Итак, вы внесли мат.капитал в качестве первоначального взноса на ипотеку или потратили его на улучшение жилищных условий. И соответственно выплачиваете ипотеку до определенного времени. Через некоторое время вы решили продать вашу квартиру, которая находится в ипотеке, и вот тут вы столкнетесь с определенными сложностями.
Какие есть варианты для продажи квартиры с мат.капиталом, которая у вас в ипотеке?
- Для начала вам стоит получить согласие банка, на продажу квартиры, потому что если его не будет, то отпадает смысл следующих действий. Если банк отказывает вам в продаже квартиры, допустим, то остается единственный вариант, это за счет средств покупателя погасить ипотеку, оставшийся долг. Далее, учитывая, что у вас там "зашит" мат.капитал, нужно выделить доли именно в этой квартире пропорционально мат.капиталу. Есть формула, по которой нотариус может помочь вам это сделать, составить соглашение о распределение долей, и вы уже через нотариуса или напрямую идете в МФЦ и выделяете доли. Получаете выписку ЕГРН на каждого собственника, в том числе на детей. И вот теперь, можно продавать. Но, сейчас вам надо получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с детскими долями, они должны убедиться, что вы не ущемляете их права.
- Если вы получили согласие банка, а банку нужно предоставить пакет документов: заявления, копию паспорта титульного заемщика и созаемщика, копию кредитного договора, ДКП, выписку ЕГРН, анкеты новых собственников, проект соглашения о выделение долей. Какие документы обязательные,а какие-то нет. Соответственно предоставив полный пакет документов, банк может дать вам согласие на выделение долей детям в ипотечной квартире.
- Так как соглашение о выделение долей детям мы делаем у нотариуса (согласно закону), а нотариус проверяет все и вся, чтобы обезопасить себя, он требует все возможные справки. Мы идем именно напрямую в опеку (не через МФЦ) и пишем заявление, в котором просим опеку разрешить выделить доли в ипотечной квартире. Опека проверяет, не нарушены ли права детей, по сути по закону мы и так должны будем выделить доли в этой квартире после выплаты ипотеки. Многие давали нотариальное обязательство оформляя мат.капитал, так как на этом настаивал ПФР (хотя это необязательно по закону сейчас). Но даже здесь может опека отказать увидев какие-либо риски,главное правильно донести до них мессдж, с какой целью вам это надо.
- Подаете заявление, копии паспортов родителей, свидетельства о рождении, копии ДКП, кредитный договор, выписку ЕГРН, согласия (например если есть бывший муж или жена) и иные документы, надо уточнять у местной опеки,что им вообще надо. После всего этого ждем срок, по идее 15 рабочих дней, и получаем приказ/разрешение о выделение долей детям. Важно, проверьте, чтобы все было написано правильно, стояла синяя печать, не подпись ЭЦП.
- После этого ваш пакет документов почти полон. Но, вам лучше заранее уточнить это у конкретного нотариуса. Очень немного нотариусов занимаются соглашением о выделении долей детям именно в ипотечной квартире. Большинство это делает уже после снятия обременения. Так вот, вам нужна эта справка/разрешение/приказ от опеки, справка из банка , справка из ПФР о перечислении денежных средств в виде таблицы, кредитный договор, ДКП, свидетельства и паспорта, и оба супруга. Можно по нотариальной доверенности, но тогда надо еще получать отдельно согласия от супруга и плюс от имени несовершеннолетних детей.
- И вот теперь, если все документы примут, и все хорошо, вы выделите доли детям в ипотечной квартире и первый этап пройден. Далее вам надо получить разрешение от опеки на продажу этой квартиры. Это делается через МФЦ, подается весь пакет документов. С одной стороны все просто, с другой стороны есть свои нюансы.
- Документы подаете по месту прописки. Пакет документов также зависит от конкретных органов опеки, хоть есть и вроде как общие нормы законодательства. Вам важно знать, что когда вы продаете, вы должны провести оценку недвижимости и предоставить справку, либо отчет об оценке об отчуждаемом объекте. То есть опека будет проверять на сколько доли соответствуют рыночной стоимости, также могут проверить, на сколько доли соответствуют жилищному законодательству. И если вы берете встречный объект, он должен соответствовать характеристикам, по цене и по метражу. Не должен ущемлять прав детей. Либо,если вы не берете встречный объект недвижимости, вы должны будете пропорционально стоимости долей детей перечислить денежные средства на счет детей. Которым можно распоряжаться только с согласия опеки и на определенные цели.
Резюмируя:
- Мат.капитал может заморозить и создать сложности при последующей продаже квартиры. Особенно это коснется те семьи, которые покупают объекты недвижимости по заниженной стоимости.
- Закон в России один, но работает совершенно по разному. Учитывайте этот момент, если вы например переезжаете. Есть своя специфика работы нотариусов, ПФР, особенно органов опеки.