Недвижимость в России закреплена за собственником – государством, муниципалитетом, частным лицом. От вида собственности зависят возможности ее владельца: не всеми объектами можно распоряжаться по своему усмотрению.
В статье мы рассмотрим понятие и особенности различных форм и видов собственности на недвижимость в РФ, какие бывают разновидности частной собственности, их характеристики.
Понятие собственности
Согласно ст. 209 ГК РФ, частная собственность – это право беспрепятственно распоряжаться, владеть и пользоваться собственным имуществом. Права собственников защищены законом. Они могут распоряжаться объектом – продавать его, дарить, передавать по наследству.
В жилищной сфере частная собственность – это закрепление дома или квартиры за конкретным владельцем (или владельцами). В РФ частная собственность не ограничивается по размерам, стоимости и количеству. Она подлежит обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе.
Какие бывают виды собственности на недвижимость
Есть три вида собственности – государственная, муниципальная и частная. Последняя делится на пять подвидов: индивидуальную, коллективную, долевую, общую долевую и общую совместную.
Каждый из видов собственности подразумевает особый порядок владения недвижимостью. Например, государственной собственностью можно распоряжаться лишь в интересах граждан, а частной – в интересах ее владельца.
Государственная собственность
Владелец госсобственности – государство. Это указано в ст. 214 ГК РФ. Государственная собственность бывает двух видов – федеральной и субъектов РФ. Она используется только в интересах граждан. Поэтому объект государственной собственности нельзя оформить на частное лицо, его лишь можно сдать в аренду.
Объекты государственной собственности – природные ресурсы, дороги, объекты недвижимости, культурные памятники, военные склады и здания, в которых находятся военные формирования. Они обеспечивают функционирование государства и его жителей.
Муниципальная собственность
Владельцы муниципальной собственности – населенные пункты: города, поселки, села. Это указано в ст. 215 ГК РФ.
Муниципальная собственность похожа на государственную. Она тоже используется в интересах населения. Объекты муниципальной собственности нельзя сдать в аренду, подарить или продать. Но ей может пользоваться население в рамках социального найма: так работает приватизация.
Объекты муниципальной собственности – парки, школы, скверы, больницы, здания администрации, детские сады и др. Также к ней относят квартиры, которые принадлежат местной власти.
Частная собственность
Владелец частной собственности – физическое или юридическое лицо. Это установлено ст. 209 ГК РФ. Частная собственность используется в интересах владельцев. Ее можно продать, подарить, передать по наследству, обменять и сдать в аренду.
Объекты частной собственности – дом, магазин, мастерская, автомобиль и т. д. К ней не относят объекты, которые запрещены к обороту на территории РФ (атомные станции, космические объекты).
Виды частной собственности на недвижимое имущество
Согласно ст. 130 ГК РФ, недвижимое имущество – это собственность, прочно связанная с землей. А именно – объекты недвижимости, которые нельзя переместить без ущерба их назначению.
Примеры недвижимого имущества:
- земельные участки;
- здания, стройки;
- воздушные и морские суда;
- космические объекты;
- предприятия.
Недвижимое имущество закреплено за частником – владельцем. Их может быть несколько.
Виды частной собственности на недвижимое имущество:
- индивидуальная;
- долевая;
- общая долевая;
- общая совместная;
- коллективная.
Индивидуальная собственность
Индивидуальная собственность – это единоличное владение недвижимостью. Пример – участок земли для строительства дома, которым владеет глава семьи.
В документах об индивидуальной собственности всегда указан один человек. Он и является владельцем. Объектами индивидуальной собственности считаются личные вещи, имущество (драгоценности, ценные бумаги) и бытовые предметы.
Владелец индивидуальной собственности распоряжается ей по своему усмотрению. Ему не нужно получать документальное согласие супруги для проведения сделок с ней.
Индивидуальная собственность может переходить в другой вид собственности. Например, в общую совместную. Так происходит с квартирами, которые приобретаются супругами в браке.
Долевая собственность
Долевая собственность – это закрепление за каждым из владельцев доли объекта недвижимости. Согласно ст. 245 ГК РФ, выделение долей работает по такому принципу: чем больше вклад в образование и увеличение общего имущества, тем больше доля.
