Во внешнем мире происходят «спецоперация», санкции и сползание экономики в технологический тупик. На загородном рынке – растут цены на участки и дома, появляются новые поселки.
Глупо считать, что обустройство собственной фазенды никак не зависит от политики и макроэкономических процессов. Все взаимосвязано, конечно. Но мы фиксируем то, что происходит здесь и сейчас. Изменятся тенденции – «Пригород» также это отметит.
Общие цифры: земля
За первый квартал в Ленобласти по договорам купли-продажи был зарегистрирован переход прав на 14 809 участков с назначение ИЖС, СНТ или ДНП. (См. таб. 1). За первый квартал 2021-го – 13 398.
Средний уровень – от четырех до шести тысяч сделок в месяц. Эти цифры публикуются впервые, специалисты Управления Росреестра по ЛО подсчитали показатели по просьбе «Пригорода», за что им отдельная благодарность.
В общую сумму входят и отдельные участки и, наверное, большие массивы (детализации нет). Также сюда включены и продажи в коттеджных поселках, если они проходят правильно, а не ограничиваются вручением «книжки садовода». (Такое еще бывает в СНТ на землях, арендованных у оборонки).
Нам важна динамика: нет ни заметных подъемов, ни серьезных спадов.
В сегменте коттеджных поселков, по расчетам КЦ «Петербургская недвижимость» – около 2500 сделок с участками без подряда за квартал. Это вдвое выше, чем до пандемии.
На сайте ЦИАН размещены около 10 000 объявлений о продаже участков в Ленобласти, от 4-5 соток до наделов в десятки и сотни га. В этот массив вариантов также входят (частично) и коттеджные поселки.
По оценкам КЦ «ПН», в организованной застройке (370 коттеджных поселков) девелоперы на данный момент предлагают около 11,6 тыс. участков без подряда.
Пополнение в этом сегменте слабенькое: за первый квартал на рынок было выведено около 1100 лотов, это вместе с готовыми домами и таунхаусами, значит, участков – около тысячи. В два-три раза меньше, чем выводилось в 2021 году за тот же период.
В пределах инфляции
Динамика цен понятная: за квартал участки без подряда поднялись в цене на 11%. Средний бюджет сделки в коттеджных поселках, по сведениям КЦ «ПН», составляет 3,6 млн рублей.
За год во Всеволожском районе участки подорожали на 23% (до 390 тысяч рублей за сотку), в Ломоносовском прибавка составила 43%, текущий уровень – 250 тысяч рублей. (См. таб. 2). К абсолютным цифрам предлагаем относиться с осторожностью: можно найти и дороже, и дешевле; повторимся -нам важна динамика.
Проверим на конкретике. В КП «Сосновские горки» участок ИЖС в феврале подорожал от 90 до 110 тысяч за сотку, в апреле – до 130 тысяч рублей. (Там еще есть «инженерный взнос» – 700 тысяч). На юге, в коттеджном поселке «Виль Парк», с обустроенными сетями и газом, в марте состоялось плановое повышение цен на 10%, до 210 тысяч за сотку.
Девелоперы, с которыми «Пригород» побеседовал при подготовке этого обзора, также склонны считать, что цены на землю будут расти параллельно показателям реальной (не росстатовской) инфляции.
Совладелец АН Isiders Максим Хансон полагает, что ценообразование в «смутный период» будет сильно дифференцированным – в зависимости от локации, концепции проекта, уровня готовности и т.д.
То есть повышать-то будут все (по инерции), но не у всех получится продавать в запланированных объемах. Кстати, в упомянутом выше КП «Сосновские горки» в марте-апреле продавали по 1-2 участка в день.
Руководитель КЦ «ПН» Ольга Трошева отмечает, что с структуре продаж резко – с 41 до 21% - сократилась доля самых доступных участков, с ценником «до 100 тысяч рублей за сотку». Тоже понятно: на волне спроса, как и на квартирном рынке, в первую очередь «вымывается» самое дешевое предложение.
Еще одна тенденция: в феврале-марте вырос спрос на участки с подрядом. Это, конечно, связано с «ценовым беспределом» в сфере стройматериалов: одни позиции дорожают, другие просто пропадают из ассортимента...
В КП AquaDolce (компания «Вилла Эксперт» на Комсомольском озере с заключением подряда реализуется часть наделов на первой линии. «Покупателей привлекает возможность фиксации цены и сроков при строительстве дома, - говорит Данил Барышев, соучредитель компании «Вилла Эксперт». – С начала года интерес к таким участкам был на высоком уровне, в апреле несколько снизился. Но те, кто уже начал строительство, останавливать его не собираются».
Мы полагаем, что это приостановка спроса «на подряд» - пауза, обусловленная высоким уровнем неопределенности. Одно дело – приобрести участок за 1,5-2 млн рублей «про запас», с тем, чтобы приступить к стройке, когда «сложатся звезды». Другое – заключить контракт на 7-10 млн, с указанием сроков и графика платежей.
О себестоимости строительства и ценах на готовые дома см. с следующем обзоре «Пригорода».
