Вы купили заветный участок за городом. Первая мысль — скорее начать строить большой, просторный дом, чтобы хватило места всем. Стоп! Эта частая ошибка может дорого стоить. Площадь участка и площадь застройки — не одно и то же. Между ними существует тонкая, но очень важная связь, которую диктуют не только ваши желания, но и здравый смысл, эстетика и, что важно, закон.
В этой статье я попробую рассказать, как найти идеальный баланс между домом, садом и зонами отдыха. Разберем, почему 10 соток — это не всегда возможность построить дворец на 500 м², и как правильно рассчитать площадь дома для ваших условий.
Разбирать будем на примере земель для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Процентное соотношение: математика идеального участка
Существует такой документ как ПЗЗ (правила землепользования и застройки). В них все земли поделены на зоны с кодовыми названиями. Садоводство ТСХ-1 для моего сельского поселения в Ленинградской области.
Открываем документ, находим свой участок и смотрим наименование зоны. Далее по документу есть расшифровка - что можно строить на участках и в каких соотношениям.
Не буду углубляться в разрешенные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования. Об этом позже, если станет интересно.
Нас будут интересовать показатели:
- Минимальные отступы
- Минимальное расстояние
- Максимальная высота
- Максимальное значение коэффициента застройки земельного участка
- Минимальная доля озелененной территории земельного участка
- Максимальная суммарная площадь зданий, строений, сооружений (помещений), занимаемых объектами вспомогательных видов разрешенного использования
Минимальные отступы
Регламентируют на каком расстоянии от границ участка, красных линий улиц и проездов должны быть посаженый дома
Минимальное расстояние
Регламентирует расстояния между постройками: от жилого дома до погреба, душа, бани, построек для птиц и мелкого скота; от колодца до уборной, компостера.
Максимальная высота
Ограничивает высотность дома и хозпостроек на данной территории. Измеряется от земли до конька
Максимальное значение коэффициента застройки земельного участка
Коэффициент застройки (КЗ) - это отношение площади строения (в контуре наружных стен на уровне цоколя) к площади земельного участка. В моему случае это 0,3.
Пример: на 6 сотках стоит дом площадью застройки 75 метров квадратных. 75/600=0,125.
Также можем рассчитать, что максимальная площадь застройки на участке 60 соток может быть 180 м.кв.
Минимальная доля озелененной территории земельного участка
У меня это величина 40%. Говорит о том, что такая величина должна быть засажена зелеными насаждениями с отсутствием мощения и построек
Максимальная суммарная площадь зданий, строений, сооружений (помещений), занимаемых объектами вспомогательных видов разрешенного использования
В моем случае это 50 % общей площади зданий, строений, сооружений, расположенных на территории соответствующего земельного участка, включая подземную часть.
То есть, если сложить площади всех построек, то она должна быть не более 50% от площади участка. Учтите, что если у вас трехэтажный дом, то суммируются все этажи вместе с подвалом
Практический пример
Участок 10 соток (1000 м.кв.):
- Макс. площадь застройки: 300 м².
- Планируем: Дом 600 м² (2 этажа), гараж на 2 авто (36 м²), баня (30 м²), бытовку (6 м²). Итого: 672 м² — не вписываемся в норму максимальной суммарной площади.
- Снижаем лощадь дома до 400 м² Получаем 472 - проходим.
- Предусматриваем 400 м² под сад, газон и цветники
- Важно: Учитываем отступы от границ. Сдвигаем дом на 3 метра от забора, гараж на 1 метр. Это «съедает» часть площади, но обязательно для законности. И там можно предусмотреть миксбордеры (повышаем процент озеленения)
Участок 6 соток (600 м.кв.):
- Макс. площадь застройки: 180 м².
- Планируем: Дом 200 м² (2 этажа), баня (30 м²), бытовку (7 м²). Итого: 237 м² — вписываемся в норму максимальной суммарной площади.
- Предусматриваем минимум 240 м² под сад, газон и цветники
Вместо выводов
Как видите, площадь участка — это главный ориентир, который задает тон всему проекту. Стремление максимально увеличить площадь дома может загубить саму идею загородной жизни — единение с природой, простор и приватность.
Грамотная посадка дома с учетом всех нормативов — это не бюрократия, а залог вашего спокойствия, безопасности и добрососедских отношений на долгие годы.
К тому же, если сейчас на это не сильно смотрят при согласовании постройки, то позже может появиться куча проблем и возможностей для штрафов. А может и для сноса или отъему участка