. Проведение ремонтных работ.
Только после получения разрешения от гос. органов можно приступать к перепланировке. Все работы должны проводиться строго в соответствии с утверждённым проектом.
Шаг 4. Оформление акта приемки.
Проделанные работы должна утвердить комиссия, которая состоит из сотрудников жилищной инспекции или местной администрации. Если в ходе осмотра не будет выявлено никаких нарушений, собственник получит акт о выполненных работах;
Шаг 5. Внесение изменений в кадастровый учет.
По закону это должен делать гос. орган, который занимается согласованием перепланировок. Данные об изменениях характеристик помещения вносятся в ЕГРН в течение 15 рабочих дней после подписания акта о завершении работ. После этого владелец квартиры в течение 5 рабочих дней должен получить соответствующее уведомление.
Шаг 6. Получение нового технического паспорта.
Для этого потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ. Ответственный сотрудник должен выехать на место и зафиксировать внесенные изменения. Новый техпаспорт выдаётся в течение 10 дней после визита техника.
Документы для согласования
- заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
- выписка из ЕГРН (если право собственности возникло до июля 2016 года — свидетельство о регистрации);
- техпаспорт помещения;
- согласие всех членов семьи нанимателя, если квартира сдаётся по договору социального найма.
Как узаконить перепланировку, если работы уже проведены
Термин «узаконить» применяется в том случае, если имеет место самовольная планировка квартиры без предварительного согласования работ. Легализовать такие изменения можно только через суд.
В данном случае порядок действий будет следующим:
- Сбор документов. Для регистрации преобразований потребуется получить письменное заключение о соответствии квартиры нормам СЭС и заказать проект перепланировки. При этом допускается составление эскиза, если выполненные работы не предполагают внесение существенных изменений в устройство квартиры (не затрагиваются конструкции пола и потолка, границы «мокрых зон», несущие стены). Изготовление эскиза, как правило, обходится намного дешевле;
- Обращение в архитектурный отдел местной/районной администрации. Собственник должен поставить в известность гос. органы о внесении изменений.
- Передача дела в суд. Вместе с исковым заявлением необходимо предоставить указанные документы, а также выписку из ЕГРН и техпаспорт помещения.
Если суд примет решение в пользу собственника, для завершения данной процедуры также потребуется оформить новый техпаспорт в БТИ и внести изменения в кадастровый учет
Суд не признает перепланировку законной, если в ходе ремонтных работ в конструкцию помещения были внесены следующие изменения: снос или уменьшение вентиляционного короба; увеличение санузла за счет жилого пространства; снос несущих стен и колонн; устройство «мокрых зон» над жилыми комнатами соседей снизу; подключение теплых полов к системе центрального отопления; изменение фасада здания; создание препятствий для доступа к сантехнике, стоякам и счетчикам, вентиляционным коробам; демонтаж перегородок между кухней, в которой установлена газовая плита, и жилыми помещениями; создание препятствий для доступа естественного света в жилых помещениях и на кухне.
Нельзя узаконить перепланировку, в результате которой ухудшились условия проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
❗ За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей.
Кроме того, по закону при выявлении любых несогласованных изменений собственника обяжут вернуть квартире прежний вид.