Давайте разбираться по порядку:
1 . Кто такой риелтор?
Этo пocpeдник, который получает от клиента плату за свои услуги. Он может быть сотрудником агентства или заниматься данной деятельностью самостоятельно .
Oн пoмoгaeт пoкyпaтeлю или продавцу пpи пpoвeдeнии cдeлoк c oбъeктaми нeдвижимocти.
Как и в другом бизнесе, существуют узкие cпeциaлизaции, такие как риелтор пo apeндe нeдвижимocти, кyплe-пpoдaжe oбъeктoв, пo жилoй, нeжилoй, кoммepчecкoй, зapyбeжнoй нeдвижимocти, cпeциaлиcты пo пepвичнoмy или втopичнoмy жилью.
Хopoший cпeциaлиcт пpoвoдит cдeлкy oт нaчaлa и дo кoнцa:
- изучает пpeдлoжeния нa рынкe,
- пpoвoдит пocтoянныe консультации c клиeнтoм,
- выбиpaeт пoдxoдящиe вapиaнты
- сoглacoвывaeт вce ycлoвия и тpeбoвaния в дoгoвope.
- пpoвepяeт зaкoннocть и oфopмляeт cдeлкy.
- кoнтpoлиpyeт иcпoлнeниe yчacтникaми вcex принятых oбязaтeльcтв
- пepeдaeт клиeнтy дoкyмeнты, oтчитывaeтcя o peзyльтaтax cвoeй paбoты.
Pиелторы нyжны вceгдa. Caмocтoятeльнoe oфopмлeниe oпepaций c нeдвижимocтью — этo большой pиcк как для пoкyпaтeля, так и для продавца . В настоящий момент практически ни oднa cдeлкa нe пpoвoдитcя бeз yчacтия aгeнтa.
2 . Зачем нужен риелтор ?
Главные задачи риелтора - найти покупателя на квартиру, помочь продавцу заключить сделку и выручить за неё максимальную сумму. Или же найти подходящую, именно вам, квартиру для покупки. А это экономия сил, времени, иногда и денег.
Чем же вам поможет риелтор? -
1. Подготовит квартиру к продаже, проконсультирует, что необходимо сделать, чтобы квартира приняла презентабельный вид.
Чем чище, аккуратнее и ухоженнее выглядит квартира, чем меньше в ней следов пребывания других людей, тем быстрее она найдёт нового хозяина.
2. Пригласит фотографа, который сможет сделать качественные снимки квартиры и показать ее в лучшем свете, проконтролирует весь процесс преображения и съёмки.
3. Пригласит ипотечного брокера (если это необходимо). Этот специалист подаст заявку во все подходящие под запрос банки и подберет выгодный ипотечный продукт, рассчитает ежемесячный платеж и переплату по кредиту.
4. Пригласит юриста (если сам таковым не является). Он сопровождает сделку на всех ее этапах — от проверки документов до составления договора купли-продажи и передачи денег. Проконсультирует об оформлении собственности на несовершеннолетних детей, разъяснит, чем аванс отличается от задатка и многое другое.
5. Пригласит специалиста по налогам, у которого можно проконсультироваться по поводу имущественного налогового вычета при покупке недвижимости, о налоге с продажи жилья.
6. Соберёт документы, и подготовит все необходимое для проведения сделки.
7. Поможет определить цену. Риелтор хорошо знает рынок, взвесит все плюсы и минусы вашей квартиры и определит, за сколько её реально продать ( купить ) в текущей ситуации.
8. Разместит объявление о продаже, будет его рекламировать. Риелтор ориентируется в специфике разных площадок и знает, как лучше написать объявление, где его разместить и как продвинуть, чтобы привлечь больше внимания к вашей квартире.
9. Будет принимать звонки и разговаривать с потенциальными покупателями, что позволит вам сохранить время и нервы.
10. Покажет квартиру и расскажет куда профессиональнее об объекте продажи, и с более выгодных сторон, или же, наоборот, подберёт для просмотра и покупки наиболее привлекательный вариант.
11. Проведёт переговоры с потенциальными покупателями и другими риелторами. Опытный агент подскажет, когда стоит соглашаться на торг, а когда подождать, договаривается с другими риэлторами и собственниками, если у вас «цепочка» сделок. Если вы собираетесь продать квартиру и взять другую в ипотеку, поможет найти банк с выгодными условиями. Если сроки выхода на сделку затягиваются, задача риелтора - разрешить ситуацию с минимальными потерями для клиента .
12. Проведёт сделку. Риелтор проследит , чтобы все нужные документы были в порядке, а также проконтролирует передачу денег , и квартиры в собственность.
3. Как найти профессионального риелтора ?
Чтобы от него действительно была польза, а у вас не появилось ощущение, что всё перечисленное выше можно было сделать самому, нужно найти профессионала. Обычно риелтора находят по рекомендациям друзей и знакомых, которые уже работали с этим человеком, социальные сети — вот где все знают все и всех. Только не ограничивайтесь опросом на своих страницах, задайте вопрос в профильных группах.
