Ежедневно каждый из нас задается вопросом как мы будем жить завтра и после завтра. Про дальнейшую перспективу и выход на пенсию вообще страшно думать, мало того что для большинства из нас она наступит в 60 и 65 лет соответственно, так еще и ее размер обеспечивает только наши базовые нужды и потребности. Ее средний размер составляет 18 521 руб., но я знаю людей, у которых эта сумма еще меньше.
Особое раздражение вызывают высокопоставленные чиновники, советующие нам самим заботится о своей будущей пенсии и приводящие в качестве аргумента просто смехотворные примеры экономии. Я думаю, вы помните рассказ вице-премьера Голиковой Татьяны, о том как молодой человек бросил курить и начал экономить 1 млн. руб. в год и тратить их на что то иное, более полезное. К сожалению, большинство из нас не зарабатывает этот миллион в год и какие бы свои вредные привычки мы не побороли, миллионов нам не добавится.
Чтобы как то подстраховать свое будущее мы пытаемся, хоть что то отложить на будущее, так по данным совместного исследования компании "Росгосстрах Жизнь" и банка "Открытие" средний размер накоплений у каждого россиянина составляет от 200 до 300 тысяч рублей.
В эту сумму я верю, но с одной оговоркой 200- 300 тысяч на семью, а не на каждого из нас, с такой оговоркой, я тоже дотягиваю до средне статического россиянина.
Так как же сохранить уже накопленное и попытаться его приумножить. В феврале- марте этого года, для клиентов банков, создались замечательные условия размещения своих накоплений на короткие сроки, на 3 месяца под 20% годовых в рублях и 10% в валюте. Большинство россиян, правильно поняло сигнал бедствия банков и переложили свои вклады под более выгодную ставку. Многие, на волне ажиотажа, кинулись покупать валюту и сейчас очень расстраиваются, глядя на ее курс. На эту тему я напишу отдельную статью, чтоб успокоить своих подписчиков из числа тех, кто так поступил и расскажу как теперь с этим бороться, чтоб добиться положительного результата. Отдельные граждане побежали в авто-салоны и приобрели новые автомобили с наценкой в 50% от февральских цен, тут я процитирую классика: «Безумству храбрых поем мы славу».
Итак, возвращаемся к нашим 300 тысячам рублей и что с ними делать, чтобы за год заработать 100% от вложенной суммы. Ответ: покупать квартиру в ипотеку. Представляю реакцию большинства из моих подписчиков и улыбаюсь. Все не так страшно, я вам дам пошаговую инструкцию, как не загнать себя в кредитную кабалу и зарабатывать на своих сбережениях.
Самое смешное, что все риелторы зарабатывают на этом, но не спешат делиться секретами, вы же помните что деньги любят тишину, и ни кто вам не расскажет правды, особенно риелторы, которые сами себе на уме. Вот рассказывать сказки они могут и взять приличную комиссию на сделке.
Но мне повезло больше, это для вас я Свой человек, а для других я чужой. Поэтому информацию в сфере недвижимости и что там происходит, я получаю от шпион-разведчика, который честно признался чем они зарабатывают себе на хлеб.
Помимо сделок они вкладывают деньги в новостройки, в которых не планируют жить и даже делать там ремонт. Они вообще там ни чего не планируют делать, они там зарабатывают с минимальной суммой входа и максимальной суммой выхода.
Как это работает и почему все застраховано государством:
1) Ищется перспективное жилье на стадии строительства, в этот момент стоимость жилья минимально. По нынешнему законодательству, застройщик не получает деньги внесенные вами в качестве первоначального взноса. Они размещены на эскроу-счёт и поэтому вы ни чего не потеряете, даже если застройщик обанкротиться, вам вернут деньги с этого счета.
2) Когда вы присмотрели инвестиционное жилье, не надо бежать в офис продаж этого застройщика. Вам подсунут договор, где уже будет прописана комиссия риелтора, сидящего в будке на стройке. Надо идти в агентство. Там вы заявляете, что хотите купить жилье в новостройке, которую вы выбрали, и знаете что риелтор получит за это вознаграждение от застройщика от 2 до 4 % от стоимости жилья и хотите кэш бэк 50% от этой премии. Если вы приобретаете жилье за 5 млн. то кэш бэк составит минимум 1%, а это 50 тысяч, которые на дороге не валяются.
