Переуступка прав по ДДУ — один из законных механизмов продажи квартир в еще не построенном доме. У продавца есть права и обязанности в отношении будущей квартиры, о чем составлен договор долевого участия. Их он уступает покупателю за некую сумму, которая может существенно отличаться от изначально внесенной. То есть, продается не жилплощадь а права на нее по договору ДДУ. Подобная сделка называется договором цессии, тот, кто уступает (продавец) — цедент, а тот, кто приобретает право — цессионарий.
Откуда квартира?
Цедентами могут быть физические и юридические лица, которые в свое время заключили договор долевого участия.
- Частные цеденты. Бывает, что люди заключили договор, а позже решили отказаться от покупки.
- Инвесторы. Очень многочисленная группа дольщиков, среди них:Физические лица. Заключают договор долевого участия как инвестицию и переуступают его в выгодный момент;
юридические лица, инвесторы строительства, партнеры, поставщики застройщика. Например, ДДУ как часть оплаты может быть составлен с владельцем земли, на которой стоится жилой дом или с крупным подрядчиком; - ПИФы — паевые инвестфонды, которые получат прибыль от инвестиций в недвижимость.
Кто покупает жилье по переуступке прав ДДУ?
Переуступкой прав ДДУ часто интересуются те, кто хотел бы иметь квартиру в определенном доме. Причин такого запроса множество, от близости к родным до желания видеть определенный пейзаж из окна. Среди потенциальных цессионариев есть и те, кто хочет купить жилье с определенными потребительскими свойствами: редкой планировкой, большой площадью, пентхаус и т. п.
В чем выгода таких сделок?
В большей степени переуступка прав по ДДУ выгодна застройщику: он может сразу продать несколько квартиру, получить за них денежные средства, пустить их в оборот. Не в накладе остается и цедент: стоимость жилья при последующей продаже становится выше, ведь покупают квартиру в самом начале строительства, а договор цессии оформляют ближе к его завершению.
Переуступка ДДУ: риски и сложности
Сделка по этой схеме несет определенные риски для покупателя. Конечно, существуют механизмы проверки сторон и условий, но знать о возможных проблемах нужно.
- Нарушение сроков строительства. Цедент за это не отвечает, из-за чего покупатель может получить долгострой.
- Если стоимость квартиры оплачена частично, цессионарию придется гасить оставшуюся сумму.
- Встречаются мошеннические схемы, когда физическое лицо-продавец переуступает права по ДДУ нескольким покупателям: это возможно из-за того, что можно сначала оплатить договор, а потом уже идти регистрировать его в Росреестре.
- Если возникнут судебные споры по недвижимости, например из-за задержки сдачи или банкротства застройщика, то расчет компенсаций, штрафов, пеней будет вестись исходя из суммы, указанной в изначальном договоре. Иногда разница между этой цифрой и реально оплаченной суммой бывает значительной, ведь изначальные условия договора не меняются.
Переуступка по ДДУ – сложная сделка. Однако, если покупатель ответственно подойдет к заключению сделки, проконтролирует документы на всех ее этапах и уделит внимание грамотному оформлению документов, описанные выше риски сведутся к нулю. Дополнительной гарантией для цессионария является и участие застройщика, который обязан подтвердить согласие на переуступку прав.