Верховный суд РФ разъяснил главный постулат в таких спорах - нужно устанавливать факт владения. То есть следует установить, кто был первым. Если кому-то из покупателей уже досталась квартира, то и право собственности будет его.
А теперь расскажем детали этого спора, который затянулся на несколько лет. В 2011 году жительница Краснодарского края оплатила квартиру в строящейся многоэтажке. Обошлась ей квартира на стадии строительства в миллион двести тысяч рублей. Покупала гражданка жилье у застройщика - индивидуального предпринимателя.
Этот застройщик должен был передать ей ключи во втором квартале 2015 года. Но застройщик своих обязательств не выполнил. И в том же году заключил договор о совместной деятельности с неким ООО.
По условиям договора это общество стало правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя как застройщика. Прошло еще два года, и Армавирский горсуд признал за фирмой право собственности на квартиру, которая еще семь лет назад была оплачена нашей героиней.
Фирма начала распродавать наконец-то достроенное жилье, и эта квартира приглянулась некоему гражданину. Новый покупатель подписал на нее договор купли-продажи. По договору фирма должна была сначала зарегистрировать за собой право собственности на эту квартиру, а потом передать ее покупателю.
Но фирма ничего не сделала. Тогда покупатель сам пошел в суд, потребовав признать за ним право собственности на жилплощадь.
И Армавирский городской суд встал на сторону гражданина. А вот первая покупательница узнала об этом иске только после того, как его уже рассмотрел городской суд. Возмущенная гражданка подала апелляционную жалобу, а заодно и встречный иск к фирме и второму покупателю.
Дело дошло до Верховного суда. Вот что сказала высокая инстанция, после того, как изучила все материалы этого спора. По статье 398 Гражданского кодекса РФ, если должник не исполнил обязанность и не предоставил вещь в собственность, то кредитор может потребовать отобрать ее и передать ему, напомнил Верховный суд.
Если есть несколько кредиторов, то преимущество имеет тот, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить, то победит тот, кто первый предъявил иск.
Впрочем, такой порядок не работает, если вещь уже передана кому-то в собственность.
Применительно к недвижимости это правило разъясняется в постановлении Пленума Верховного суда N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 (от 29 апреля 2010 года).
В постановлении Пленумов дословно сказано сказано следующее. Если есть несколько покупателей, то суд должен удовлетворить иск о государственной регистрации права собственности того лица, кому недвижимость уже передана во владение.
Другим покупателям остается только требовать от должника возмещения понесенных убытков, - подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.