Пример – квартира супругов. После покупки она считается общей собственностью. Но если супруги захотят развестись и разделить имущество, то в квартире будут выделены доли. Большую часть получит тот, кто вкладывал больше денег в жилье – оплачивал ремонт, покупал мебель и технику.
Владение недвижимостью в долевой собственности возможно только с согласия всех владельцев. Если его не достичь, стороны обращаются в суд. Эта инстанция определяет принудительны порядок использования долей.
Доли бывают двух видов: идеальные и реальные. Реальные соответствуют объекту. Пример – долевое владение домом. У него может быть два владельца. Технически дом делится на равные части в соответствии с долями. В нем делают два входа – для каждого из владельцев. Реальные доли возможны только в частных домах, так как в квартирах не получится сделать еще один вход.
Идеальная доля – это имущество без выделения конкретной части, например комнаты. Если реальная доля – это часть дома, то идеальная – абстрактная доля, часть дома «на бумаге». Пример идеальной доли – ½ дома. Его владельцы не делят жилье пополам и не создают второй вход. Они вместе проживают в доме и пользуются всеми его комнатами, однако формально, т. е. «на бумаге», каждому из них принадлежит его половина.
Долю в недвижимости можно подарить без согласия остальных совладельцев. В случае продажи собственник обязан сначала предложить ее остальным владельцам. Если они откажутся, можно искать других покупателей.
Продажа доли в недвижимости без уведомления остальных владельцев считается незаконной. Суд признает эту сделку недействительной и расторгнет договор купли-продажи.
Практика показывает, что закон нарушают не только продавцы долей, но и другие владельцы. Чтобы не делить жилье с новым постояльцем, они затрудняют продажу – не открывают двери, сжигают письма, скрываются. Чтобы продать долю без проблем, лучше обратиться к нотариусу.
Общая долевая собственность
Общая долевая собственность – владение квартирой с выделением долей для каждого совладельца. Пример – квартира с двумя собственниками. 1/3 принадлежит первому, 2/3 – второму.
У недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, может быть два и более владельца. Соотношение долей тоже бывает самым разным. На практике встречаются случаи, когда человек владеет 1/10 квартиры.
Долю передают по наследству, продают, дарят или приватизируют. В общей совместной собственности также можно выделить доли. Для этого нужно написать заявление в суд и аргументировать свою позицию.
Доли в недвижимости по умолчанию равные. Если никто из владельцев не выражает недовольство, то так и остается. Сколько собственников – столько и долей. Пример – квартира с тремя владельцами: каждый из них получит 1/3.
Изменить соотношение долей можно в суде. Например, если один из собственников вложил много денег в ремонт и может это доказать. Суд пересмотрит размер долей и изменит их в пользу истца.
Преимущества общей долевой собственности:
- владельцы доли могут распоряжаться ей без согласия других собственников – продавать ее, дарить, приватизировать или завещать;
- долги или арест одного из владельцев никак не повлияет на положение других собственников;
- у каждого владельца есть отдельные документы на объект недвижимости.
Недостатки общей долевой собственности:
- конфликты собственников (например, если один из них владеет 1/5 квартиры, а ему нужно пользоваться остальными помещениями);
- определить доли бывает сложно, для этого собственникам нужно обращаться в суд;
- долю могут продать за долги, и тогда другим собственникам придется привыкать к новому владельцу.
Общая совместная собственность
Общая совместная собственность – это владение объектом недвижимости без определения долей. Пример – квартира, в которой проживает семья. Между этими людьми есть эмоциональная и родственная связь. Им не нужно делить квадратные метры в квартире или доме, потому что они владеют им совместно.
Общая совместная собственность возникает в конкретных случаях. Например, при приватизации или покупке жилья супругами. В этом случае жилье закрепляется за владельцами документально.
Общая совместная собственность не подразумевает деление жилья на доли. Люди, которые проживают в квартире или в доме, не вымеряют квадратные метры. Каждому собственнику положена равная часть доли, которая не определена.
Например, жилье супругов – совместная собственность. Они накопили на него вместе. Исключение – отметка в брачном договоре, в которой прописываются доли каждого из супругов (ст. 256 ГК РФ). Если один из собственников захочет продать свою долю, недвижимость переходит в долевое владение.
