Технология объемно-модульного капитального домостроения пришла в Россию совсем недавно из Европы, где таким образом сегодня строится порядка 30% всех новых зданий. При этом инновационное решение уже успело найти свою нишу на отечественном строительном рынке. В частности, в России по данной технологии за последние годы было построено и сдано в эксплуатацию 14 крупных социальных объектов в среднем по 18 000 кв. м каждый.
По модульной технологии ООО «ПСК Прозрачный Мир» в течении 5 месяцев построен детский сад на 120 мест в поселке Зеленоградский Пушкинского района Московской области общей площадью 1770 м2, в течении 6 месяцев – железнодорожный вокзал в г. Сосногорск Республики Коми общей площадью 1250 кв. м. За 116 дней из 116 модулей возведено инфекционное отделение ОГБУЗ «Тулунская городская больница» на 28 коек общей площадью 6470 кв. м в г. Тулун Иркутской области.
На вопросы отвечает генеральный директор ООО «ПСК Прозрачный Мир» Армен Миракян.
– Армен Владимирович, расскажите про вашу компанию и технологию модульного строительства, которую вы используете.
– Мы занимаемся проектированием, производством и монтажом зданий из капитальных климатизированных транспортабельных блоков высокой степени готовности, на английском языке PPVC (Prefabricated Pre-finished Volumetric Constructions). Наше производство расположено в г. Тверь, эффективная производственная мощность составляет 40 000 кв. м модульных конструкций в год, максимальная производительность 60 000 кв. м.
В основе нашей технологии (аналогичной технологии немецкого производителя ADK Modulraum GmbH) мы используем жестко сваренный металлический каркас из прокатных профилей, в основном труб различных сечений и толщин стенок, а также швеллеры и двутавры, в некоторых случаях комбинируем металл с ЛСТК (легкими стальными конструкциями) или деревом.
Под термином «Модульное строительство» принято называть разные технологии: CLT панели, блок-контейнеры, ЛСТК конструкции и применяемую нами PPVC. Сама технология prefab может отличаться по используемому материалу основных несущих конструкций (металл, дерево, бетон, ЛСТК или комбинированно), но всегда это модули, изготовленные заводским способом с высокой степенью готовности, являющиеся частью полностью готового здания с отделкой, инженерией и оборудованием. К примеру, сборная железобетонная колонна также изготавливается в заводских условиях, но она является лишь элементом только несущего каркаса будущего сооружения.
– В чем основные плюсы и минусы строительства по технологии prefab?
– Преимущества достаточно очевидны и их много. Основное преимущество – это срок реализации проекта, мы сокращаем его до 50% за счет выполнения работ одновременно как на самой стройплощадке, так и на производстве. И, более того, мы можем приступить к работам на производстве до выхода на саму стройплощадку при наличии согласованного проекта.
Изготовление модулей происходит в контролируемой заводской среде, под пристальным вниманием ответственных специалистов, что в свою очередь гарантирует высокую точность соблюдения заданных размеров и качество как отделки, так и смонтированных инженерных систем.
Отсутствие грязи, шума и пыли на строительных площадках, что наиболее актуально для густонаселенных районов.
Возможность быстро нарастить площадь здания без длительной приостановки основной деятельности, что особенно актуально для школ и детских учреждений, при этом возможно как надстроить этаж с соблюдением архитектурных решений, так и построить дополнительные корпуса.
Еще одно преимущество – фиксированная стоимость строительства. Мы не зависим от погодных условий, модули заводской готовности на стройплощадку доедут в срок и с фиксированной стоимостью.
Из минусов я бы отметил высокую стоимость транспортировки готовых модулей. Создавая требуемые объемно-планировочные решения, отвечающие также технологическим потребностям будущих строений, модули по технологии prefab проектируются индивидуально, удовлетворяя всем строительным и санитарным нормативно-правовым актам. В виду этого размеры модулей не привязаны к стандартным параметрам в области транспортировки, практически все наши модули являются негабаритными для транспортировки, что не делает доставку невозможной, но при этом повышает ее стоимость.
– С какими возражениями вы сталкиваетесь?
– Я бы назвал это мифами, которые прочно сидят в сознании наших потенциальных клиентов.
Миф№1. Модульные конструкции – это временные некапитальные здания.
По нашей технологии PPVC (Prefabricated pre-finished Volumetric Constructions) мы можем изготовить как временные здания без привязки к фундаментам, так и капитальные со сроком службы не менее 50 лет, на любых фундаментах с подключением к наружным сетям, с прохождением госэкспертизы проектной документации и получением свидетельства о собственности. По данной технологии мы построили железнодорожный вокзал, инфекционную больницу, школа, детский сад, частные дома и другие объекты инфраструктуры.
Миф№2. Модульное строительство – это дешево.
