Приветствую Вас в моем блоге!
Недавно я рассказал Вам историю о том, как покупка нового автомобиля стала одной из выгоднейших моих инвестиций. В процессе написания той статьи, я подумал, что было бы неплохо рассмотреть в подобном плане покупку квартиры, так называемую «инвестицию в бетон». Об этом сегодня и расскажу на своем личном опыте.
Предыстория
Начну с того, что я придерживаюсь позиции о необходимости наличия собственного жилья, в отличии от модных утверждений в пользу арендной недвижимости. Мне нравится проводить время у себя дома. Мой дом – моя крепость! И если потребуется, то и кинотеатр, и дискотека, и бар, и игровой клуб, и самый вкусный ресторан благодаря супруге. Поэтому покупка квартиры была нам необходима.
Когда мы познакомились с супругой, мы сняли двухкомнатную квартиру за 17 тыс. руб. в месяц + оплата по счетчикам. Сняли двушку, так как с нами еще мой младший брат захотел делить жилплощадь. Он тоже работает вахтами, но графики обычно разные, то есть я дома, он на работе. Ну и наоборот. Жена тогда еще была студенткой, соответственно ей было не так скучно одной месяц дома находиться. Ну и по деньгам получалось несколько дешевле, чем снять однокомнатную, которые в рассматриваемом районе сдавались по 13-15 тыс. рублей. Поэтому, когда подвернулась данная двушка, да еще и всего за 17 тысяч (вместо средних 20-25 тыс. по району), мы без всяких сомнений ее арендовали.
В конце 2019 года, когда уже было понятно, что наши отношения в серьез и на долго, мы начали задумываться о покупке собственной квартиры. Не было ни копейки, отложенной на первоначальный взнос, но мы даже посмотрели несколько квартир. Смотрели только в своем районе, буквально в соседних домах. Одна из квартир нам очень понравилась – абсолютно пустая двушка свободной планировки, площадью 69 м2 за 3 млн. руб. Квартира была на обе стороны дома, так называемая «бабочка», получается можно было бы сделать просторную кухню-гостиную, спальню и детскую комнату на перспективу. Но денег на первоначальный взнос все равно было взять неоткуда. Представляя сколько будет стоить ремонт, было понятно, что тянуть ипотеку, кредит на первоначальный взнос (и такие мысли были), еще и на ремонт деньги собирать, при этом арендуя квартиру, будет просто невозможно. Решили, что в течении года должны накопить на первоначальный взнос и приступить к поиску квартиры.
Но нашим планам не суждено было сбыться. Начался КОРОНАвирус. Закрытие границ между регионами, куар-коды в Москве и области, а мы в тот момент на работе в Подмосковье. Чтобы снизить вероятность контакта с зараженными во время пути к месту работы, руководство приказом отменяет текущую перевахтовку. То есть, те кто на работе остаются на еще один месяц там. У нас была назначена регистрация брака на 21 апреля. ЗАГСы тогда приостановили свою деятельность по бракосочетаниям, ехать было бессмысленно, никто бы не выдал свидетельство о браке. Вот так мы свою свадьбу на работе провели, на кольцах гравировка осталась на память о ковидном годе))).
Потом государство объявило о поддержке застройщиков и ввела льготную ипотеку «Господдержка 2020» – покупка новой квартиры от застройщика со ставкой 6,5% и первоначальным взносом 20%.
Когда мы все-таки в мае попали домой в Омск, мы решили сходить посмотреть квартиры от застройщика в строящемся напротив микрорайоне. Двушки у этого застройщика не большие – 50-54 м2, а трешек в продаже уже не было. Нам достаточно понравилась двухкомнатная квартира свободной планировки, 52 м2. Конечно здесь уже «евротрешку» не сделаешь, но спальня и большая кухня-гостиная реализуемы. За ковидную двухмесячную вахту мы неплохо заработали и нам хватало на первоначальный взнос. Решили выходить на сделку. Ипотеку со ставкой 6,5% банк быстро одобрил + скидка 0,4% за онлайн сделку при помощи «домклика». Итоговая ставка 6,1% на 17 лет, первоначальный взнос 535 тыс. руб., займ 2,135 млн, ежемесячный платеж 16.837 руб. Правда в момент покупки выяснилось, что наша квартира уже будет с перегородками от застройщика, так как проект дома такой. Сказали, что даже если они нам не нужны, не могут их не сделать, так как просто не смогут ввести дом в эксплуатацию если при приемке обнаружится такой момент. Мы все-равно хотели делать все по-своему, единственное на чем мы могли сэкономить был демонтаж существующих стен. По идее можно было на 200 тыс. дороже купить уже с ремонтом от застройщика. Но ремонты эти нам не нравились, хотелось своего). В общем начали усиленно копить деньги на ремонт. Дом должен был сдаваться во втором квартале 2021г., поэтому время еще было достаточно.