Можно поискать риелтора по профессиональным блогам — некоторые агенты ведут их в соцсетях, на YouTube или в Яндекс Дзене.
Оптимальный вариант — использовать все способы, а потом выбрать лучшего кандидата.
4. Как правильно заключить договор с риелтором ?
Нужно понимать, что риелтор не продаёт недвижимость, а только лишь представляет интересы застройщика или частного лица и получает вознаграждение за свои услуги. Это может быть процент от сделки, либо фиксированная сумма.
Вы в этой ситуации выступаете потребителем риелторских услуг, и Ваши права защищает закон «О защите прав потребителей»
- На момент подписания договора попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы.
- Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и проконсультируйтесь с юристом, если есть сомнения .
- Внимательно относитесь к личности риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
- Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
- Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — это могут быть телефонные звонки, сообщения в мессенджерах или полноценные текстовые отчеты, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
- Сразу спросите о стоимости и условиях оказания его услуг и пропишите это в договор
- Если Вы обратились в агентство недвижимости, то по закону между юридическими лицами и гражданами договор в простой письменной форме заключают всегда.
- Между частным маклером и физическим лицом договор обязателен, когда сумма сделки свыше 10 000 Р.
- Договор с риелтором может называться по-разному в зависимости от предмета и цели, с которой его заключают: договор оказания услуг, агентский договор, эксклюзивный договор или договор поручения.
Договор возмездного оказания услуг — самый простой и распространенный. Клиента не представляют по доверенности и не ставят дополнительных запретов, а просто оказывают платную услугу.
Если человек заключает такой договор, он не лишается права выдать риелтору нотариальную доверенность. По такой доверенности риелтор может совершать определенные действия по сделке. Однако такое сотрудничество будет ничем не оговорено, кроме самой доверенности.
Договор поручения заключают только в том случае, если риелтор будет действовать от имени клиента по доверенности. Например, клиент поручает купить для себя квартиру.
Агентский договор. Главное отличие от других договоров — в нем может быть прописано условие, что клиент не имеет права пользоваться услугами других риелторов и самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.
Для таких договоров риелторы еще используют название «эксклюзивный договор» и включают в него пункты со штрафами, то есть пока действует этот договор, больше никто не сможет заниматься этим объектом недвижимости. Если вам предлагают подписать такой договор, нужно быть внимательным и смотреть, какие предполагаются санкции за нарушение условия об эксклюзивности.
- Договор составляют в двух экземплярах, один из которых должен остаться у клиента. Также в любом договоре должны быть дата, место его заключения и номер договора.
Со стороны агентства недвижимости договор подписывает лицо, у которого есть соответствующие полномочия — они должны быть оформлены в виде доверенности или указаны в уставе фирмы. Частный маклер заверяет договор своей подписью.
Договор позволяет после заключения сделки не спорить относительно того, кто что говорил и что на самом деле имел в виду. Как правило, они заключаются с предоплатой, что дисциплинирует обе стороны и побуждает их исполнять принятые на себя обязательства качественно и в установленные сроки.
Договор с риелтором должен обязательно содержать определенные разделы.
1. Стороны договора. Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта.
2. Предмет договора, где прописано, ради каких целей договор заключается. Если речь идет о продаже квартиры, то необходимо ее описание. Если вы нанимаете риелтора для покупки, четко изложите в этом разделе свои пожелания по искомому объекту.
3. Обязательства сторон — расписан объем работ, который должны проделать риелтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риелтор собирается вам оказать. Также нужно четко оговорить, кто будет собирать необходимые документы. Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить доверенность у нотариуса , без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риелтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риелтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риелтору, например организация просмотра квартиры , обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, назначенные риелтором.
4. Сроки исполнения обязательств. Заключить договор можно на определенный срок, например не превышающий 3 -х месяцев, его всегда можно продлить , подписав дополнительное соглашение. А также бессрочный , с формулировкой «до окончательного исполнения обязательств». В этом случает необходимо обратить внимание — не предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора.
5. Стоимость услуг и порядок расчетов. Уточнить размер вознаграждения, вы можете изучив прайс-лист агентства .
6. Порядок расторжения договора. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут, оговорив это предварительно.
7. Ответственность сторон. Этот раздел необходимо прописать максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы.
Перед тем, как оплачивать услуги риелтора, подпишите акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия клиентом.
Только после подписания акта юридически считается, что договорные обязательства исполнены в полном объеме, а договорные отношения прекращены.
Мы постарались максимально подробно ответить на эти четыре вопроса, которые часто задают наши подписчики.
Будем благодарны за лайк нашей статье. Если остались вопросы, напишите в комментариях, мы обязательно ответим.
Комарова Дарья
7-969-729-01-72
Комаров Максим
7 -903-095-06-73
https://komarovady.ru
https ://vk.com/komparters