Считается, что возведение модульного объекта по стоимости должно быть дешевле, чем традиционные методы строительства. Это связано с тем, что долгое время слово «модульный» ассоциируется с блок-контейнерами, при помощи которых можно собрать временные здания и сооружения. На самом деле строительство по технологии PPVC предполагает все те же действия и этапы, как и в классическом строительстве: проектирование, устройство фундаментов и наружных инженерных сетей, возведение самого здания. В отличие от традиционного метода строительства изготовление надземной части модульного здания происходит в заводских условиях получая в результате такой же строительный продукт по типу и объемам выполняемых работ с лучшим качеством и большей трудоёмкостью.
Тем не менее, при сопоставимом уровне затрат на саму стройку стоимость проекта можно снизить на 10-15% за счет сокращения сроков строительства, затрат на содержание стройплощадки, охрану и страховку объекта, а также оборачиваемости кредитных средств. Разумеется, нельзя скидывать со счетов социально-экономический эффект. Например, при традиционном строительстве больница возводится примерно 3 года, с применением технологии PPVC это займет 1 год. Количество людей, за 2 года получивших квалифицированную медицинскую помощь, очевидно будет значительным.
Каким образом посчитать очевидную выгоду для государства, я не знаю. То же самое касается детских садов, школ, домов престарелых, детских домов и т.д.
Миф№3. Модульные здания – относительно небольшие строения высотой один-два этажа.
Сегодня технология позволяет только в модульном исполнении по технологии Prefab возводить объекты до 12 этажей, а в гибридном варианте монолит плюс модули выше 25.
Самым высоким модульным зданием в России считается гостиница Holliday Inn в Воронеже общей площадью 6300 кв. м и высотой 6 этажей, в проектировании которой принимали участие наши специалисты. В мировой архитектуре строительство многоэтажных зданий и даже небоскребов набирает обороты. В качестве примера можно привести жилой дом в Нью-Йорке 461 Dean высотой 109 метров и 32 этажами и здание студенческого кампуса Apex House в Лондоне высотой 61 м и 29 этажами.
Миф№4. Модульное строительство имеет ограничения в архитектурных решениях.
Технология prefab не имеет ограничений, как по архитектурным, так и по планировочным решениям. Мы изготавливаем модули любых форм и размеров, так, например, высота потолков построенного нами железнодорожного вокзала в Сосногорске превышают 4 метра, а габаритные размеры модулей составляли 5,5 метров в ширину и 18 метров в длину. Модули могут иметь как 4 стены, так и три, две или одну, при транспортировке таких модулей используются временные транспортировочные стойки и уже по факту сборки стойки убираются и получается зальная планировка. Кровля и фасады монтируются после установки модулей в проектное положение, поэтому также не имеют ограничений как по типу, так и по применяемому материалу.
Миф№5. Доставка модулей на дальние расстояния невозможна.
Отечественный и зарубежный опыт говорит об обратном. Модули Тулунской инфекционной больницы в количестве 116 шт мы доставляли на расстояние более 5000 км по маршруту Тверь-Тулун. При доставке также возможно использовать комбинированные перевозки автомобильным, железнодорожным и морским транспортом.
– Как вы оцениваете рынок модульного строительства в России.
– Здесь я бы хотел отделить рынок временных зданий и сооружений, которые регулируются ГОСТ (блок контейнеры со стандартными размерами 2,45*6) и технологию Prefab, при помощи которой мы изготавливаем капитальные здания, и поговорить о них. Несмотря на огромный интерес рынка к модульным технологиям, все же пока мы движемся от одного объекта к другому. Естественно, что все реализованные нами проекты требовали нашего участия на стадии проектирования.
Проникновение технологии prefab на строительный рынок в разных странах оценивается по разному, в скандинавских странах – Финляндия, Швеция Норвегия – 45%, связано это с коротким строительным сезоном и относительно короткими световыми днями, Япония – 15%, Германия и Великобритания – 10%.
Применение технологии с разбивкой на сегменты рынка примерно выглядит так: объекты здравоохранения – 33%, учебные заведения – 22%, коммерческая недвижимость (офисные помещения, гостиницы) – 20%, жилая недвижимость – 11%.
По мнению экспертов Mckensey&Company, самая большая доля рынка модульного строительства может обеспечить объекты здравоохранения, учебные заведения, многоквартирные дома и индивидуальное жилищное строительство.
Объем мирового рынка модульного строительства в 2021 году оценивалась в 116 млрд. долларов США, при среднегодовом темпе роста 7,17% он достигнет 164,6 млрд. долларов США к 2026 году.
В 2021 году в России было введено рекордное количество жилья более 90 млн кв. м и нежилых зданий еще 40 млн кв. м. Размер рынка оценивается в 10 трлн. рублей.
Озвученные темпы роста строительного рынка составляют 7% в год, при таком темпе роста в следующие 10 лет рынок удвоится.