3) Там же в агентстве, вы рассказываете, какой суммой вы располагаете. Если это новостройка, то надо 10-15%. Если вторичка, можно вообще с нулем в кармане прийти. Это называется завышение суммы договора. Работает это так: вы присмотрели квартиру за 3 млн., но у вас нет денег ни копейки, а банк требует первоначальный взнос. Риелтор пишет расписку для банка, будто вы уже передали 300 тысяч, как аванс за покупку и завышает стоимость договора купли продажи объекта недвижимости. Банк составит ипотечный договор на 3 300 000, но там будет отражено, что 300 000 вы уже отдали продавцу и сумма долга так и останется 3 млн. По словам риелтора- шпиона, это 99% сделок, где покупателями является «россияне» с Таджикистана, Узбекистана и прочих братских республик. Они все на понтах, но денег у них как правило нет.
4) Оформление ипотеки. Этим тоже займется риелтор. Если ставка по ипотеке выше 12%, нет смысла покупать ипотечное жилье. Поэтому в апреле 2022 г. не надо оформлять ипотеку. Дождитесь июня- июля.
5) Оформление сделки. Риелтор сам подготовит документы и приведет вас в МФЦ на регистрацию сделки. Там вы получите документы, что вы собственник объекта и должник перед банком.
Что делать с ипотекой? По словам риелтора Екатерины Платоновой, лучше платить до 3- лет, это самый оптимальный срок, для последующей продажи, через это время истекает срок уплаты налога с недвижимости.
Если это первая покупка жилья, то вы вернете себе налоговую льготу 13% от стоимости жилья (но не более 2 млн.) и тогда так широко разрекламированные инвестиционные вклады вам не нужны. Вы при первоначальном взносе 300 тысяч, получите налоговую льготу с 2 млн. и не надо заморачиваться с этим.
Что будет в конечном итоге, при покупке инвестиционной квартиры стоимостью 3 млн. через пару лет?
1) Её стоимость будет возрастать на 20% в год и на момент продажи, через 3 года составит около 5 184 тыс. руб.
2) Возврат подоходного налога не буду учитывать в доходах, так как предполагаю, что им уже воспользовались, либо человек пенсионер.
3) За три года вы заплатите процентов по кредиту по базовой ставке на сегодня 17% - 63 892 руб.
4) За три года вы выплатите основного долга 365 тысяч рублей.
5) Считаем доход от продажи инвестиционной квартиры: 5 184 000(сумма от продажи) – 1 425 730 руб. (это суммы ежемесячных платежей за три года с процентами ) – 2 634 750 ( это долг банку за остаток ипотеки, нам долги не нужны) = 1 123 520 руб. чистой выручки за три года с 300 тысяч.
Вот и вся математика, которую риелторы просекли и тихонько делают свои дела. Обращаю внимание, что ипотечную ставку я считал по 17%, и не советую вам брать ипотеки выше 12%, а по моим прогнозам снижение произойдет в июне-июле.
Кроме того, Екатерина Платонова, обратила внимание, что если покупать жилье с ремонтом от застройщика, то на период 3 года, уже можно сдавать жилье, компенсируя себе ежемесячные выплаты банку.
В пример она привела собственников из Ефремова ( районный центр, Тульской области), которые купили квартиру, как казалось, в непопулярном районе Тулы - Северная Мыза, а теперь ее сдают в аренду, и как оказалось от желающих нет отбоя. Уже заключен договор аренды с правом выкупа. Но сумма выкупа составляет 3,3 млн. а по оценкам Екатерины собственники жилья вложились в сумму не более 1,1-1,3 млн. руб. из них собственных средств 175 тысяч рублей, остальное это средства банка. В результате банк получит свой 1 млн., а собственники объекта недвижимости разницу - в 2 млн. руб.
Если вам понравилась статья подписывайтесь на этот канал! Для вас это всего один клик, а для меня огромная мотивация работать его дальнейшим развитием. Заранее спасибо! Хорошего вам дня и крепкого здоровья!