Думаю, что рассказ про ремонт новостройки и то, сколько это стоило на отдельную статейку тянет. Так, что постараюсь не затягивать и в ближайшее время рассказать обо всем.
За 2020 год мы внесли около 100 тыс. руб. досрочными платежами, что сэкономило нам почти 150 тыс. руб. итоговой переплаты по кредиту. Оставшийся на данный момент срок кредита 13 лет 10 месяцев, хотя фактически ипотека платится 23 месяца. Путем некоторых вычислений получаем то, что мы сократили срок ипотеки на 15 месяцев. Не плохо. Но затем досрочные взносы были заменены на инвестиционные взносы.
Так что там с инвестициями?
На данный момент в новых строящихся домах от данного застройщика, стоимость аналогичной квартиры составляет 4,250 млн. руб. То есть меньше, чем за 2 года квартира подорожала на 1,580 млн. руб. (59%). Даже изначально у нас сумма переплаты по ипотеке была меньше, чем удорожание квартиры за текущий срок кредита.
Получилось так, что мы удачно запрыгнули в последний вагон. На момент покупки выбор был не велик, оставалось буквально несколько квартир, а без ремонта только на 20 этаже. Удачно попали на льготную ипотеку до того, как цены на недвижимость устремились ракетой в космос.
Думаю, что в то время даже взять инвестиционную однокомнатную квартиру с ремонтом от застройщика было достаточно выгодным приобретением. Тысяч за 150 можно было немного обставить и сдавать по 15 тыс. ежемесячно. Тогда они стояли 1,9 млн., а сейчас порядка 3,7-3,9 млн. руб. (95%). За два года стоимость квартиры практически удвоилась, а ипотечный платеж со всеми расходами по коммунальным услугам полностью бы перекрывался за счет арендаторов. Квартиры в данном районе пользуются спросом, поэтому можно не беспокоиться за поиск арендаторов.
По расчетам получается, что автомобили подорожали гораздо сильнее с учетом более короткого срока. Но значит ли это, что вложение в квартиру оказалось менее выгодным? Думаю, что нет. Мало того, что стоимость квартир увеличилась в 1,5-2 раза, так еще и ставки по ипотеке увеличились в след за ставкой ЦБ. На текущий момент в моем банке ставка по ипотеке от 16%, это более чем в 2,5 раза дороже, чем у нас.
Немного расчетов. Предположим, что я сейчас приобрету аналогичную квартиру от застройщика за 4,250 млн. руб. со ставкой 16% на те же 17 лет. Первоначальный взнос составил бы 850 тыс. руб. Ежемесячный платеж составлял бы 48.592 руб., а общая переплата составила бы более 6,5 млн. руб. Взял бы я ипотеку в таких условиях? Думаю, ответ очевиден. Вряд ли кто-то в трезвом уме захочет ввязаться в конкретное финансовое рабство.
Поэтому рассматривая в настоящее время квартиру как инвестицию, думаю можно обеспечить себе более высокую доходность с помощью ценных бумаг. Если же рассматривается покупка квартиры как собственное единственное жилье, то сейчас также не лучшее время для приобретения недвижимости. При высоких ставках спрос как ни крути падает, но кому-то нужно продать свои квартиры, поэтому цены должны будут корректироваться вниз. Но в прочем, это лишь мое собственное мнение, ведь никто ничего не знает).
Думаю нужно бы накидать статью на тему, что бы было, если бы деньги на первоначальный взнос и последующие ипотечные платежи были инвестированы в акции Газпрома. И туда же еще можно средства на покупку машины добавить. Как Вам идея?
Буду рад подпискам, лайкам и обсуждению статей в комментариях. Всем удачных инвестиций!
ОГОВОРКА: Данная статья не несет в себе призывов что-либо куда-либо инвестировать! Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией! Копирование действий автора НЕДОПУСТИМО!
#инвестиции #деньги #экономика #финансы #финансовая грамотность #недвижимость #ипотека