Чтобы продать недвижимость, находящуюся в совместной собственности, нужно получить согласие остальных владельцев. Об этом упоминается в ст. 253 ГК РФ. Если совладельцы согласны, то объект недвижимости делится на доли. После этой процедуры собственник может распоряжаться своей долей. Однако ему нужно учитывать интересы других владельцев. А именно – сначала предложить им выкупить долю, а потом уже и потенциальным покупателям.
Если в совместной собственности невозможно выделить долю (например, в однушке), то владелец может потребовать денежную компенсацию. Он отдает часть недвижимости – и получает деньги. Об этом упоминается в ст. 252 ГК РФ.
Коллективная собственность
Коллективная собственность – форма владения, при которой все члены коллектива имеют равные права на объект недвижимости. Каждому из них принадлежит равная доля.
Объекты коллективной собственности:
- кооперативы;
- профсоюзы;
- акционерные общества;
- коллективы арендаторов;
- трудовые коллективы госкомпаний;
- политические партии;
- общественные организации.
Различают два подвида коллективной собственности – партнерскую и акционерную. Первая возникает, когда у объекта недвижимости есть два и более владельца. Вторая – в результате акций: ей владеют акционеры. Акционерная собственность открывает выгодные возможности для инвесторов: они могут привлекать новых собственников и увеличивать прибыль.
Владельцы недвижимости, находящейся в коллективной собственности, равноправно распоряжаются ее ресурсами. Это партнеры. Они делят прибыль пополам или в определенных долях.
Например, в распоряжении общественных организаций, находящихся в коллективной собственности, есть имущество: деньги, ценные бумаги, транспорт, благотворительные взносы и отдельные предприятия. Владельцы этой организации, по сути, получают в собственность это имущество.
Владельцы коллективного имущества – это лица с общими интересами. Они напоминают небольшое государство: решают вопросы сообща, делят прибыль поровну. Внутри коллектива создаются исполнительные органы, которые руководят недвижимостью.
Виды собственности на недвижимость у супругов
Собственность на недвижимость супругов может быть индивидуальной, долевой и общей совместной. Жилье приобретается на деньги, нажитые супругами в период брака. Один из супругов может приватизировать жилье, в котором не зарегистрирован партнер. Такая недвижимость не считается совместно нажитой.
Если, например, муж покупает квартиру или дом у третьего лица, то жена автоматически получает право собственности на это жилье. Супруг подписывает договор купли-продажи, по которому получает права собственности на жилплощадь. Супруга становится совладельцем недвижимости согласно закону о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п. 1 ст. 34 СК РФ).
Если супруги покупают кооперативную квартиру (часть дома, принадлежащего ЖСК – жилищно-строительному кооперативу), то после внесения оплаты они оба приобретают право собственности. При этом неважно, кто является членом ЖСК – муж или жена.
Недвижимость, которую приобретает или получает супруг до брака, считается его личной собственностью. Пример – квартира, полученная по наследству мужем. Она считается его индивидуальной собственностью даже после вступления в брак. Поэтому в случае развода жена не может претендовать на эту недвижимость.
В случае развода недвижимость делится между супругами. Сделать это можно во время брака и в течение трех лет с момента его расторжения. Раздел имущества выполняется по инициативе одной из сторон – мужа, жены или кредиторов.
Супруги могут разделить недвижимость и без развода. Одному из них нужно обратиться в суд с заявлением и указать причину раздела – наследство, долги, фактическое прекращение отношений.
При разделе имущества, находящего в совместной собственности супругов, доли определяются мужем и женой самостоятельно. Если они не могут договориться, решает суд. Он определяет, какая недвижимость нужна каждому из супругов. На практике жилплощадь делится 50 на 50. Но есть случаи, когда суд выделяет одному из супругов большую долю, а второй получает меньшую. Пример – общий ребенок. Если он остается с мамой, при разделе имущества супруга получит больше, чем бывший муж.
Собственность – это право беспрепятственно распоряжаться, владеть и пользоваться имуществом. Выделяют три вида собственности на недвижимость – государственную, муниципальную и частную. Владелец первой – государство, второй – населенный пункт, третьей – частное лицо. Частная собственность делится на индивидуальную, долевую, общую долевую, общую совместную и коллективную.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.