Учитывая географию нашей страны (короткий строительный сезон, сложные климатические условия, проблемы с поставкой стройматериалов в отдаленные районы), опережающий спрос на строительство, дефицит рабочей силы, сокращение сроков строительства до 50% мы прогнозируем, что модульное строительство будет расти опережающими темпами и потенциально может занять 25-30% строительного рынка и к 2030 году может достичь до 3 трлн. рублей.
Как мы видим, рынок достаточно объемный, а игроков можно пересчитать на пальцах одной руки. Для примера, в Великобритании на рынке Prefabricated Constructions работают более 300 компаний, есть специализированные выставки и интерес к теме модульного строительства достаточно высок.
– В чем основная причина медленного развития данного сегмента?
– Для развития рынка необходимо присутствие крупных и сильных игроков и последние два года мы наблюдаем этот процесс. ПИК, Монарх уже вышли на рынок модульного строительства. С появлением новых игроков появятся и проектные организации, которые будут проектировать модульным способом. Если здание уже спроектировано по классической технологии, это практически исключает наше участие в реализации проекта. Спасательным кругом в данной ситуации является наличие лотов полного цикла (проектирование, строительство, поставка оборудования и ввод в эксплуатацию) и то, при условии, что в техническом задании прописано применение модульной технологии или указано «конструктивные элементы определить проектом». Основным драйвером на этом рынке должно быть государство с госзаказом.
Несколько проблем, на которых я бы хотел заострить внимание при работе с госзаказом, это отсутствие в сметно-нормативной базе единичных расценок на изготовление модульных конструкций, выполнение требуемых и технологически обоснованных строительных процессов в заводских условиях. По сути экспертиза, оценивая достоверность сметной стоимости, рассматривает изготовление модулей по технологии prefab, как классическую стройку, при этом не учитывая производственных затрат и практически всегда исключая стоимость доставки модулей на строительную площадку, которая по нашим расчетам и опыту составляет 5-7 рублей/кв. м на километр пути, то есть 1 кв. м здания при транспортировке на расстояние 1000 км подорожает на 5-7 тыс. рублей.
Это несовершенство сметно-нормативной базы в отношении новых технологий строительства, которое на уровне участия государства необходимо исключать, особенно, учитывая интерес к модульной технологии строительства. Мы, как один из основных производителей модульных конструкций, готовы принять участие в формировании новых расценок, предоставляя доступ на производство. В результате этого процесса новые единичные расценки, учитывающие технологию prefab должны быть включены в Федеральный реестр сметных нормативов.
Необходимо наделять экспертные органы инструментом, который позволит реалистично определять достоверность сметной стоимости строительства, например, оценивая стоимость реализации объекта, учитывать сокращение сроков модульного строительства по технологии prefab по сравнению с традиционными методами возведения зданий.
– Какие планы на ближайшие годы?
– В следующие пять лет мы планируем реализовать стратегию технологического развития, а именно: инвестировать в роботизацию и автоматизацию производственных процессов, добиваясь выполнения максимального количества операций минимальным количеством персонала, расширять применение BIM-технологии в проектировании и разработать внутренний IT продукт для управления производственным процессом.
За годы работы на рынке модульного капитального строительства мы наработали компетенцию в проектировании и строительстве инфраструктурных и социальных объектов. Наши действия также будут направлены на реализацию этих компетенций.
Учитывая большой интерес государства к индивидуальному жилищному строительству, мы разработали линейку частных домов разных площадей – от одномодульного дома размером 48 кв. м до двухэтажного 230 кв. м. В ближайшее время попробуем свои силы на этом огромном рынке. Применение технологии prefab позволяет развить рынок кредитования ИЖС, сведя риски для банков практически к нулю. Готовый дом со всеми коммуникациями и отделкой доставляется прямо на участок, каждый дом имеет свой паспорт с детальным описанием используемых материалов. В случае необходимости дом можно демонтировать и перенести на новый участок.
Еще один рынок, на котором может быть востребована технология модульного строительства, это развитие внутреннего туризма, гостиницы, мини-отели, загородные дома отдыха, все это может быть реализовано по технологии модульного капитального строительства prefab.
Для собственников земельных участков и предпринимателей будет интересна возможность приобрести недвижимость в лизинг, так как каждый модуль имеет свой паспорт и по сути является оборудованием полной заводской готовности. Фактически, обладая земельным участком и имея примерно 10% (аванс лизинговой компании), можно сразу начинать получать прибыль, а, учитывая программы по развитию туризма, практически получить беспроцентную рассрочку.
В стратегию нашего развития входит создание производственных мощностей в Новосибирске, Екатеринбурге или Казани и Хабаровске. Доставка на расстояние свыше 2000 км снижает ценовую конкурентоспособность. Реализация данной стратегии позволит максимально охватить почти все крупные населенные пункты, в том числе территории с огромным спросом на строительство социально-экономической инфраструктуры. Все это требует огромных капитальных вложений и в данный момент мы находимся в поиске стратегического партнера.