Оценка недвижимости проводится при сделках – продаже и обмене квартиры, оформлении ипотеки, судебных спорах. Этим занимаются независимые эксперты – оценщики, субъекты рыночной деятельности – оценочные организации, экспертные советы и бюро.
В статье мы рассмотрим, как оценить стоимость квартиры, для чего это необходимо, какие методики оценки существуют, порядок действий, куда обращаться, что входит в отчет оценщика, стоимость услуг.
Как сделать оценку квартиры: порядок действий
Оценка квартиры занимает от 1–2 дней до нескольких недель. Скорость проведения процедуры зависит от исходных данных – региона, в котором расположена квартира, загруженности оценщика.
Оценка квартиры проводится в 6 этапов:
- Постановка задачи. Владелец недвижимости определяется с целью – зачем ему оценивать квартиру: для обмена и продажи, для суда. Далее он определяет с оценщиком вид стоимости: рыночную (самая распространенная), ликвидационную, инвестиционную или кадастровую. Клиенту необязательно разбираться в этих тонкостях – хороший эксперт проконсультирует и подберет выгодный вариант. Оценивать можно не только свою квартиру, но и чужую. Например, у застройщика. Покупатель запрашивает у строительной компании документы, передает их оценщику, а тот оценивает квартиру. На этом этапе независимый эксперт поверхностно изучает квартиру: ее месторасположение, площадь, документы. Оценщик назначает дату осмотра квартиры и проведения дополнительных работ. К этому моменту у клиента должны быть документы на объект недвижимости: поэтажный и технический план, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН.
- Подписание договора. Чтобы защитить себя от обмана, стороны заключают договор в присутствии юриста. В нем прописывают права и обязанности оценщика, сроки выполнения работы, способ оплаты. В 90% случаев оценщики требуют полную предоплату. Стоимость оценки квартиры – от 2 до 5 тыс. руб.
- Работа оценщика. Независимый эксперт осматривает квартиру: фотографирует ее, фиксирует дефекты, сравнивает с планом БТИ и другими документами. Также он задает вопросы клиенту (например, для каких целей использовалась квартира).
- Расчет стоимости. Оценщик решает, как оценить стоимость квартиры. Чаще всего используется сравнительный метод. Для максимальной точности – еще 1–2 способа, которые помогут получить точную стоимость квартиры с учетом состояния рынка недвижимости. Все действия оценщик фиксирует в итоговом отчете, поэтому клиент не останется обманутым.
- Изучение рынка. Оценщик определяет стоимость квартиры с учетом текущего состояния рынка недвижимости. Например, ему нужно оценить двушку в центре города с населением в 50 тыс. чел. На рынке таких предложений нет, есть только квартиры на окраине. Недвижимость в центре всегда оценивается дороже, поэтому он использует повышающий коэффициент. Формулы, по которым работает оценщик, заносятся в итоговый отчет. Клиент может попросить клиента обосновать стоимость.
- Заполнение итогового отчета. Этот документ сшивается и нумеруется. Оценщик передает его клиенту. В итоговом отчете содержится информация об оценке квартиры: факты и выводы, информация об объекте недвижимости, анализ рынка и описание самого процесса. К отчету прикладывается приложение с копиями документов. В конце – подпись оценщика.
Какие документы нужны для оценки квартиры
Оценщик квартиры запрашивает у владельца документы. Дополнительно – фотографии объекта недвижимости. Полный перечень документов зависит от цели, с которой проводится оценка.
Документы для оценки квартиры:
- выписка из ЕГРН;
- технический и кадастровый паспорта;
- подтверждение того, что у квартиры есть законный владелец (дарственная, завещание, договор купли-продажи);
- ипотечный договор (если есть).
Отчет об оценке квартиры
Отчет об оценке квартиры – это документ, который составлен независимым экспертом в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». В нем содержится информация о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Отчет об оценке квартиры нужен для:
- покупки/продажи объекта недвижимости;
- передачи квартиры по наследству;
- страховки;
- оформления кредита под залог недвижимости;
- решения судебных вопросов.
Владелец квартиры обращается к независимому эксперту для оценки квартиры. По завершении работы специалист выдает документ – итоговый отчет, в котором указана не только рыночная стоимость, но и методы оценки, состояние рынка, недостатки.
Также в отчете указывают:
- Ф. И. О. заказчика и оценщика;
- метод оценки;
- информацию о квартире: состояние, кто и для каких целей ей пользуется;
- стоимость квартиры при обычной продаже и на аукционе;
- дополнительные сведения о квартире: фотографии, копии документов.
Без подписи независимого эксперта отчет считается недействительным. К нему прикладывают документ с кратким содержанием.
Сколько действует отчет об оценке квартиры
Согласно ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», итоговый отчет действует 6 месяцев с момента составления. При этом нельзя путать дату оценки и дату составления отчета. Смотреть нужно именно на вторую дату.
На практике дела обстоят иначе. В документе написано, что дата составления отчета является рекомендуемой. Поэтому срок действия отчета определяется специалистом, который его запрашивает. Например, при оформлении ипотеки. Сотрудники банка просят представлять отчеты, составленные не раньше 1–2 месяцев. И переубедить их не получится: в законе написано, что 6 месяцев – лишь рекомендуемый срок, а не обязательный. Поэтому при предоставлении отчета об оценке квартиры нелишним будет уточнить конкретные даты.
Где заказать оценку квартиры
Оценку квартиры можно заказать в БТИ или оценочной компании. Выбор зависит от бюджета и сроков, которыми располагает владелец.
Три способа, как заказать оценку квартиры:
- Связаться с оценочной компанией. Например, «ДомКлик». Клиент оставляет заявку, в которой указывает базовую информацию о квартире и целях оценки. В течение нескольких часов или рабочего дня он получает ответ на электронную почту. Если отчет об оценке нужен срочно, клиент загружает документы дистанционно и получает готовый файл.
- Обратиться в банк. Например, при оформлении ипотеки. Сотрудники банка помогают заемщикам проводить оценку квартиры: они подбирают аккредитованную рыночную компанию в том городе, где находится объект недвижимости. Если нужна определенная компания, об этом нужно сообщить менеджеру банка. Оценка происходит пошагово: сначала клиент оплачивает работу эксперта и получает файлом оферту, затем проводится оценка квартиры, и клиент получает итоговый отчет.
- Заказать оценку в БТИ. Это дешевле всего. При этом рыночная и кадастровая стоимости могут отличаться: БТИ проводит оценку без учета дополнительных факторов.
Сколько стоит оценка квартиры
Стоимость услуг оценщика зависит от региона. Например, в Москве эксперт попросит от 3,5 до 5 тыс. руб. В других регионах дешевле – от 2-х до 4-х тыс. руб.
Также на стоимость влияют сроки: чем быстрее нужна оценка, тем дороже. За скорость доплачивают 1–2 тыс. руб.
Квартиру оценивают для дальнейших сделок с ней. Например, купли-продажи, страхования, получения по наследству, судебных разбирательств. Методы оценки – доходный, затратный и сравнительный. Заказать оценку квартиры можно в банке, БТИ или в аккредитованной оценочной компании. По завершении работы оценщик выдает отчет – итоговый документ, в котором указана рыночная стоимость и параметры оценки. За свои услуги независимый эксперт берет от 2-х до 5 тыс. руб.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.